港交所再添一家物业公司：烨星集团通过聆讯，3月11日正式上市
据IPO早知道消息，烨星集团控股有限公司（简称“烨星集团”）于2月25日通过港交所聆讯，成为疫情之下继兴业物联之后第二家过会的物业公司，同人融资为其独家保荐人。
通过聆讯，距离上市只差临门一脚。而据最近消息，烨星集团预计于2月底开簿，3月11日正式登陆港交所。在此结点，烨星集团的资质禀赋无疑是投资者关心的话题。
作为一家物业管理服务供应商，烨星集团向中国住宅及非住宅物业提供全面的物业管理及相关服务。其最早可追溯至2003年成立的北京鸿坤（即当前主要营运附属公司），早期主要专注于在大北京地区提供物业管理服务。
自2010年起，烨星集团逐步向外拓展其业务。于2019年8月底，烨星集团在遍及京津冀地区、湖北省、海南省及陕西省的八个城市提供物业管理服务，管理的总收益建筑面积约4.9百万平米，包括21项住宅物业（总共超过3.9万个单位）及15项非住宅物业。
烨星集团业务版图（资料来源：聆讯后资料）
聆讯后资料披露，于最后实际可行日期，烨星集团曾就额外11项住宅物业及两项非住宅物业与鸿坤集团订立物业管理服务协议，涉及总合约建筑面积约3.2百万平方米。一旦该协议物业投入运营，烨星集团的物业管理服务将扩展至上海及广东省。
烨星集团已连续四年入选中国指数研究院评选的“中国物业服务百强企业”，并于2019年在该榜单排名第48名，但烨星集团在中国物管行业委实是小体量公司。
已在港上市的内陆物业公司中，在管面积低于1000万平方米的只有和泓服务（06093.HK）和浦江中国（01417.HK）两家。即便如此，烨星集团的在管面积还是略微逊色于两者，若是同动辄上亿平米的碧桂园服务（06098.HK）、彩生活（01778.HK）、雅生活服务(03319.HK)等行业巨头相比，差距更为明显；但这并不意味着烨星集团会成为港股物业老幺，新近通过聆讯的兴业物联已预约该位置，毕竟其在管面积只有烨星集团的一半左右。
在港上市物业公司情况（资料来源：各公司财报、招股书）
京津冀仍是烨星集团的主战场，其逾85%的收入来自这一区域。事实上，烨星集团在湖北、安徽、江苏开展业务始于2017年，陕西更是晚至2018年才踏足。
遗憾的是，在高度分散的北京市场，烨星集团并不占据绝对优势。于2018年，按所管理的总建筑面积计，烨星集团于北京物业管理市场排名第21，市场份额为0.35%；烨星集团于北京非国企背景开发商附属公司物业管理市场中排名第九，市场份额约为0.7%。
于过往记录期，烨星集团收益增速出现显著下滑。2016-2018年烨星集团的收益由116.5百万元增加至251.2百万元，相当于该期间的复合年增长率约为46.8%。这一辉煌只属于过去，2019年前8月烨星集团录得收益175.8百万元，相较2018年同期的158.1百万元增长约10.9%。
从单项业务或可略窥蹊径。烨星集团现提供物业管理服务、物业开发商相关服务、增值服务三种服务，其中来自物业管理服务的收益近70%，2016-2018年该项收益从7.38亿元增至16.93亿元，增长一倍有余。
烨星集团收入结构（资料来源：聆讯后资料）
烨星集团历来为鸿坤集团开发的物业提供物业管理服务。既往期间，鸿坤集团开发及由烨星集团管理的物业应占的总收益建筑面积分别约为2.9百万平方米、3.7百万平方米、4.5百万平方米、4.8百万平方米及5.2百万平方米，分别占总收益建筑面积的100%、100%、约99.1%、99.1%及99%。
在此情形之下，烨星集团对鸿坤集团依赖程度可想而知。近年来，烨星集团来自母公司的收益比例已有所下降，但占比依然高达三分之一；与此相对，来自第三方客户的收益只在缓步增加。
鸿坤集团2016-2019年销售及排名（资料来源：公开资料）
反观鸿坤集团，经过2017年的高增长之后，其权益销售额和销售面积在下滑，行业地位日趋衰退。在房地产行业加速洗牌，市场集中度快速提升的环境下，身为中小房企的鸿坤集团尚且自顾不暇。烨星集团很难完全依赖母公司业务增长而加速扩张，下一步将考验其外拓能力。
随着棚改货币化收尾，抑制货币流向楼市，终结房企高周转模式，房地产税推出倒计时，房地产的时代渐行渐远。在后房地产时代，物业管理行业被视作黄金赛道。
从我国城镇化率的角度看，物业管理行业存在较大的增量空间。根据灼识咨询数据，未来五年中国在管物业的总建筑面积预期将由2018年的217亿平方米增加至2023年的345亿平方米，复合年增长率为9.7%；过往五年，房地产开发商销售面积经历高增长，又为相关联的物业管理公司在管面积的未来增长提供保证。
（资料来源：灼识咨询）
2018年来，港交所迎来一波房企拆分物业公司上市潮。单是2019年，就有滨江服务（03316.HK）、奥园健康、和泓服务、鑫苑物业（01895.HK）、蓝光嘉宝服务（02606.HK）、银城生活服务（01922.HK）、保利物业（06049.HK）、时代邻里（09928.HK）、宝龙商业（09909.HK）9家内陆物业公司登陆港交所，合计募资105.67亿港元，分别占当年香港全部IPO的5.6%和IPO总募资的3.4%。
中期增长确定性强，长期空间广阔，物业板块被市场普遍看好。富途牛牛APP显示，当前港股物业管理板块的静态市盈率为51.86倍，远远高于地产发展商的6.85倍市盈率。
近期新冠疫情的出现，业主开始意识到物业管理的重要性。尤为一提的是，烨星集团早于2019年7月31日递交过一次招股书，经历1月末的失效，二次交表不足一月即获通过，不得不说把握住了疫情带来的机遇。但疫情于物业行业只是短期的冲击，未来还得靠烨星集团本身。
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