房产抵押、办公楼转让、土地价款扣除等土地增值税实务问题

问

股权收购是否需要缴纳土增税？

内容：拟一次性转让目标公司100%股权，目标公司的资产主要是房屋和土地构成，是否会视同转让房屋和土地从而被征收土地增值税？目标公司依然存续，房屋及土地所有权仍属于目标公司，只是股东发成变更。

答：企业股权变更一般不会发生土地权属的转移，同时，如企业的上述行为具有合理的商业目的，不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，根据相关规定可以不征土地增值税。

国家税务总局东莞市税务局

问

转让购置的办公楼申报土地增值税时，其已实际支付的“取得土地使用权所支付的金额”如何扣除？

内容：购入毛坯房，未另外支付土地价款，甲公司支付的购房价款4亿元不包括土地价款，全部是房屋及建筑物的价款吗？“取得土地使用权所支付的价款”是0元吗？

答：根据您的叙述，贵公司应按房屋及建筑物的评估价格和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。购入毛坯房时未另外支付地价款，转让时不另行计算扣除。

内容：甲公司2019年5月从乙房地产开发公司购入办公楼一栋总价款4亿元（有购房发票）,购房契税1200万元。由于购入的是毛坯房，购入后在“在建工程”科目核算，为了使该办公楼达到正常使用状态，实际发生的装修费支出1亿元，占办公楼总成本20%。甲公司按包含装修费支出的固定资产原值申报缴纳房产税。2021年3月，甲公司欲以5.5亿元的价格出售该办公楼。根据财税字〔1995〕048号第十条规定，按照提供评估价格法，甲公司实际发生的装修费支出包含在“旧房及建筑物的评估价格”中予以扣除，请问：包含在购房价款中的且实际已经支付但未分开的“取得土地使用权所支付的金额”如何扣除？如无公布的基准地价，请问是否允许按房地产评估机构评估的取得土地使用权日的基准地价扣除？

答：贵公司购入毛坯房，未另外支付土地价款，现发生旧房转让情形，应按房屋及建筑物的评估价格和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

文件依据：

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号 ）规定：“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”

福建省税务局

问

代建管理费能否在土地增值税前扣除？

内容：我司是房地产开发企业，委托绿城建设代建开发，我司支付代建费，其中包括工程管理费用且可明确区分，绿城建设开给我司工程管理费发票，该费用能否在土地增值税清算时作为开发间接费用列支？

答复：1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；? （二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。”

2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：...... （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。...... 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”

浙江12366中心

问

政府拆迁时收回土地使用权，对地上建筑物及附着物给予一定赔偿，对建筑物或附着物的赔偿金是否免征被拆迁人的各项税费？对政府是否征收契税？

答：根据河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之七）

二十、关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费免征增值税问题

国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定的标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。单位和个人取得的上述补偿费免征增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：

第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）规定：

第六条 有下列情形之一的，减征或者免征契税：(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。

河北省税务局

问

房地产开发企业因为销售计划原因，将待售商品房办理在自身名下用于抵押，但不涉及使用，自用，出租等情形，未来仍将对外销售，是否符合：属于正常销售，不属于自持物业，免交房产税和土地增值税等。

答：一、根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”因此，如果房地产开发企业将开发产品用作抵押后，仍作为新建商品房销售，也未实际使用或出租、出借的，则不征收房产税;如果房地产开发企业将商品房自用、出租、出借，或转为自持物业的，不论是否抵押，都应当按照规定缴纳房产税。【点击学习：抵押给银行的企业房产司法拍卖后办理过户手续是否征收土地增值税，如需缴纳，由谁承担？】

二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。”

国家税务局珠海市香洲区税务局

来源:土地增值税金穗源、在此致谢！