| 宁围还可以打得更好
文丨陈琪栋
就像我们在此前的稿子中说的，接下去萧山城区的主要供应量将集中的城区东侧，即通惠路一带，通惠路北段的宁围更将作为一个3.35万级的供应大户，抢夺杭州楼市的首改客户。
杭州楼市对全新出炉的宁围接受度如何？
上周，城北桃源3.4万级的滨江沁语晓庭，和宁围3.35万级的三盛大家汝悦美境同时首开。一对比，几乎相仿的面积段，差不多都是260套左右的首开房源，沁语晓庭的登记户数是汝悦美境的两倍多。
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很简单，滨江的品牌优势，决定了沁语晓庭应该和同类品牌的楼盘相PK。9月中旬，市北西滨江的翠语华庭和兴耀的星漫里首开，翠语华庭212套房源吸引1633户登记，星漫里133套房源吸引289户登记。虽然星漫里的中签率远高于翠语华庭，但是朋友圈很多人把掌声给了兴耀，因为，要从滨江手中抢回289户客户不容易啊。其实，如果拿汝悦美境与桃源板块其他同价位楼盘比，那么，汝悦美境差不多可以打个平局。而宁围和桃源从限价逻辑上来看，也还是有一定的相仿性。桃源板块，位于杭州「北建」的城北区域，北面与杭钢新城接壤，距离传统市中心较近，再加上3.4万/㎡的价格，吸纳的是整个主城区的刚需购买力。宁围板块，是奥体、亚运村的「替补选手」，3.35万/㎡的限价体系+毗邻亚奥的地理优势，成为滨江、钱江新城工作外溢的最佳自留地。根据国立公证处发布的购房意向汇总表，我们从两个楼盘登记人数中也看到一个有趣的现象。三盛大家·汝悦美境，532位登记者中，户籍地属杭州十区的共116人。滨江·沁语晓庭，1345位登记者中，户籍地属杭州十区的共222人。无论是宁围，还是桃源，新杭州人差不多都占了八成，而桃源的比例甚至还要更高一些。
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抛开品牌，以及与地铁的距离等，汝悦美境在户型上也吃了亏。
乍一看，沁语晓庭的98㎡和汝悦美境的98㎡，二者格局十分相似，都是三室两厅两卫。但不同点在于，汝悦美境牺牲了北面的厨房、书房，把空间留给了南面的双联阳台，而沁语晓庭南面虽然是单阳台设计，但是设计了双飘窗，厨房、次卧等空间的尺度感更好一些。另外一点，在主卧进门部分沁语晓庭设计7字型衣柜，利用更加合理，而汝悦美境在这部分的空间仅是一个衣柜。
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「麻雀虽小，五脏俱全」，桃源板块位于运河新城、杭钢新城交汇之处，由北秀街、沈半路、金昌路围合而成，规划总用地面积仅182公顷，虽然板块面积不大，但具备了地铁、产业、商业、学校配套，生活功能完善。
宁围板块是宁围单元（XSCQ14），即今年密集出让地块的区域。去年，《杭州市萧山区宁围单元（XSCQ14）控制性详细规划（2019年修编）》批复，定位为萧山城东宜居宜业、充满活力、交通畅达的具有国际化服务能力的品质住区。规控图中，宁围单元（XSCQ14）调整了用地属性，新增多宗商业用地和住宅用地，但目前处于开发的初级阶段，未来大有想象空间。桃源板块内，地铁4号线二期穿行而过，沿桃源街设置了长浜廊路站、桃源街站、桃源站，沁语晓庭距离桃源站约400米直线距离，联发·溪语宸庐距离桃源站约200米直线距离，联发·北秀观云距离杭钢站570米直线距离，距离桃源站约800米直线距离。
宁围板块，靠近地铁2号线振宁路站，在建的地铁7号线穿过板块，距离最近的是新兴路站。大家坤和·奥林美筑、奥悦美筑靠近振宁路站，约850米直线距离，顺发·美城美颂靠近7号线新兴路站，约1公里直线距离，其他项目距离地铁更远。整体上看，桃源板块内陆铁站点多，且住宅项目离地铁更近；宁围板块的交通优势在于快速路网交织，通城高架、机场快速路以及未来的新二桥快速路。曾经的桃源，是半山脚下的重工业聚集区，如今的桃源，北面的杭钢已搬迁完毕，将打造成体量约17万方的杭钢遗址公园，板块内250万㎡的智慧网谷小镇，目前已经吸引了华为、联想、顺丰、新浪等企业入驻。在拱墅区政府门户网站的描述中，智慧网谷小镇是一个以「数字传媒」、「数字健康」、「数字生活」、「人工智能」等为产业基础的「杭州版中关村」，预计2020年将聚集企业500家。宁围，是萧山民营经济发展最蓬勃的地方之一，以万向集团、传化集团为代表形成了汽车零部件、化纤纺织的产业集群，曾获得2005年「浙江第一镇」的称号。在传统制造业的基础上，宁围同样关注「数字产业+智能制造」的发展。就在宁围单元（XSCQ14）北面，将打造一个166公顷的未来总部社区，根据规划未来将提供200万方总部办公空间，汇聚近7万人创智人才和2.5万新居民。目前，投资10亿元的中睿信数字科技总部项目已完成签约。数字产业的进驻，进而产生人才的居住需求，将为两个板块输送源源不断的动力。但是从体量上看，166公顷的未来总部社区已经接近整个桃源板块的大小，能级自然高出智慧网谷小镇。■学校：「卖鱼桥小学+福山外国语小学」，桃源更胜一筹拱墅区的学校向来出色，桃源板块也没落下。今年9月福山外国语小学首次开学，该学校全套引入上海福山教育集团的学校管理、课程、教学、教研、师资培养等。另外将建设一所48班公办小学，与沁语晓庭一路之隔，预计引进卖鱼桥小学教育集团，目前已开工建设，计划2021年交付。
而宁围板块的教育资源，目前来看还在蓄势中。作为萧山区的教育综合改革示范区，宁围已经与杭城名校天长小学、崇文实验、青蓝小学、凤凰小学、开元中学、文渊中学签约合作办学，将在三年内新建一大批品质中小学，推进国际化教育。■商业：桃源有BMW综合体&宝龙广场，宁围仅顺发BLOCK
根据《杭州大运河新城核心区城市设计（草案）》显示，地铁4号线拱康路站和杭钢站上面，将建造两座TOD形态的「BMW综合体」。跟汽车品牌「宝马」无关，意思是集自行车（Bicycle)、地铁（Metro）、步行（Walk）等多种出行方式的大城北地标级综合体。此外，桃源街站地铁上盖的是宝龙广场，体量约20万方，总投资21亿，将建设成集购物、休闲、餐饮、娱乐、高端办公于一体的大型TOD商业综合体项目，计划于2021年12月开业。反观宁围，大型商业配套需要依托于奥体核心区，像奥体印象城，华润万象世界，甚至SKP也可以入驻奥体，档次是全杭州顶尖的，但毕竟在区域外。在区域内，目前已经明确规划的，主要是顺发·美城美颂的BLOCK。宁围和桃源，都是「换新」板块。宁围在滨江碧桂园·翡翠江南之后，断供约两年时间，桃源上一个项目是融创金成·臻蓝府，在去年收官。随着土地的供应，两个板块分别迎来了新面孔，重新回到公众的视野。先说宁围，今年上半年一口气出让了5宗宅地，顺发恒业、大家、三盛、景瑞、坤和五家房企进驻。其中的顺发恒业，是万向集团旗下的萧山本土房企，早期在钱江世纪城开发了佳境天城、和美家、美哉美城等楼盘，得益于户型和园区配套上的优势，顺发恒业在南岸积累了良好的市场口碑。
都说久别胜新婚，这次顺发带着美城美颂「王者归来」，市场的期待值很高。再说桃源，去年联发溢价24.7%竞得了北秀观云地块，桃源板块初露锋芒；今年以来，桃源的热度更高，滨江、合能拼到自持7%分别竞得两宗地块，另外现房项目联发溪语宸庐也是在前段时间开盘，中签率24.32%，目前已售罄。最惹人关注的，莫过于「滨江造」的沁语晓庭。项目从今年5月拿地，到如今已经完成首开；另一方面联发北秀观云，也于前几天取证，今日（10月27日）开始登记，目前仅剩合能项目还未传来声音。如果在以前，宁围和桃源，一个在南岸，一个在大城北，大概率是没有很强的竞争关系，但是现在大家的工作流动性越来越强，宁围的出现，必将让市场上3.4万级的竞争更加激烈。
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