编辑：小生爱财

来源：融360专栏

摘要：

买房最好不要提前还贷，毕竟在所有的贷款中，房贷利率是最低的了。

　　本文系融360专栏作者“小生爱财”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场。

　　有房贷的朋友可能都关注过：“提前还房贷，怎么还最划算”、“第几年还房贷最合适；” “等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”……

　　这些陈词滥调，想想都觉得好笑，今天童童就花点时间，做一做表格，列点数据，来给大家算一算，房贷到底有没有提前还款最佳时间。

　　我们需要先来看看银行的贷款利息是怎么算的：

　　首先，住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说，你这个月需要还银行多少利息，就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。

　　我们假设以商业贷款购房，贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在商业贷款的基准年利率是4.9％，我们看看每个月的利息是怎么变化的。

　　先来看看每个月要还的本金，如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30年*12月），这样算下来每个月固定还本金2777.78元（100万÷360=2777.78元），这是一个固定的数字，每个月固定还的本金是不变的，我们再看看每个月要还的利息。

　　第一步：我们看看月利率是多少

　　月利率就是年利率除以12，以商业贷款年利率4.9％为例：

　　月利率就是4.9％/12=0.408333％。

　　第二步：第一个月要还利息多少

　　假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.408333％=4083.33元。

　　第一个月还款金额：本金+利息（2777.78+4083.33=6861.11元）

　　第三步：第二个月要还利息多少

　　那第二个月的利息呢？其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候就不再欠银行100万了，而是100万-2777.78=997222.22元。

　　所以第二个月的利息是：

　　997222.22*0.408333％=4071.99元。

　　第二个月还款金额：本金+利息（2777.78+4071.99=6849.77元）

　　第四步：以此类推每个月要还利息多少

　　我们以第三步那种计算思路，以此类推，每一个月要还多少利息和本金都是非常容易算出来的。

　　童童这里不罗列360个月每个月要还多少钱，直接算最后一个月。

　　由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，那么利息为：2777.78*0.408333％=11.34元。

　　由此可得，最后一个月，我们还清房贷的最后一笔钱是：（2777.78+11.34=2789.12元）

　　为了方便大家阅读，童童取前20个月要还的金额和最后20个月要还的金额让大家看看。如下图：

　　算明白了每个月本金和利息的构成，大家是不是发现，银行的每一笔账都是清清楚楚计算的，你所支付的每一笔本金和利息，都是实际消费的金额。

　　你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱。银行借钱给你，你每占用一天，就要支付占用一天的利息。由此可见，根本不存在房贷什么时候还最划算。你借多长时间，就算多少利息，无论是在还房贷的第一年、第五年还是第十年提前还贷，你都支付了应该支付的利息，一分不多，一分不少。

　　所以，各位朋友不要纠结什么时候提前还房贷最划算了，千万不要再看一些误导人的文章，没有数据测评的证据，都是胡诌。

　　如果你觉得欠着房贷，心里难受，那么有了足够的金额后去提前还贷，也未尝不可，顺心就行。

　　如果你本身擅长理财，那么最好，好好利用房贷低利率的福利，将房贷用足额用足月，尤其是一些公积金贷款，利率才3.25%，简直比银行理财还低。反手将钱存入银行理财，就妥妥得可以赚到利差，何乐不为！

　　我们看一下历年的贷款基准利率，是不是可以发现，现在，我们正处在一个低利率时代，5年以上贷款基准利率只有4.9%，纵观中国的20年，这是最低利率。

　　当然，有很多朋友看到这里会说，我不会投资啊，买个货币资金利率只有4%，那不是还没房贷利率高么，亏本呀。

　　如果是这样，就要多学习理财知识了哦。只有充实自己的经济头脑，财富才会随之而来。