​中介违约却将房东告上法庭，还搬出《民法典》新规，法官提醒行使这项权利有限制条件

我们知道，合同解除权是合同履行过程中一项至关重要的权利，一般被认为属于守约方所享有。换句话说，在守约方不同意解除合同的情况下，若不存在情势变更、显失公平的情形，则双方之间的合同需要继续履行。 而  新施行的《民法典》第五百八十条，却在一定程度上赋予了合同违约方解除合同的可能性。  近期，萧山法院审理了一起房屋租赁合同纠纷案，违约的中介公司将房东告上了法庭，请求解除尚未到期的五年托管合同。  中介公司拿出的法律依据就是《民法典》第五百八十条。 2017年9月，老李夫妇与某中介公司签订了一份租期长达5年的《房屋出租托管合同》，约定老李夫妇  将名下一处房产交给中介公司托管出租，租金支付方式为季付，期限从2017年10月8日至2022年12月7日。 合同还约定，若中介公司出现违约行为，需向老李夫妇支付2.7万违约金。   签订合同后的前几年，中介公司一直在按约履行托管合同，老李夫妇每季度都能收到相应租金。

到了2020年4月，中介公司突然向老李夫妇寄去了一份解约函，并停止支付老李夫妇租金。  中介公司在解约函中表示，公司受疫情影响，生意惨淡，要求解除合同，并愿意赔偿老李夫妇合同约定的2.7万违约金。   老两口不同意，当即向中介公司回函，表示不同意解除合同，并认为中介公司作为违约方，不能单方面解除合同。 双方经过几番沟通未果，2021年2月，中介公司将老李夫妇诉至法院，要求解除案涉房屋租赁合同。 庭审中，中介公司负责人表示：“我们想提前解约，是考虑到疫情影响，以及公司以后的生存发展。强行维持合同，拖久了，对双方都没有好处，还不利于房屋的管理、维护等。” 该负责人称，这是民法典赋予自己的权利。  4月15日，萧山法院开庭审理此案，最终判决驳回了中介公司的诉讼请求。   法院审理后认为，根据市场现状来看，中介公司作为专营房屋出租的企业，具有专业的团队和管理模式，若继续履行合同，仍旧能产生经营收益，实现合同目的，既不会产生过高的费用，也不会产生双方当事人利益关系失衡、有失公平的结果，更不会构成“合同僵局”。  中介公司在剩余租期较长的情况下，因经营战略调整，强行要求解除案涉租赁合同，系转嫁商业风险，违反了诚实信用原则和公平原则。   “《民法典》确实在一定程度上赋予了合同违约方解除合同的可能性。”承办法官解释说，但存在着严格的限制条件，如需要违约方举证证明合同没有办法继续履行、合同内容不适合强制履行，或者继续履行合同的代价过高等情形。 还应该注意的是，即使存在上述情形，在未经守约方同意的情况下，违约方只能通过法院或仲裁机构来主张解除合同，而不能以发函或发短信等方式实现诉求。本案中，因中介公司无法证明《房屋出租托管合同》存在上述三种情形，所以法院判决驳回了其诉讼请求。

法条链接：《民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。