“法拍房”带来的矛盾争端

来源：中工网

法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。在这个过程中进行拍卖的房子，就是法拍房。

由于起拍价往往低于市场价，法拍房得到了部分人的关注。然而，由于法拍房是特殊房源，买家由于事先不了解房源情况，也会承担一些未知的风险。

原告

成功竞得法拍房

却无法实际占有

2018年10月8日，方城通过网络司法拍卖平台上，以最高价竞得一套房产。该房产的原业主为李凤楼。10月25日，法院作出执行裁定书，裁定该所房产的所有权及相应的其他权利归买受人方城所有，该房产财产权自裁定送达买受人时起转移。该裁定书已于2018年11月15日送达方城。

方成表示，在收到执行裁定后，因李凤楼于2018年7月8日，与案外人谢某签订了案涉房产的《写字楼租赁合同》，致使自己未能实际占有案涉房产。经多次要求未果，方城向法院起诉，要求李凤楼赔偿损失并向自己支付房产的管理费等。

庭审中，方城表示，2018年10月9日，房产拍卖完毕后的第二天，自己就到案涉房屋找到谢某，并出示了拍卖通知书，告知其该房产已经拍卖成功，提前通知不要再交租金和管理费给李凤楼，做好搬走的准备。直到2018年11月，获得了法院的裁定书后，方城再次上门要求谢某把租金和管理费交给自己，但谢某以方城未取得房产证为由，拒绝交付。

取得房产证后，方城于2018年12月8日，再次上门要求租客交租金和管理费。此时，谢某以已交费用给原业主李凤楼为由，拒绝交付。方城告知其如果不交租金就会锁门。当晚下班后，方城将该房产上了锁。2019年12月9日，谢某报警。在派出所，谢某表示几天后就搬离，方城同时告知谢某搬离时需要与自己交接。直到2018年12月17日，方城到该房屋处时，发现房门被电子锁上锁，人去楼空。在此期间，方城多次联系谢某，并到管理处尝试断电开门，均无法打开。当时，门外还有另外一把普通锁。

方城表示，之后由于多次追讨无效，他无奈下申请法院清场。2019年3月13日，法院清场后当天，李凤楼来到案涉房屋，李凤楼把方城推到门外，把房门锁上并拨打电话给法官，说方城非法侵占案涉房屋。

被告

未收到法院执行裁定

非法占有房屋无从谈起

在法院庭审时，对于方城认为的2018年11月15日收到法院裁定书的日期作为取得房屋的日期，李凤楼表示，自己始终没有收到法院的裁定书，方城不能将签收日期作为取得房屋的时间。根据裁定书所述要送达才生效，该裁定对于李凤楼未生效。

李凤楼表示，自己知道该所房屋已经被拍卖了，但是买受人是谁、多少钱成交的，自己并不清楚。涉案房屋在拍卖时是有租约的，拍卖须知里已写明。在拍卖成交后、产权登记前，方城上门宣示权利、要求交接的行为都操之过急，甚至违法。2019年3月13日，法院强制清场前，执行法官未通知李凤楼或承租人办理房屋交接，本案不存在非法侵害的事实。

李凤楼确认，自己已经收取了谢某2018年11月15日至2018年12月15日的租金。他认为，自己有权出租，法院只发布了拍卖公告，但是没有强行查封和强行执行清场案涉房屋，他本人也没有收到原审法院执行局的搬迁通知。

李凤楼认为，根据此前法院作出的执行裁定书载明，涉案房产财产权自裁定送达买受人方城时起转移，方城于2018年11月15日收到该裁定后，取得案涉房产的财产权，而不是物权。根据“买卖不破租赁”原则，即使方城成为新的产权人，承租人也有权要求继续履行租赁合同。对于带租约的物业拍卖，在拍卖成交后，必须要有合理的期限以及合理的方式办理交接。

此外，李凤楼称，承租人谢某于2018年12月15日，搬出涉案房屋后自行上锁，并未将钥匙交给李凤楼。李凤楼在2018年12月15日至2019年3月13日期间，对案涉房屋不存在占有、使用、收益等行为，不存在李凤楼侵害方城的物权。

一审

房屋原业主妨碍竞拍买受人的房产权利应赔偿损失

法院根据双方当事人的举证及庭审陈述，归纳出案件的三个争议焦点：方城取得案涉房产权利的时间；李凤楼是否妨碍方城对案涉房产权利的行使；如果李凤楼妨碍方城物权的行使，损失赔偿问题。

关于方城取得案涉房产权利的时间，根据法院于2018年10月25日作出执行裁定书，裁定案涉房产的所有权及相应的其他权利归买受人方城所有，该房产财产权自裁定送达买受人时起转移，该裁定已于2018年11月15日送达方城。

其次，李凤楼是否妨碍方城对案涉房产权利的行使。法院认为，方城自2018年11月15日取得案涉房产的物权，李凤楼在2018年11月15日至2018年12月15日期间仍然收取了案外人谢某支付的案涉房产的租金。根据双方庭审中的陈述，结合方城提供的视频，2018年12月8日，方城曾对案涉房产上锁宣示权利未果，在谢某撤场时李凤楼仍指示谢某把钥匙交给房屋中介。2018年12月15日之后李凤楼能够通过与其曾存在租赁关系的谢某的帮忙开锁进入案涉房产，上述情况表明李凤楼仍能够实际控制案涉房产。在2019年3月13日，法院执行局强制清场后，李凤楼仍坚持进入案涉房产并反锁房门，与方城发生冲突，视频也反映了李凤楼在案涉房产内打电话的情况。

综上，法院认为，2018年11月15日至2019年3月13日期间，李凤楼在对案涉房产没有所有权的情况下收取案外人租金并实际能够控制案涉房产的行为，构成对方城物权的侵害。

关于损失赔偿问题。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。因李凤楼的行为构成对方城物权的侵害，造成方城在取得物权后无法正常占有使用案涉房产，依据上述规定，李凤楼应当赔偿方城损失。

法院认为，方城的损失体现为无法实际占有使用案涉房产的损失。在双方均未申请对案涉房产租金水平进行评估的情况下，法院对方城主张市场平均租金水平标准予以采纳。关于管理费，按照李凤楼与案外人谢某签订的《写字楼租赁合同》约定租金包含管理费，即管理费由李凤楼负责向物业公司支付，因李凤楼收取2018年12月15日之前的租金，并且在2019年3月13日之前李凤楼无权占有案涉房产，故李凤楼应向支付方城已付2018年11月15日至2019年3月13日期间管理费及利息。

最终，法院一审判决，李凤楼向方城支付2018年11月15日至2019年3月13日的占用费、2018年11月15日至2019年3月13日的管理费以及相关拖欠费用的利息共计4.2万余元。

二审

法院法律文书导致物权变更的

自法律文书生效时发生效力

一审法院判决后，李凤楼不服，提出上诉，请求法院驳回方城的全部诉讼请求。

李凤楼认为，司法拍卖房的交接和交付问题上由法院执行，不是由买受人方城宣示权利。法拍房竞买成交后至交付交接前，水电费管理费等损失风险由买受人承担。本案法拍房交付交接日期为2019年3月13日，该日前不存在方城所称的占用房屋的损失，即使有也应当由方城承担。

李凤楼同时提交了新的证据，证明涉案房产为带租赁拍卖，有关水、电、气、管理费等欠费均由买受人承担。同时，李凤楼提交了《写字楼租赁合同》，以证明双方的租金约定。

方城答辩称，涉案房屋在2018年3月12日裁定拍卖，李凤楼与谢某签订租赁合同时，涉案房屋是第一次拍卖期间，处于查封状态，案外人与李凤楼的《写字楼租赁合同》签订时间为2018年7月8日，因此，本案不适用买卖不破租赁原则，该原则重点在于承租人和新的所有权人之间履行租赁合同，与原所有权人李凤楼无关。且双方约定的租金价格低于市场价格，租金标准具有随意性，仅有市场价格的59%，远低于方城所能获得的正常租金标准。

《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”

二审法院认为，涉案房产为法院司法拍卖标的物，对于司法拍卖程序中此类房产所有权的转移，上述法律和司法解释作了明确规定。原审法院作出的执行裁定第二项亦确认原属于被执行人李凤楼名下的涉案房屋的所有权及相应其他权利归买受人方城所有，房产财产权自该裁定送达方城时转移。因此，方城取得涉案房产的所有权时间是由法律规定的，即执行裁定送达给方城的时间（2018年11月15日）为方城取得涉案房产所有权的时间，适用法律正确。

《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”方城在取得涉案房屋所有权之后，有权向房屋占有人主张自己的权利。虽然涉案房屋是在法院强制执行程序中通过拍卖方式转移所有权，但不妨碍权利人自行主张权利。在方城持法院拍卖成交裁定书主张所有权时，该法律文书具有公示效力，相对人应当依法向方城移交房产。李凤楼以“法拍房须由法院主持移交”为由，认为方城无权自行主张所有权，没有法律依据，本院不予采纳。

此外，李凤楼于2018年11月15日至同年12月15日收取谢某租金；谢某退场时李凤楼要求其把钥匙交给房屋中介；2018年12月15日之后李凤楼通过谢某开锁进入涉案房屋等事实可以证明，李凤楼实际控制涉案房产未移交给方城。原审法院执行部门于2019年3月13日，对涉案房产强制清场，李凤楼仍进入该房并将房门反锁，亦证明李凤楼占据该房拒绝移交给方城的事实。由此可见，2018年11月15日至2019年3月13日期间，李凤楼侵害了方城享有的对涉案房屋占有、使用、收益的权利。

根据《物权法》第三十七条的规定，本案中，李凤楼在方城在取得涉案房屋所有权之后，占据或者控制该房拒绝移交给方城，致使方城无法及时通过占有、使用、收益涉案房屋获得经济利益，侵害了方城的所有权。因此，李凤楼理应向方城承担侵权赔偿责任。

据此，二审法院认为，李凤楼的上诉理由不成立。

评析

实践中，由于法拍房的起拍价仅为市场价的七八成，超过起拍价即可成交，一些人愿意购买法拍房。但部分人对于法拍房涉及的风险并不知晓，给自己带来诸多麻烦。

业内人士表示，法拍房尚存在诸多隐患，其中之一就是产权不明。由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，如果原房主因债务问题而跑路，竞买人入住后可能遭到其他债权人的追讨。所以，在竞拍前一定要了解该房屋有没有债务问题、有没有多次抵押等。

法院在对房屋进行拍卖时，通常只对瑕疵进行简单描述，而对房屋存在的其他问题都不会注明。想竞拍此房屋的朋友需要进行实地看房。竞拍人一旦作出竞买决定，即表示完全了解并接受该房屋的现状和一切可能存在的问题，法院对房子的瑕疵则不负任何责任。

由于法拍房不会公布拍房以前的交易情况和房屋的性质，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备。还有可能原业主拖欠物业费、水电气费等，这些都需要买受人承担原业主所拖欠的的费用。

此外，竞拍成功的法拍房还可能面临住户不肯腾房的情况，就像本案中方城的遭遇一样。

因此，业内人士提醒，购买法拍房需谨慎，一定要全面了解该房产的相关情况后在作出决定。（据《河北工人报》报道 河北工人报记者哈欣 文中人物均系化名）

责任编辑：石婷钰