“孤独致死”的日本人，会不会成为房产投资的定时炸弹？
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 栗川柚柚子
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两个月前，日本政府新设立的“孤独大臣”在微博上狠狠刷了一波热度。
最近这几天，著名旅日博主“黑哥在日本”也探讨了日本的“社会型孤独问题”。
日本的孤独社会很大程度上源于日本的家庭形态。2015年，日本全国的独居家庭超过三分之一。2020年，东京独居家庭比例更是高达48.3%，这个比例在市区还进一步增加。
也就是说，在东京，有几乎一半的人是一个人生活。
针对这样一个庞大群体，孤独死是个频繁上演的事情吗？根据日本少额短期保险协会统计的数据，每年，日本有大约3万人孤独死。
而在日本老龄化社会愈发严重的背景下，有105万名独居老人都面临着“孤独死”。
值得注意的是，我们投资的日本房产多数是小户型的公寓，这当中就有很多独自一人生活的租客，虽然投资房产遇到租客“孤独死”的概率不高，可咱们也得防范于未然。
先给各位看官一剂定心丸：虽然不可否认日本孤独死问题的严重性，但对于投资者来说，咱们大可放宽心。
如果不幸自己的租客在家中孤独死了，咱们该怎么办？
买到“孤独死”事件房？这几乎不可能
谈到孤独死，大家的印象是什么？
是电影里，老人家在榻榻米上在没有亲友陪伴的情况下溘然长逝？还是心脏病发后的中年人来不及救治就猝然离世？
在影视剧中，我们接触到的画面往往是干净、整洁的。但事实又是怎样呢？
现实是，一旦房间里发生了孤独死事件，尸体会以极快的速度腐烂（以下图片可能会引起不适，请谨慎观看）。特别是在夏天，当没有人及时发现时，尸体会渗出黑褐色的体液，甚至连地板也会被渗透。
如果是木质地板，这些体液会腐蚀地板材料，使其变得软绵绵的。而从房间的换气扇等小缝隙中进入的苍蝇还会产生蛆虫。
日本媒体President更是报道了一个极端案例：一个女人死在二楼一直没被发现。她的尸体逐渐腐烂，产生了蛆虫。直到这些虫子穿过榻榻米，落到楼下的居民身上，这才有人发现她的死亡。
光是想象，就能知道这是怎样的地狱图景。
对于房东来说，这更是一场噩梦。
且不说要收拾、清扫房间，光是面对这样一幅场景，就能消耗所有的勇气。
但还好，在日本，买到“孤独死”的事故房，概率非常之小。
这主要得益于日本买房时一定会拿到的重要文书——重要事项说明书。
我们之前的文章和视频中曾经多次提到过这个文书。正是因为有它，我们才能在不到达现场的情况下，安心买日本房产。
在重要事项说明书中，必须明确写清这个房屋的各种情况：基础至房屋的面积、房产的所有权类型；细致到房屋的煤气、下水道等管道情况。
重点是：房子是否是“瑕疵物件”，这一点也必须要注明。
这里的“瑕疵”分了很多种情况：环境瑕疵、心理瑕疵等。比如，房子有没有重大的破损，或者周围有没有一些风俗业、工厂等对居住造成影响的设施，这些就是环境瑕疵。
而孤独死，正是属于“心理瑕疵”的一种。
物件有瑕疵，就必须在《重要事项说明书》里的“告知事项”中进行说明。在签约之前，日本持专业执照的宅建士会为买主讲解。
如果房主隐瞒不报？这是违反日本民法的！前卖主知而不报，我们最高可以单方面解除买房契约，甚至还能要求赔偿。
所以，这个时候偶然发现自己的房子被“孤独死”，前房主又不打算赔偿，不用怕，日本法律是站在你这边的。
可以说，有了重要事项说明书，我们在“不知不觉”“中招”，买到事故房的几率微乎其微，基本不用太担心。
遇到了“孤独死”的租客又怎么办？
有人可能会问，买到事故房的几率确实小，但是买房之后，遇到租客在房子里去世又怎么办呢？
还是那句老话：这个问题可以放心。
首先，在购买有租约的公寓时，可以留意一下租客的信息，特别是租客的年龄。
如果租客已经租了很久，年龄又在60岁以上，并且基本看不到近期会搬家的“征兆”，咱们可以慎重考虑。
如果房子真的不错，即使租客年龄在60岁以上也还可以接受。
按照日本人的平均寿命，正常情况下他还有十几二十年的人生，我们持有房产的时长可以选在这段时间内；而且人年龄越大越不爱搬家，他的租约会很稳定。但如果人已经高达70岁以上甚至80岁，那我们都建议你先别考虑了。
除此之外，以下这一套保财方法，也能让我们的损失降到最低。
其实，孤独死发生之后，作为房主的我们可能会遭受到的财产损失情况主要有三种。
一个是房屋突然断租，租金收益受损。
二是孤独死发生之后，房屋清扫、遗物整理等事情需要房主负担费用。
三是孤独死发生后，房产的保值也产生了后续的影响。
根据日本孤独死对策报告，委托专业的公司处理遗物的平均费用约为21万日元（约合人民币1.24万元），恢复原状的平均费用约为36万日元（约合人民币2.1万元）。加上大型垃圾处理等其他费用，加起来大约在90万日元左右（约合人民币5.3万元）。
这钱，真不是一笔小数目！
而由于孤独死属于心理瑕疵，租客如果在房屋中“孤独死”，会写入《重要事项说明书》，而为了卖出或者租出房子，房主就不得不降低房租或房价。
不过也别着急。
虽然财产损失不可避免，但日本作为保险大国，推出了“孤独死保险”来给你上保险。
“孤独死保险”是一个专门针对房东们的保险。主要分为“原状恢复”和“房租收入”两部分，用保险金来给予投保者补偿。
根据日本房地产网站，这样的保险每个月大概300日元（约合人民币17.8元），以租金作为担保。事故发生之后，房主最多可以被赔付300万日元（约合人民币17.8万元），用于清扫、遗物整理、葬礼等费用。同时，还最多补偿房主12个月的房租损失。
这个“孤独死保险”，从2010年刚推出就受到了热烈欢迎。毕竟每个月只花小小的17块钱，就能很大程度减少意外发生时的财产损失。
这笔账，算下来还是挺可以的。
孤独死真的那么可怕吗？
虽然看起来孤独死很可怕，但在日本，孤独死对房屋价值的影响并没有你想象的那么大。
我们说到“心理瑕疵物件”时，不仅仅指的是租客在房屋里“孤独死”这一项，还有包括自杀、事故（火灾、地震、电击等）、他杀。而且以程度不同，有些情况下的孤独死甚至达不到“心理瑕疵”的判定标准。
日本人对死亡也是很敬畏和避讳的，因此人身事故在日本也是很难定性的，即使是“凶宅”，也有轻微和严重的差别，现在主要以居住者的个人感受来界定。
而相比于事故死、他杀，孤独死和自然死亡这样更常见的情况，“心理瑕疵”的程度也会更低。
我们之前的文章【日本凶宅保财指南】中有详细介绍日本对于“心理瑕疵”的定义的判定标准。简单来说，判定“心理瑕疵”的严重程度会按照：
别以为在发达国家投资就不会踩坑！
在日本买错房的代价不仅是租不出去，还有可能卖不出去，无法变现！
为什么不建议你投这些地方？怎么入手才能最大程度降低风险？
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