小枧不香了？绵阳146.37亩优质江景地块二次转让

最新消息！小枧湿地公园146.37亩优质江景地块再次转卖！

这块地就是绵投去年12月在小枧拿下的大河村85号地块，总价11.4亿元，成交楼面价4172.14元/㎡，仅次于朗诗大发、华宇、印江山1-3期项目。

今年1月12日，绵投全资子公司瑞豪就发布了100%股权转让公告，进行了预披露，不过并没有明确转让方式及价格。

今年5月7日，绵投再次挂牌转让该地块，挂牌总价62412.879086万元，其中股权挂牌底价：4489.8256万元；债权金额：57923.053486万元。挂牌终止时间为2021年6月2日。

在小枧，如此优质的江景地块却如此命途多舛。

是周边配套不行？附近房子卖得不好？还是房价起不来？

我们先来了解下地块的详细信息：

85号地块

出让面积：97581.76㎡（146.37亩）

规划用地性质：二类居住用地（商业建筑面积≤10%总计容建筑面积）

容积率：≤2.8

建筑限高：≤60米

建筑密度：≤20%

绿地率：≥30%

1、地块位于小枧大河村，绵阳1.5环线上，属于涪江两岸（小枧片区），在大河路、大河北路、绵盐路、利民南路围合之处，最靠近涪江。

2、地块面朝小枧湿地公园，背靠片区主干道——绵盐路，向东沿彩虹路可达才开不久的东山公园，东南侧不远就是三江大桥，可直达经开区，总体来说，交通还是蛮便利的。

3、周边已有配套包括在建的富乐二中、妇幼保健院，距离小枧正在转让的188.39亩商业地块不远。

这块地无论是地理位置还是资源匹配度，都算是小枧板块最“黄金”的地段。

再看板块的新房情况，富临、朗诗大发、华宇、阳光城、金科、中金、东原等大牌开发商云集。目前主要在售的是富临绵州水郡、阳光城·江山悦、置信丽都花园城2期、优品道&邦泰公园府、东原凯越印江山。

绵州水郡目前主要是4-7期在售，其中5、7期主打高层，参考售价9500-10000元/㎡；4期、6期均是错层板式洋房，参考均价11000元/㎡起。根据4月备案数据显示，绵州水郡以172套的成绩，位居小枧片区第一名，全市第四名，成交均价是TOP10中最高的。

阳光城江山悦主打纯洋房住宅，项目从开盘到现在，售价是一路走高，目前，成交均价在11000元/㎡左右，销量仅次于绵州水郡。

湿地公园的成功打造，让小枧成为了绵阳改善的狂欢主场，湿地公园附近二手房少，即便新房价格位居高线，但板块的成交依然活跃，属于“走量又走价”。

而且，不仅楼市成交热度高，在土地市场，因为地理位置、配套原因，这块地关注度也是仅次于朗诗大发江屿湾、华宇锦绣玺岸项目。

去年12月1日拍地那天，这块地也是天报名竞拍房企最多的一块地，金科、敏捷、万为、碧桂园、九洲、领地等房企都参与了地块竞拍。经历了128轮的激烈举牌，最终由绵投拿下。

交通条件不错、地块条件优越、市场行情被一致看好，那为何还会被再度转让呢？

根据市场行情、地块的条件、政策影响，我有了以下3个猜想：

1、首先是地块条件。不得不说，地块的位置条件、周边配套都堪称优秀，但是结合具体指标来看，就会发现地块开发难度也并不小。

容积率≤2.8，建筑密度≤20%，打造成纯洋房的几率不大，且附近就是阳光城江山悦，相比起来没有优势。所以按照单一形态的形式来看，在不主动降容的情况下，那就只能做高层，但是土地面积如此大，土地成本又放在那里，利润能否达到预期才是核心问题！

当然，想要利润最大化最直接的办法就是“高低配”，加入一些价格更高的洋房或者小高层作为主要赢利点，但是想要在有限的指标范围里做得出彩，还是蛮考验开发商的手艺的。

2、楼市新政的实施。预售条件升级放大了房企开发节点，增加了时间和资金成本；预售资金监管的加强，收紧了房企的融资端，现金回流受限，房企资金、运营能力受到考验，拿地更为谨慎。

3、真正有意的买主转身。去年12月1日拍地当天，万为也报名参加了这块地的竞拍，而且到了后半场，就只剩万为和绵投硬刚；去年11月13日，万为也报名参与了小枧108号、90号地块的竞拍，看得出，万为有意进驻小枧。

万为此后还参与了金家林大包梁村地块的竞拍，看得出其深耕绵阳的决心。紧接着，同月31日，万为拿下了经开区104.55亩的土地，就是现在的万为融信·玺园。

但是小枧这块地的转让公告是在今年1月12日才首次发布，即便是再有意，两盘联动的万为也鞭长莫及。

不过近期，据业内人士透露，万为有意在绵阳继续攻城拔寨，已经多次在游仙看地，不知道现在万为是否愿意回头拿下这宗地块。

既然地块条件这么好，为何绵投不自己开发？

相信大家早有耳闻，“绵投在城南的千亩待开发项目”了，如今这个千亩大盘首期作品——嘉远璟上江澜即将正式亮相。后期，九洲三江屿东侧以及恒大翡翠湾北面都将被陆续开发。

千亩大盘，无异于造一座城，绵投的这个重磅项目无疑影响着整个城南的形象，但如此大体量的项目，也考验着开发商绘就城市蓝图的能力。

虽然绵投有多个独立运营的子公司，但是重心更多地还是放在了城南的千亩大盘上，因为它将推动城南的崛起，这份使命和担当自然落在了与绵阳荣辱与共的国企——绵投肩上。

那这块地能否顺利成交呢？

一切交给市场，市场是最好的验金石。小枧板块内的朗诗大发江屿湾、华宇锦绣玺岸、金科骏邦美院等蓄势待发。届时，他们的成绩或许能为后面的开发商提供更多有价值的参考意义。但，地块挂牌转让公告到6月2日截止，再说，后面的项目若表现好，那土地挂牌价肯定也不止现在这个价。收益永远和风险成正比，唯有实力强大的开发商能巧妙地平衡两者关系。

顺带一提，这块地或许是今年小枧最优质的地块。根据2021年土地供应计划显示，今年小枧片区没有住宅用地准备出让。而小枧本来也是新板块，想要通过土地变性的办法拿地几乎行不通。也就是说，这块地是目前小枧唯一能通过公开市场上拿下的土地。

回顾绵投每次打包出让地块，都吸引了实力强大的开发企业，譬如阳光城、九洲、东原等。酒香不怕巷子深，如此优质的江景地块，这一次又能引来哪位房企大鳄呢？

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