看懂本轮调控，你就掌握了主动权

最近，楼市调控再度成为热点话题！先是银行房贷利率上调，消费贷收紧；随后重庆、南昌、西安、南宁、长沙、贵阳、石家庄、等城市出台限售措施，武汉限制全款买房，更有北京拟推5万套共有产权房的好消息。国家支持房住不炒，民心所向。但是佛房君近日却看到有网友抱怨：调控不是为我们刚需吗？怎么受伤的总是刚需。

仔细想想，自调控以来房价降了？炒房的少了？个别楼盘违规搞双合同甚至多合同，使刚需首付更高了，利率上调也使刚需压力更大了。调控政策能否优化避免误伤刚需？深思熟虑是必须的。

本轮调控究竟是为了谁？

从去年“十一”期间16个热点城市开启调控以来，各种调控政策层出不穷，让人目不暇接。其中，限购、限贷、限售、限价等政策最为有力。

有人说，这是一次严重的计划经济，是历史的倒退，但也有人说，这是楼市长效机制的尝试，是政府的创新之举。

但无论如何，所有的调控政策都是紧紧围绕“房住不炒”和“长效机制”出台的。

 首先，看限购。

从佛山层面来说，限购挡住了大批量购买力强的外地购房者，特别是广州的购房者，通过减少需求端降低市场热度，是为了保护了本地户口的新购房者！看起来是为了刚需。

在广佛同城效应的影响下，近年来佛山经济、教育、文化、医疗、交通较为成熟的区域人口、房价都成倍增长，甚至有人说：“佛山的房价广州人说了算。”可以说，闸住了外地购房客户，就可以让供求瞬间改变。

 其次，看利率。

这一点，刚需最有感触。因为房贷利率上调，银行放款缓慢增加了月供压力，很容易误伤刚需。总的来说，提高房贷利率是围绕“房住不炒”这一定位，打击炒房行为。

 第三，看限贷。

这个政策实际上是让大多数家庭放弃了改善。

比如两房，以前买的时候1万一平，90平米，90万，现在升值到2万/平，然后升值部分90万，加上原来的首付款（原来按首付30%）和换的几年月供（年），大约35万，总计手里面125万。如果新买的房子还是2万/平，130平米，总价260万，首付60%，大约156万，加上各种税费等，至少需要160万。这样，已原来的两房换现在的三房，则难度较大，即使换价格较低的三房，也可能把钱用尽。

这一点，让大多数改善型家庭望而却步。

从这个意义上来说，限贷实际上已经把改善的大门关闭，只允许首次置业者进入。

第四，看限价。

从现实结果来看，限价确实让价格降下来了，也有很多人真正的买到了降价的房子，但这些房子大都被一次性付款客户抢去。今年调控以来，人们已经习惯了 “全款往里走、贷款的站门口”这样的不公平待遇，或者说有怨没处出。

哪里来这么多的人全款买房？答案就是消费贷。

据悉，近期各大城市已经明确表态严禁消费贷流入房地产市场，希望能够取得显著成绩，让限价成为真正的惠民政策。

综合来看，调控的目的从来也不能单纯的为了刚需，未来楼市调控怎么变都要围绕“房住不炒”这一定位，结果房价是涨是跌还不好下结论。而我们的刚需只有抓住房企在楼市调控下的痛点、痒点择机买房才能得到更大的实惠。

 第五，看限售。

限售可以说是本次调控的新亮点，以往调控必用的是二手房营业税（目前是增值税）的“2变5”，这一次，这一点一直没变。而限售则成了大多数城市出台调控的必选项。

据不完全统计，从今年3月到现在，全国已有40个城市发布了“限售令”，楼市正式进入了“锁盘时代”。目前来看，炒房客手里面都有很多套房，每年都在买，也每年都在卖，只要预期利润可观，遇到合适的价格还依然会抢购，限售对抑制房价上涨的作用似乎不大。但若开证房产税，对于炒房客来说可以说是灭顶之灾。所以说，限售其实是为后期实施房产税政策做铺垫。