万科2019年财报：物业服务率先发力，泊寓累计开业11万间
“疫情影响使得2-3月销售收入减少510亿元。”
据公司情报专家《财经涂鸦》消息，头部房企万科于3月17日发布2019年财务报告，并于当天及3月18日分别面向媒体、投资者举办线上业绩推介会。
财报数据显示，2019年万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润为388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%；实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，占据当年全国商品房市场份额约4%；同时拟合计派发现金股息118.1亿元（含税），折合每10股派送股息10.45元（含税）。
万科2019年财报主要亮点（资料来源：业绩推介会）
万科表示，春节前后爆发的新冠疫情是一个不可忽视的突变因素，但坚信疫情必将获得最终的胜利。
物业率先突围
万科在行业中首先提出房地产“白银时代”的概念，随着时间的流逝，白银时代4个主要特征逐渐明晰，即从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面。探讨一家房企的经营扎状况，将行业因素纳入考量显得极为必要。
2019年中国房地产行业调控延续“房住不炒”的主基调，行业整体形势弱于从前。国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售面积17.16亿平米，同比下降0.1%；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速比2018年低1.5个百分点。以此来看，万科营收增长、净利润增长远远跑赢大势。
纵观万科各分项业务，物业管理无疑表现突出。连续十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”,截至目前，万科物业是年收入唯一突破百亿的物管企业。以2019年上半年为例，已上市收入TOP3的物业公司分别为绿城服务、碧桂园服务、保利物业，该期营业收入分别为36.63亿元、35.16亿元及28.22亿元，同万科物业的52.8亿元仍有距离。2019年，万科物业实现营业收入127亿元，同比增长29.7%，这一数值快于万科总营收和净利润的增速。而碧桂园服务尽管2019年收入实现了106%的增长、达96.5亿元，仍稍落后于万科物业，但这也足以让万科物业对提高对未来增速的警惕。
2019年万科收入结构（资料来源：财报）
截至2019年底，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%，其中已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备1.9亿平方米。另外，万科物业与戴德梁行在2019年12月成立合资公司，由此实现物业服务和设施管理的强强联合，“城市空间整合服务”模式则拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区。
租赁住宅和物流仓储服务的价值也开始凸显。2019年万科以泊寓为主产品线的租赁住宅业务新增开业5.6万间，达到累计开业11万间，成熟期项目的平均出租率约90%；旗下物流仓储服务平台“万纬物流”累计进驻44个城市，获取138个项目，可租赁物业的建筑面积约1086万平方米，其中高标库稳定运营项目出租率为92%，冷库的全年仓库使用率82%，均较2018年大幅提升。
尽管万科2019年财务数据整体靓丽，但也存在毛利率下滑、派息率下降的问题。2019年万科房地产及相关业务的结算毛利率为 27.2%，较2018年下降2.5个百分点；同期派息比率为30%，较2018年的近35%减少六分之一。
“新冠”危中有机
2020年以来一场突入其来的新冠疫情，给个人、企业、行业都带来巨大的困难和挑战，近期全球多国股指暴跌也祸起于此。对房企而言，受疫情的不利影响或许更重些，售楼处关停、工地推迟开工，影响销售、回款、工程、交付等多个环节。
万科也难在这只黑天鹅面前幸免于难。据悉，在销售方面，2-3月份万科销售同比降低510亿元，其中万科进入的湖北三个城市——武汉、宜昌、鄂州在1月23日后没有新的销售；在交付方面，万科在一季度有1万户存在交付延缓的可能性，全年涉及到3.9万户；在开复工方面，今年开工晚了40天。
回顾35年的发展历程，万科是众多危机的参与者和见证者，如93年的宏观调控、98年的亚洲金融危机、03年的非典以及08年的全球金融危机，具有相当不错穿越危机的能力。
万科董事会主席郁亮总结出三条应对危机之道，分别是勇气、免疫力和有准备。在其看来，危机面前应该把客户和员工的安全放在第一位，不断获得客户的信任，这样企业才能生存下去；任何危机是“危”和“机”的结合体，但机会只会留给有准备的人。万科正是一家危机感驱动的公司，其在2018年秋季例会的主题就是“活下去”，这就是出于“居安思危”的考虑。
而万科在疫情中的表现也为人称道，除却万科公益基金会捐赠给武汉的1亿元资金外，万科下辖业务版块也在以自己的方式参与战疫行动。包括万科物业支援武汉火神山医院物业服务，万科商业对部分旗下商场租户减免租金，万纬物流无偿开放全国27个城市59个物流园，万科泊寓在疫情期间推迟租户缴纳租金时间。
万科认为疫情只会是短暂的冲击，中国房地产中长期的趋势是不会发生根本性变化的，城市化的进程还会继续，人口和产业的聚集也不会因此停止。鉴于上述原因，万科的投资策略还会遵循既往的投资逻辑和投资原则。
此外，万科管理层还就外界关心的万科物业上市、是否降价促销、派息率下降等热点问题予以解答。万科表示，分拆物业上市暂时没有计划，并且在未来很长一段时间内都不会上市，等到大家都认可万科物业“城市服务商”的身份时，万科物业才会考虑上市；万科对产品没有定价权，价格是由客户、消费者定的；万科长期坚持分红不间断的原则，分红比例下降源于疫情，此结点希望多保留点现金在手。