卖房人拖延过户赔偿20%违约金案例
买卖双方签订房屋买卖合同后，买房人按时交纳了购房款，双方约定合同签订后近期办理房屋过户登记，但是8年的时间，双方一直未能办理房屋过户登记，买主起诉，法院判决卖房人承担20%的违约金并办理过户。
原告(反诉被告)韩某梅与被告(反诉原告)东某强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告韩某梅诉称，2006年9月18日，我与东某强签订了《房屋买卖合同》，合同约定我将位于北京市××区×村×号楼×层102号房屋出售给东某强，并约定过户期间的所有税款由东某强承担。合同签订后，我将房屋钥匙、电卡、燃气卡、有线电视卡、房产证等手续交给东某强，东某强向我支付了购房款。同时东某强在签订合同时向我书面承诺，房屋过户手续保证近期办理，如有违约由违约方赔偿对方总价款的20%作为违约金。但直至2014年9月，东某强才向我口头提出办理过户手续的申请。我认为合同双方都应具有契约精神，并遵守合同约定，根据合同法第97条规定，双方合同第7条约定，民法通则第71条规定，鉴于我国法律规定不动产所有权以登记为准，房产没有过户，我仍然是不动产所有权人，享有房产过户前不动产使用收益权。因此解除合同的同时，按照规定可以要求赔偿损失。综上所述，东某强的行为已经构成违约，应当向我承担违约责任并赔偿我未过户期间不动产的使用收益。现起诉至法院要求：1、解除我与东某强签订的《房屋买卖合同》，东某强在判决生效后10日内腾空房屋;2、东某强向我支付违约金98000元;3、东某强向我支付未过户期间不动产使用收益(或租金)576000元;4、东某强承担本案诉讼费用。
被告东某强辩称，韩某梅的陈述与事实不符。韩某梅一直在美国居住，委托其侄女×1将诉争房屋出售给我并约定近期办理过户，如有违约，违约方赔偿房屋价格20%作为违约金。2006年9月1日我就一次性付清49万元房款，但我与×1去办理过户时被告知×1是非京籍人士，不能办理过户，韩某梅又委托孟×为我办理，房管部门又称必须本人办理，但韩某梅本人一直迟迟不回国办理过户。为了让韩某梅尽快回国办理过户，我承诺过可以负担机票钱让其回国办理。2014年3月28日，韩某梅在电话中提出要求我再支付10万元才能办理过户。2014年11月25日，韩某梅向我发送律师函，又提出要求我支付150万元才能办理过户。现我不同意韩某梅的全部诉求。我就本案提起反诉，反诉事实及理由如下：2006年9月18日我向韩某梅购买位于北京市××区×村×号楼102号房屋，并支付全部购房款。双方约定“产权过户手续保证近期办理，双方如有违约，由违约方赔付对方总价款20%”。我支付完全部购房款，韩某梅却迟迟不肯回国协助我办理房屋产权过户手续，由于韩某梅的恶意行为导致诉争房屋迟迟不能过户达8年之久。现我反诉要求韩某梅：1、协助我办理北京市××区×村×号楼×层102号房屋的产权过户登记手续;2、支付由于其拖延过户的违约金98000元;3、承担本案诉讼费。
原告韩某梅针对被告东某强的反诉辩称，我不同意东某强的全部反诉请求。东某强在购房过程中存在违约，合同约定东某强承担全部税款，但是东某强8年都没有交纳税款，也没有联系我在京的代理人，存在违约。现我要求解除合同，不同意过户。因东某强违约，故其应向我支付违约金。签订合同时，我向孟×出示了公证授权，孟×代理我与东某强签订合同，公证授权包括孟×代理我办理过户事宜。据我所知，房管部门规定是只要有房主本人的公证授权，代理人可以代为办理过户，即使我本人不在国内也不影响房屋过户，没有过户的原因是东某强不愿意交纳税款不想过户，是东某强存在严重违约。
经审理查明，韩某梅系北京市××区×村×号楼×层102号房屋(以下简称102号房屋)所有权人。2006年，东某强经王×(王×1)介绍购买韩某梅所有的102号房屋。东某强与王×2系夫妻关系，2006年9月1日，王×2向王×交纳购房款49万元，王×将102号房屋房屋钥匙、电卡、燃气卡等交给王×2，双方并书写收条一份，其中载明“今收到王×2(乙方)购买韩某梅(甲方)×村小区×号楼102室房屋总价款四十九万元整。韩某梅代理人王×将房屋钥匙、点卡、燃气卡、有线电视卡交给王×2。房产交割手续已经完毕，产权过户手续保证近期办理。双方如有违约，由违约方赔付对方总价款20%做为补偿”。2006年9月18日，孟×作为韩某梅(卖方、甲方)的代理人与东某强(买方、乙方)签订《房屋买卖合同》，约定：东某强购买102号房屋，乙方以一次性付款方式支付49万元，乙方陆续支付房产过户期间产生的所有税务款(包含卖方应支付的所得税费);本合同签订后，乙方负责甲方协助办理房屋买卖立契过户手续;乙方负责支付办理以上手续时产生的税费及相关手续费用;违约责任：1、双方签定合同后，乙方中途违约，乙方应书面通知甲方，甲方将乙方的已付款(不计利息)退还乙方，但购买房屋的定金(10%)房屋售价，即49000元)归甲方所有，本合同自动解除;2、双方签定合同后，甲方中途违约，甲方将乙方的已付款(不计利息)退还乙方，但甲方将支付乙方违约金(即10%房屋售价49000元)，本合同自动解除。《房屋买卖合同》甲方处有孟×签字，并载有孟×的身份证号及联系电话;乙方处有东某强签字，并载有东某强的身份证号及联系电话。同日，孟×将102号房屋产权证书交给东某强，东某强书写有收条，载明：“今收到由孟×转交韩某梅房产证一本。房屋总价款已交给王×(49万元整)，有收条。过户手续近期办理”。后双方至今未办理房屋产权过户手续，东某强居住使用102号房屋至今。
双方就未办理房屋产权过户手续的原因存在争议，韩某梅主张东某强不愿意交纳税款不办理过户，东某强存在违约;东某强主张韩某梅在国外，没有配合办理过户手续，其曾多次通过王×联系韩某梅，后因王×回老家无法与韩某梅联系，直到2014年才查到韩某梅在美国的电话，韩某梅仍未配合办理过户手续，韩某梅存在违约。
韩某梅就其主张向法庭提交《房屋买卖合同》、公证书、收条2张及证人王×的证言。公证书为韩某梅向孟×出示的公证书，载明韩某梅委托孟×签署售房合同，收取合同款项，协助办理房产过户手续。证人王×到庭作证并接受法庭及双方当事人质询。王×陈述主要内容为：韩某梅是我姨，1996年之前我在××开理发店，认识东某强。我大姨家的房子要卖，东某强想买。然后东某强将钱打到韩某梅卡上，是韩某梅留在我手里的一张卡，打了49万元。我给他写了一张收条，把房子钥匙、房本、煤气卡、电卡这些交给了东某强。后我介绍孟×和东某强见面，办过户的手续就交给孟×，因我是外地农村的我也不懂。后面的事情我就不知道了，是他们俩办的。我丈夫是王×3。东某强给我钱以后我就告诉东某强韩某梅的地址电话了。东某强对韩某梅提供的《房屋买卖合同》及2张收条的真实性无异议;对公证书称其没有见过，韩某梅及孟×都没有出示过公证书;对证人王×证言真实性有异议，认为证人王×与韩某梅有亲属关系，对提问的很多问题陈述无法回答、记不清楚，不能证明事实真实性。
东某强就其主张向法庭提交两段录音及文字整理材料、律师函、证人阚×、刘×、沈×1、李×、姜×1的证言予以证明。第一段录音东某强主张为2014年3月28日其与韩某梅的通话录音，录音中东某强向韩某梅提出要求其协助办理房屋过户，韩某梅提出要求东某强负担往返美国的机票，再加10万元。第二段录音东某强主张为2014年4月15日其与韩某梅的通话录音，录音中东某强同意负担韩某梅往返美国的机票，双方并就办理过户手续及支付机票款项进行协商。律师函系韩某梅委托代理人蔡慧向东某强发出，其中提出因东某强2014年9月才提出正式办理房产过户手续的请求已经构成违约，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求东某强支付违约金并腾空返还102号房屋，或向韩某梅支付因怠于行使过户权而导致房产增值部分的利益150万元。证人刘×、李×、姜×2到庭作证，证人阚×、沈×1到庭作证并接受法庭及双方当事人质询。证人阚×陈述主要内容为：以前我在学校负责总务工作，东某强负责食堂工作，东某强是我的下属。买房的事情我比较清楚，我们是上下级说起来过，我记得是2006年，买房的介绍人是王×1，她在学校附近开了一个理发馆。我到那理发聊天也听说过这个事情，王×1把她姨的房子卖给了东某强，我多次提醒过东某强，既然买了房子尽快过户，东某强说房主不在国内，没法办理。2008年年底午饭后，我在饭厅和东某强打扑克，王×1带着一个女同志进来，东某强站起来打招呼说话，我就知道是王×1的姨，这是我第一次也唯一一次见到王×1的姨。当时这个女同志先和东某强问房子住的还行吧?东某强说还可以。这个女同志说我这次回来时间比较紧，后天我就回去，买的往返机票，这次来不及，春节我还回来，回来办房子过户。证人沈×1陈述：大概是2008年王×3和我一起经营餐馆，他和我说过他姨的房子卖给东某强。卖了以后，东某强有时候过来找他说过户的事情，我看见了，王×3就说他姨出国没有回来。2010年王×3和他老婆回家生孩子去了。之后东某强过来找我问王×3去哪了，我说他们回家生孩子了。韩某梅对东某强提供的第一段录音的真实性和证明目的不认可，但认可双方存在过通话，通话时间为2014年9月，韩某梅明确表述现在才过户是东某强违约，同意继续履行合同是附条件的;对第二段录音真实性、关联性不予认可;对律师函真实性认可，证明目的不认可;对证人证言真实性均不予认可，认为证人阚×与佟×，存在利害关系，证人描×的韩某梅相貌与本人不一致，与我提供的证人王×的证言存在矛盾;证人沈×是听说，没有亲眼看到东某强找王×3，没有亲眼看到东某强给王×打电话，当庭陈述与书面证言不一致;其他证人均未到庭，对未到庭证人证言不予认可。
另查，韩某梅原系中华人民共和国公民，后其加入美国国籍。就办理房屋产权过户手续过程中涉及的相关税费，双方签订的《房屋买卖合同》中明确约定由东某强负担，庭审中东某强亦表示同意负担办理产权过户时的全部税费。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、公证书、收条、证人证言、录音及文字整理材料等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于本诉，韩某梅主张东某强不愿意交纳税款不办理过户，存在违约，并据此要求解除《房屋买卖合同》，要求东某强支付违约金及未过户期间不动产使用收益，韩某梅就其主张应提供证据予以证明。现韩某梅虽提交有《房屋买卖合同》、公证书、收条2张及证人王×的证言，但《房屋买卖合同》、收条仅能证明双方就购房达成约定、房款交纳及房屋钥匙、产权证书等材料的交接情况，不能证明东某强不愿意交纳税款不办理过户之事实;公证书虽显示韩某梅委托孟×签署售房合同，收取合同款项，协助办理房产过户手续，但东某强否认孟×向其出示过该公证书，韩某梅亦未提交证据证明其曾告知东某强已经委托孟×协助办理房产过户手续，故公证书不能证明东某强不愿意交纳税款不办理过户之事实;证人王×与韩某梅存在亲属关系，且系本次房屋买卖交易之介绍人，存在一定利害关系，而东某强对证人王×的证言真实性持有异议，且王×的证言内容亦不能直接证明东某强不愿意交纳税款不办理过户之事实;有鉴于此，韩某梅未能就其主张提供充分证据予以证明，故本院对韩某梅的诉讼请求不予支持。
依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。东某强与韩某梅签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。东某强购买了韩某梅的房屋，韩某梅理应协助为其办理房屋所有权转移登记手续。现东某强要求韩某梅协助办理102房屋的产权过户登记手续于法有据，本院予以支持。就办理房屋产权过户手续过程中涉及的相关税费，鉴于《房屋买卖合同》明确约定由东某强负担，东某强亦表示同意负担，对此本院不持异议。就东某强反诉主张韩某梅在国外未配合办理过户手续存在违约，并要求韩某梅支付违约金一节，本院认为，东某强提供的第一段录音可以证实东某强向韩某梅提出要求协助办理房屋过户，韩某梅虽对录音的形成时间存有异议，但其认可双方确实存在上述通话过程;结合证人阚×、沈×1的证言，亦可证实东某强曾向韩某梅提出要求协助办理房屋过户。双方签订的《房屋买卖合同》中虽然未明确约定具体办理房屋产权过户手续的时间，但2006年9月1日及2006年9月18日的2 张收条中均约定有产权过户手续近期办理之内容，而在房屋买卖过程中，协助办理产权过户为出卖人的主要义务，双方自2006年就102号房屋达成买卖合意，且东某强已经支付了全部购房款。在此情形下，韩某梅并未提交充分证据证明其积极履行了过户义务，而系东某强怠于行使要求过户的权利，故102房屋未办理过户的责任在于韩某梅，韩某梅未配合东某强办理102房屋的产权过户手续，其行为已经构成违约。当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，现2006年9月1日的收条中明确约定“产权过户手续保证近期办理。双方如有违约，由违约方赔付对方总价款20%做为补偿”，东某强据此主张韩某梅向其支付违约金于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效后三十日内，韩某梅协助东某强办理位于北京市××区×村×号楼×层一○二号房屋的产权过户登记手续，将房屋产权变更到东某强名下后该房屋归东某强所有，办理该产权登记过户手续所需全部税费由东某强负担;二、韩某梅于本判决生效后十五日内向东某强支付违约金人民币九万八千元;三、驳回韩某梅的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万四千二百八十八元，由韩某梅负担，已交纳。反诉案件受理费九千九百六十元，由韩某梅负担，于本判决生效后七日内交纳。
据北京房产专业大律师赵云涛律师介绍，双方签订的《房屋买卖合同》中虽然未明确约定具体办理房屋产权过户手续的时间，但2006年9月1日及2006年9月18日的2张收条中均约定有产权过户手续近期办理之内容，而在房屋买卖过程中，协助办理产权过户为出卖人的主要义务，双方自2006年就102号房屋达成买卖合意，且东某强已经支付了全部购房款。韩某梅未配合东某强办理102房屋的产权过户手续，其行为已经构成违约。应当支付相应的违约金。