募资50亿，华发股份进军长租公寓
1月18日，珠海华发实业股份有限公司（下称“华发股份”）公告称，公司筹备近5个月的“中联前海开源-华发租赁住房一号资产支持专项计划（下称‘专项计划’）”获上交所审核通过。
根据此前公告，该笔专项计划目标资产为公司持有的位于广东珠海、湖北武汉、广西南宁、江苏苏州等一二线城市的租赁住房，计划发行总额不超过50亿元。此次专项计划的挂牌转让获得通过，也意味着华发股份正式开始全面涉足长租领域。
虽说相较于万科、碧桂园、绿地等龙头房企，华发股份的长租公寓产业起步较晚，但50亿元的总投资额对于整个市场而言仍然不容小觑。
图片来源：图虫创意
据《国际金融报》记者了解，华发股份最早自2017年就已展露出“培育新兴产业，加快实现多元化业务格局”的意愿。
在2017年年报中，华发股份表示，公司正在积极探索住房租赁业务。公司依托国家政策支持，结合现有项目情况，全面开展探索住房租赁业务的研究工作，并加快制定长租公寓方案。
2018年6月，有媒体报道称，华发股份在珠江的一个新盘——华发新城左岸突然封盘，停止销售，就是因为项目决定转战长租公寓，以这个项目来“试水”。
与此同时，华发股份还与长租品牌的“老人”——魔方生活服务集团成立合资公司，共同管理、运营华发股份旗下长租公寓项目。这在不少业内人士看来，是华发股份在为自身项目的运营，向魔方公寓“取经”。
至2018年8月，华发股份首次披露了关于开展租赁住房资产支持专项计划的公告，计划总融资额50亿元，拟定为18年。
其中，发行优先级资产支持证券45亿元，拟定为3×6年，每3年设票面利率调整权和投资者退出选择，每3年公司也可以选择提前终止专项计划；次级资产支持证券5亿元，拟定为 18 年，随优先级证券结束而结束。
此外，华发股份全资子公司珠海华发优生活物业运营管理有限公司（简称“优生活公司”）将作为专项计划的整租方，并签订相应的《整租协议》。华发股份拟为优生活公司在《整租协议》下支付租金的义务提供不可撤销连带责任担保，担保金额不超过50亿元。
公告显示，优生活于2018年3月29日才刚刚成立于广东省珠海市，注册资本为1000万元。而这家看似年轻的公司，经营范围涵盖了物业租赁经营管理，广告业，互联网运用技术开发、技术服务，会议及展览服务，场地租赁，群众参与的文艺类演出、比赛等公益性文化活动的策划，单位后勤管理服务，酒店管理，餐饮管理，餐饮策划及咨询，物业代理、房产销售代理等众多方面。
不过，令人大跌眼镜的是，截至2018年9月30日，注册资本1000万元的优生活，总资产仅80919.22元，负债总额却有10万元，且均为流动负债。公司的净资产为-19080.78元，这一数字刚好与其2018年前三季度的净利润数额相同，但公司同期的营业收入却显示为0元。
据了解，华发集团作为珠海市仅次于格力的第二大国资集团，其业务涉及城市运营、房产开发、金融产业、商贸服务等多个板块。华发股份正是集团旗下专营房地产开发业务的上市公司，长期以来作为珠海龙头房企，深耕大湾区多个城市。
近年来，华发股份实施“立足珠海，面向全国”的发展战略，在巩固珠海房地产企业龙头地位的基础上，稳步推进对外扩张步伐。目前，已成功进驻包括北上广在内的多个城市，呈现了由地方性企业向全国发展的态势。
不过，2018年尤其是下半年，一二线城市由于受到政策限制，市场普遍降温。因此，不少头部房企在拿地方面不得不采取审慎的拿地态度，“土地流拍”一时成为年度热词。
但这并不能阻挡华发的全国化进程，其拿地热度依旧高涨。
2018年11月，华发股份以25.3亿元击败金茂、中铁建、中铁诺德等房企，获得北京房山拱辰街道限竞房地块。同时，华发股份在北京随后出让的多达5宗土地竞拍中，都报名“参赛”，显示出公司进入北京市场的决心。
在2018年12月和2019年1月湖北武汉的土拍中，华发股份又先后以52.7亿元底价包揽了CBD板块打包的2宗地块，以44.75亿元竞得淮海路水利路附近1宗土地，成为最大赢家。
与此同时，在珠海，华发股份又通过广东联合产权交易中心以35.15亿元成功竞得珠海十字门城建有限公司挂牌的50%股权，标的公司主要资产是位于十字门中央商务区湾仔片区的5个地块。
据《国际金融报》记者不完全统计，仅2018年11月末至2019年1月初，华发股份在武汉、北京、珠海三地的土地投资就已高达157.9亿元。
华发股份的全国化进程看似顺风顺水，恐怕并不那么如意。
2004年，还在“中国房地产上市公司20强”榜单中名列第5的华发股份，在“2018中国房地产开发企业500强”榜单中已然名落73位。在克而瑞最新发布的2018年销售排行榜中，华发股份也只能以554.6亿元的流量金额屈居第47位。其规模化发展的速度，相较于后来居上的旭辉、融信等民营房企相去甚远。
有业内人士指出，华发的情况，有可能就是俗称的“水土不服”，这在地方性企业的全国化进程中，十分常见。
以上海地区为例。2018年，华发股份在上海共有2个楼盘入市，但去化情况却不理想，认筹率几乎都在所有同时期开盘项目中垫底。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，大量在调控政策初期开始捂盘的项目，最终在2018年下半年资金周转高压之下集中入市，上海楼市突然从卖方市场转向买方市场，购房者自然表现的更加“挑剔”。在此背景下，或质量，或价格，总要有一个吸引购房者的方面才能快速去化。去年卖得比较好的楼盘莫不如此，而性价比较低的楼盘难以去化。
编辑 沈玉洁