苏州是很有价值的，我说的是城市。
不要抱太大期望，我说的是楼市。
经常有人问我，现在的苏州，值不值得进场？讲道理，你要是刚需，厘清自己的主次需求，盯着自己的预算，能买哪里买哪里。
要是你是想把多余的资金砸到房产上，苏州的购房逻辑也很简单：改善和学区，园区和狮山，其他都是妄想。
实际上，苏州真正能买的盘，根本不足两成。
楼市冷静期到了！
这些板块曾经涨得疯，现在跌得猛！
苏州这两年的楼市形势，主要经历了3个阶段：普涨、回调、平稳。
随便举2个例子——
比如，吴中尹山湖。
尹山湖的价格在2018年3月起增长较快，2019年8月价格开始降，后期趋于平稳。这几年新盘少但价格都在2.9万-3万/㎡，二手房挂牌价大部分比新房还高，但实际成交价却低很多。以叠翠峰为例，2017年初是20000元/㎡左右的均价，后期逐步上涨，然后在2019年金三银四之后增长迅速，成交价突破3万/㎡，甚至一度挂牌价有3.5万/㎡的巅峰。2020年逐步回落，价格降幅在5000元/㎡，差不多是回到前年年初的水平。
备注：数据来自贝壳网，系2017年以来叠翠峰小区贝壳的成交数据，因数据过多，每月只选最高售价，且部分月份为0不做统计
如果就二手房的成交价来说，大部分成交价是比挂牌均价低2000-3000元/㎡的，个别低5000元/㎡，说明对于绝大部分楼盘，市场能够接受的价格还是低于新房的，二手挂牌虚高。
看成交周期，会发现基本在3个月以上，比较一般。如果核算带看量，会发现带看量很高，但成交不容易。
以上，可见，尹山湖的市场较之去年在回归冷静。
比如，园区青剑湖。
金辉优步花园的88㎡三房，在“724新政”出台之前，2019年成交价一度干到39773元/㎡。
现如今，一波回调，精装房挂牌价已经跌回32000元/㎡，毛坯28000万/㎡就能买！
潮水退去，挂牌价已经跌回32000-33000元/㎡。
短短一年，青剑湖的房价已经回调4000-5000元/㎡。可以说，从2019年“724”新政之后，限购限贷政策的出炉，让苏州楼市逐渐进入了冷静期，目前整体就是去泡沫后的合理价格。
学区锁定！限购限售还限价！
苏州彻底脱离房地产的“摆布”
苏州的官方绝对是个狠角色，尤其在控房价这一块。
2019年，苏州在提前迎来一波小阳春之后，立刻加码调控政策！7月24日、7月25日，连续两天加码调控。加码后的苏州，成为中国楼市政策最严苛的二线城市，落户门槛最高的二线城市，2套首付比例最高的城市。从去年5月人才落户政策开放，才有些许缓和，不过限购限售还是很严的。
非本市户口，2年连续社保！想买二套，首付8成（贷款未结清）！新房限售3年！二手限售5年！想咬咬牙买个好学区冲一波的，不好意思，学区锁定！最高9年砸手里！与苏州相比，杭州、南京、上海、深圳、合肥等城市，房价是上蹿下跳，市场热度很高，而涌入到上述城市的投资客非常多，财富效应极为明显。整体上，2019年之前的苏州楼市，规律摸不清，发展比较复杂，但，苏州从2019年下半年开始，就进入了明牌时期。
3万/㎡楼盘遍地是，
苏州楼市在打明牌，这一局怎么打才不输？
虽然我们一直说，楼市进入了“分化”，但是苏州毕竟有限价政策，每个区域都有价差，但是价差并不大，核心区和乡镇板块的价格相差也就是一倍左右。
所以，很多人对苏州房价苛责，其实也是误读。去上海、杭州、南京哪怕是几个苏北城市走一走，感受一下这几个城市的楼市热度，也就知道真正的买房痛苦了。
与周边城市相比，调控苛刻，谨小慎微，苏州的整体投资属性越来越弱，行情刚刚冒头，就被迅速歼灭。因此，基本上明牌，其实意味着买房几乎进入了一个“固定模式”，好处是苏州的房价整体不涨、买房更简单、心态更从容，也不排除，各家房企开始雕琢产品，提升居住品质。
所谓明牌，就是大局基本定了，那么现在的苏州到底应该怎么买？
还是那句话，刚需看看兜里的钱，厘清主次，能买哪买哪，毕竟苏州基础房价其实不算低，遍地都是3万/㎡。
北有高铁新城，南有吴江太湖新城，东有园区胜浦、西有科技城……价格都是在3万/㎡的这个梯队。
在苏州，买房几个重点，你必须要知道：
1、要盯紧已经成熟的核心板块，比如园区的湖东板块和苏州新区的狮山版块；2、全面放弃兑现周期过长的待成熟版块，比如兑现周期过长、价格已经透支的吴中太湖新城和太湖科学城。3、苏州购买力强，天花板高，紧盯改善需求，紧盯品质版块里的品质住宅。也就是说，苏州目前最值得买的恰恰是带优质教育资源的次新楼盘，优先关注改善类产品，比如洋房、面积140㎡左右。苏州目前最不值得买的恰恰是扎成一堆的3万/㎡板块和楼盘，当然了，如果有刚性需求的除外。从混沌到明牌，楼市格局越发明晰，从强烈的投资属性，切换到宜居宜业，房住不炒，苏州房地产也迎来了新的发展阶段。保持乐观，苏州的城市优势依然在，客观来说，苏州底子还是深厚的，腹地是广阔的，前景也是乐观的。
