商圈迷局 | 四方角力的十八梯，仅有几个月面世，该怎么交差？

解放碑是有两条步行街的，从解放碑往西南方向，沿着民权路一直走到较场口坎边，路断了，坎下是黑压压一片看破旧房子，恍若穿越到上个世纪，这便是十八梯，解放碑第二条步行街。

解放碑的名声冠誉全国，稍微对重庆有点了解的，都知道。而十八梯的名声，似乎靠的是充满年代感的市井气息，和富有重庆爬坡上坎特色山城地貌而名声在外。

直至2016年9月，重庆本土导演张一白汇聚了邓超、白百何等明星拍摄的《从你的全世界路过》上映，电影气质清新唯美，场景怀旧，与小清新、情怀党的审美檫起火花，让世人聚焦于重庆。十八梯，这个原先仅存于老重庆人记忆中的老旧之地，迅速成为情怀圣地，吸引一波又一波的游客来打卡。

可惜的是，电影上映的时候，十八梯已经被拆得所剩无几。

十八梯之所以拆迁，涉及到另外一个问题，十八梯的改造与解放碑商圈的拓展。

一、十八梯的选择

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时间回到2009年前后。解放碑发展到当时，整个区域内的土地资源使用殆尽。商圈要想保持活力，必须发展，该怎么发展，是摆在执政者面前的一个问题。

从地理上来讲，解放碑十字街由邹容支路与民族路（民权路）交叉构成，民族路两端的房子暂无改造的必要，商圈无法向这两侧拓展。邹容支路向北延伸出去是洪崖洞，剩下的向南延伸，是十八梯片区，也是几个方向唯一的面积较大、有大规模可用土地的片区。

像解放碑这种重庆顶级商圈，商业达到饱和，发展进入瓶颈期，要吸引人流，急需寻找新的增长点。

解放碑给出的解决方案是，解放碑步行街与十八梯步行街，融为一体。

知名建筑师兰京指出。

从城市宏观空间看，解放碑中心的民族路、民权路至较场口一线，可以看作是一条城市主轴线。十八梯正好处于这条主轴线的延伸段。“因此，十八梯应该是与繁华的解放碑商业街联系起来，在一条主轴上，打造两条不同气质和文化的街区，体现出一种'从过去通往现在’的时光隧道的感觉。”

要说气质不同，其实洪崖洞与解放碑气质迥异。一个外貌是传统建筑体，取其奇；一个摩登商业中心，取其闹。

洪崖洞

十八梯与洪崖洞，也是不同的，按洪崖洞的标准，十八梯没有江，没有陡峭山壁。十八梯出名在市井气息，而洪崖洞，更多是视觉上的冲击。看洪崖洞，你在千厮门桥上，或者江对面就可以把洪崖洞最精华的视觉冲击看完；而十八梯，若是不进入片区细细体验，是没任何感觉的。而建造十八梯，最难的点，也就是引入这种市井气息。

这三处，做得好，可以相互共创繁荣；融合得不好，处处掣肘。

所以打造好十八梯，尤为重要。

如何改造？拆了全部重建？，还是缝缝补补改造？是个问题。

保护者与原住民开始角力。对于喜好十八梯传统风貌的爱好者来说，自然是就地保护，修旧如旧，部分改造，拆除搭建的违章建筑即可。为此各种关于保护十八梯的研究、提案纷纷纷提出：这里有重庆的传统市井，有高低错落的吊脚楼、捆绑房、竹篾抹灰墙房子间，有石板街两边的杂货铺、药铺、理发摊、组成的街巷，应该就地保护。

就像网上流传的那样：

在画家眼里，十八梯是江边雾里若隐若现的吊脚楼，错落有致，炊烟袅袅；

在诗人眼里，十八梯是窄窄的雨巷里撑着鹅黄油纸伞的姑娘，温软恬静，意境唯美；

在建筑学者眼里，十八梯保存着古老的川东民居建筑片段，极具研究价值；

在文化学者眼里，十八梯或许还延续着老重庆的历史文脉。

十八梯竹篾墙房

对于居住在此的原住民，理所当然的觉得是好消息，希望直接征收。

整个片区，房子大部分建于1979年以前，90%的住户连卫生间都没有，原住民越来越少，出租房越来越多，片区走向边缘化。小旅馆，麻将馆不计其数，吸毒的，卖身的，江湖郎中，流浪人士，五马六道的人，汇聚于此。这里，已经不再适合生活了，处处充满隐患。

十八梯火灾隐患过大，区域面积大，内部无法进入消防车，消防灭火无法解决，加上街道狭窄，一旦火灾蔓延，逃生都成问题。火灾的另一个源头是十八梯的空中布满的电线，区域内各种私拉电线无法杜绝，而十八梯房子结构不稳固，根本不敢对地下开挖，电线无法走地下。

雨水的冲刷对片区的影响不容忽视。十八梯整个处在坡面上，原有的排水系统已被乱搭乱建的建构筑物截断，一到下雨天，房屋进水，屋顶漏水，无处下脚，无法安睡。

从房屋安全来讲，片区违章建筑太多，许多违章建筑早已与主体房屋连成一体，拆除违章建筑，很有可能造成主体建筑垮塌。若仅拆除违章建筑，社会矛盾激发，易造成社会动荡。

一句话，这个地方既不美好，也不安好。

与周边环境格格不入的十八梯

激情消费，人人实惠；棚棚乱搭，标语暧昧；电线乱牵，瓦片要飞。

据此，重庆晚报记者廖平写了篇文章《爱与痛就此终结 十八梯正式启动建设》，文笔幽默，言辞辛辣，对极有争议的十八梯，从人最基础的生存角度出发，做了极为大胆的报道，摘抄几句：

自从情怀成为了一种潮流，怀旧就成了标配。

情怀就是个X子，在这里住几天就晓得了。

人一有了钱就喜欢装文艺，各种摄影师的照片比冠希哥的作品更有市场

一个洗剪吹发型的年轻人因为投反对票败露，被打成了变形金刚。

网友口中的“极有研究价值的川东民居建筑片段”，怎么看怎么像是忽悠。

毕竟权利大不过生存，情怀当不了饭吃。

同样，于原住民而言：锤子个情怀，你要不住进来告一哈！你来旅游，我们就免费成了你们的表演嘉宾嗦！

其实十八梯的争议，也是人与人的生存争议，一些人追求形而上的精神生活，一些人还处在“茅屋为秋风所破”的窘迫之中。但是，无论如何情怀，都不能建立在他人的困顿之上。

在一浪一浪的争论中，政府经过多方求证，得出了角力的结论：这地儿，完全没办法简单的改造，直接拆迁。

定好了位，下一步，就是扩展进入实质阶段——征收。

二、拆迁，政府与原住民的角力

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2010年十八梯片区正式启动征收拆迁工作。

征收的事，永远是不能满足被拆迁人的期望的。

征收这个事情是这样，没消息时，个个都盼着征收到自己这儿来，晚上睡觉都有一夜暴富的梦。但从来不会考虑自己的房子、土地究竟有多少，等真正征收来了，算出了补偿金额，总觉得自己的破房子补偿的钱应该至少可以买周边最豪华的房子。殊不知，就这破房子，在市场上，能卖多少钱，谁不清楚呢？

于是，各方网络上，实体上，各种反抗征收，各种质疑征收，纷至沓来。政府的维稳压力，无形中变得越来越大，渝中区人民路214号，越来越热闹。

大部分人，是真想拆，而一旦有人领头想得到更多补偿，附和一下，等等再看，也是可以的。殊不知，领队叫嚣得最凶的人，基本上是已经搬迁到更好的地方居住了，闹得凶，只是希望得到更大的利益。到后面，甚至连规则都在怀疑，比如有人网上发帖，为啥选评估单位只让被征收人选一个，而不多选几个，哪个高，被征收人最终就选哪个？对于这样的问题，我想稍微有点见识的，都会觉得这是个伪命题：我要是评估单位，随便报个天价，肯定我中，但这可能吗？

事实上，真正被拆迁受到影响的，是那些什么产权都没有，随便在路边找个空地搭个棚就成了家的人，得不到补偿，连住的地方都没了。对于这些实在没地方搬的，可能政府会想办法给弄廉租房，或者其他办法补偿。而另外一些人的生计，就在解放碑，离开了解放碑，未来在何处，谁也预料不到。

征收，开始进入僵持阶段。

于政府来说，拆迁成本太高，肯定是受不了的。拆迁成本有多高呢，我举这样一个例子，在开发商还能进入一级市场的年代，龙湖在某商圈买了一宗非净地，当时因为一些缘由，没有把地块上征收完，到现在，龙湖直接不要那块地了！征收成本太高，那块地拆出来也是亏，还不如不要了！以前买地的几百几千万，直接当打水漂，总比再亏许多钱在里面，划算得多！

可政府不能如开发商这般任性，碰到重大基础设施建设、片区改造、房屋破旧严重等情况，即使全亏，也不得不拆。这个亏，可不是几千几万地亏，往往是直接以亿为单位来计算的。而一个区县的财政，一年又有多少个亿来亏呢？

十八梯就是这样，一方面要解决民生问题，一方面要保提升商圈形象，不得不改造。

角力的结局是，正式开始征收。至2011年9月，十八梯38.5万平方米的房屋征收完成，收回土地约250亩。

征收完成后，十八梯地块经过慢悠悠地进入整治阶段。导致速度无法提升的是控规的确定。地块该怎么规划、该怎么建设，一轮又一轮的会议、讨论、拉锯，最终于2016年，完成十八梯保护实施方案及交通组织方案，整体控规修改完成。

十八梯规划为：核心地块整体形成七街六巷”空间结构，打造成比肩成都“宽窄巷子”、福州“三坊七巷”的传统巴渝风貌片区。协调区规划为拥有国际一流学校、花园式住宅，具有浓郁重庆特色的高端住宅区和商贸旅游区，成为重庆又一张靓丽的名片。

三、开发商如何交差

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政府不是万能的，一方面十八梯开发，需要投入大笔资金，不是政府能轻易承担的；另一方面地块开发及保护方面，平衡经济与保护历史风貌，也不是政府的特长，这些，可能开发公司的打造更容易盘活。出让地块，让渡地块开发的权利，交予公司打造，政府仅通过地块规划条件对地块开发做出控制，使得地块的开发不会出现大的偏差，或许是市场经济下政府一个更好的选择。

再次唤醒人们记忆中的十八梯，是十八梯土地拍卖的消息。

2016年9月30日，十八梯核心区土地使用权公开出让公告公布，20天后，杭州新天地集团有限公司成功竞得十八梯核心区三宗地。11月28日，GLL Chengdu Pte.Ltd国浩地产受让十八梯协调区地块。至此，整个十八梯地块，全部出让。

十八梯7宗地，1、2、3为杭州新天地竞得的十八梯核心区地块，4、5、6、7为国浩地产受让的十八梯协调区地块

出让后，开发商便开始规划地块，而规划的确定，便是开发商与政府的角力，同时，也是开发商、政府二者与十八梯民间保护者之间的角力。

所以，竞得土地后，开发商面临的是，如何在政府的规划条件约束下，如何在十八梯民间保护者质疑声音中，与寻求更大的经济利益之间的平衡，来打造好地块。

（一）杭州新天地公司打造的核心区

对于重庆人来讲，杭州新天地集团有限公司并不是一家特别出名的公司。这家成立于2007年的公司，在取得十八梯核心地块前，基本没什么在城市核心打造传统风貌区的经验。幸好的是，核心区地块在出让前市政府部分，已通过多年研究，得出一个规划方案。土地出让的时候，给出了整个地块的规划条件，后期必须按此实施，那么，大的方向基本上就不会错了。

十八梯核心区的《建设用地规划条件函》节选

从规划条件函及前期定位“”比肩宽窄巷子、福州三坊七巷的传统巴渝风貌片区”可知的是，十八梯肯定不会打造为成都太古里类似的地方。重庆人对太古里的执着，实在是到了无以复加的地步，2019年年中，流传将在江北打造太古里的消息，整个重庆网络都沸腾了。没多久，消息便被辟谣：协议是与远洋集团签订。十八梯能建太古里吗？当然能，但这样的话，便破坏了十八梯原有的历史脉络，得不偿失。

而如果十八梯只是做普通的风貌区，普通的仿古建筑，那真没啥意义，就像你走到哪儿，看到的特产都是义乌产，那多没意思。对于那种缺少历史厚重感的仿古街，比如昌州古城，比如长寿古镇，比如民国街。去了就只能拍拍照，但深究，无法感受到历史的脉络，无法唤起人民对历史的记忆，是无法长期延续下去的。

所以，十八梯类似“宽窄巷子”、“三坊七巷”的定位，倒是有一定的理由。

综合起来，杭州新天地要做的就是：

十八梯拆迁之后，如何延续城市文脉，尽可能保留原有的街巷肌理，展现传统风貌，唤起人们对十八梯的记忆

杭州新天地版本的十八梯，在政府及关注十八梯打造的人士的关注下，十八梯核心区终于在2017年10月，解开神秘面纱。

十八梯核心区规划鸟瞰图

十八梯核心区规划局部鸟瞰图

从整体上的鸟瞰图看出，新十八梯保留了一种整体上的自由美，凌乱美，仿佛自然生产，可处处皆有规划。像十八梯这种需要市井味道的老街巷，最忌讳建筑整齐划一，那种层层叠叠如京城的古典建筑，不适合十八梯，幸好。

再从微观上来讲，我们能看到的新十八梯，建筑物整体呈现风貌不一多样化，有吊脚楼、有川东民居院落、有近现代中西混合建筑。但你要看到原有繁复的十八梯风貌多样建筑，基本上是不可能了，像简易的捆绑房、竹篾抹灰墙房，怕是无缘再见了。

综合起来，新十八梯规划，遵循了规划条件函的硬性要求，也有自己的创新，保留了部分历史场景和记忆：原有的街巷肌理，基本上得到运用；整体上的传统风貌，得到保持；原来的地形地貌，在核心区大体留下了；主道上的石梯，老黄葛树、崖壁及堡坎都留有一部分；而拆下的砖块、条石、青瓦有一定程度的重复利用；最具纪念意义的防空洞，也保留了下来。

整个规划，是否达到了预期的想法，大体是沿着政府预想走的，而延续城市文脉和唤起人们对十八梯的记忆，在规划阶段，尚无法判定。

（二）国浩地产打造的协调区

协调区本身就是几宗商业与住宅用地，没有太多束缚。十八梯核心区的容积率在2.0及以下，而协调区的容积率偏高，最小的是7.1，最高11.9，又无高度指标控制，摆明让开发商修建地标性的超高层建筑。这样的盘，又有多少开发商有实力建设呢？

协调区规划条件

其实在核心区公布规划方案之前4个月，2017年6月，十八梯协调区地块，国浩地产就公布了规划方案。

2017年版国浩十八梯项目

这个版本的国浩十八梯项目，在4号、5号地块上，共计六栋建筑，总高达近三百米，建筑物外形前卫、现代、时尚立体，各楼栋之间用空中连廊连接，倒是别有一番味道。

这样的风格，与国浩重庆部分掌门人不无关系。韩德明，国浩地产董事经理，到迪拜参与过迪拜塔项目开发工作，后加入凯德，操盘了成都来福士广场以及重庆来福士广场的前期工作。你看来福士，再看看国浩十八梯，理念是否是有些相似？

可这样的理念，显然与传统十八区，有区别。

在第一版方案之后，重庆政府开始规划长江和嘉陵江的“两江四岸”，国浩十八梯项目刚好处在范围内。其后，主城区“两江四岸”地区开发建设被叫停。直至2018年12月，重庆市人民政府办公厅发布《重庆市主城区“两江四岸”治理提升实施方案》，根据实施方案，国浩十八梯项目被降容积率，减高度，最终通过的成果，国浩十八梯项目定名为“18T Mansion”。项目第一阶段开发位于4号、5号地块上的五座住宅高楼，最高193米，提供超过1000个奢华的现代住宅单位，相比原来的300米，已大幅度降高降容。

两江四岸规划之后的“国浩18T”

与第一版公开方案，国浩与政府的角力结果，明显感觉是，18T少了一点惊艳，多了一些与传统十八梯的协调。

2019年9月25日，国浩·18T项目正式开工建设。

四、十八梯面世

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2020年3月初，重庆电视台采访我市重大项目新冠疫情后开工情况，采访了十八梯核心区。

建设中的十八梯 蔡毅

十八梯夜景 蔡毅

十八梯核心区部分，现在已加紧施工，预计将在今年十一前完成主体及外装修。十一之后是业主或招商来的租户自行装修店面，装修时间暂且按照半年计算，也就是说十八梯真正与普通大众见面，估计得是明年五一了。

十八梯梯坎保护层 蔡毅

值得一提的是，十八梯在施工过程中，在原始梯坎之上加了塑料保护层，防止施工过程中对原始梯坎的破坏，十八梯面世前，保护层将拆除，到时候十八梯原有的梯坎，会原原本本的出现。从这个小细节，确实能感受到投资人对十八梯倾注的心血。

再看国浩打造的协调区，由于规划降容及接下来政府补偿等相关原因，导致去年才开工。十八梯所在的渝中区是一整块山体，地质情况复杂，基岩硬导致施工难度较大；地块规划楼层也较高，桩基必须深扎，而附近均为成熟住宅商业区，无法放炮开挖，只能用炮机慢慢打，这样导致施工进度缓慢。按这个效率，估计国浩18T面世的时间，怎么估计都得两三年之后了。

国浩18T建设情况   蔡毅

到现在，十八梯核心区建成什么样子，基本上都能看出个大概。但从原住民及保护者的视角看，不论怎么建设，十八梯都不会是以前的面貌了。唯一不变的，可能就是那一坡石梯吧。

另外一部分人，包括政府、开发商，可能会关注重建后的十八梯，会不会还能有原来的十八梯创造的辉煌，或者变得更知名。

对于这个，我想，十八梯的人气肯定会有。你看，像长寿古镇，吃饭的地方，晚上都是人声鼎沸；像民国街这种纯粹的赝品，都可以有人流如织的时候，何况是处于重庆顶级商圈，占据市中心黄金位置的十八梯。但这地方要想恢复未拆前的影响力，或者超越，变得人潮涌动，还有待观察外地客是否来打卡留恋的程度了。

另外还有很多人在讨论新十八梯被过于商业化。个人觉得，其实没必要过于担心，十八梯本来就起源于商业。历史上的十八梯一开始是作为过上过下的通道，人流如织，这样，梯坎两侧的居民自然而然衍生出最基础的商业氛围。为求同存异，在较场口、石灰市商业街外寻找到出路，十八梯商铺主营错开这两地的优势，专门卖旧货之类，十八梯的商业至此逐渐兴旺起来。虽说拆迁前，十八梯的商业性质已被其传统风貌区的名声所掩盖，但若是我们在政府定义的“传统风貌区”的定性所禁锢，所掣肘，那倒是埋没了好好的十八梯了，是吧！

参考文章：

1.崔力，《重庆十八梯传统风貌街区：一条过去通往现在的时光隧道》

2.廖平，《爱与痛就此终结 十八梯正式启动建设》

3.蔡毅，供图

—全文完—

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