融创的进阶
来源：地产八卦女
1st
营收体现了企业当下的规模；
利润反映了企业赚钱的能力；
负债表明了企业风险的大小；
土储决定了企业未来的营收；
产品标示了企业创新的动力；
由此，重点解读营收、利润、负债、土储、产品这“五维”，是解读优秀房企年报或半年报的重要方法。
而对于八卦女来说，关注融创半年报，其核心是关注融创在利润导向新时期的财务新表现。
为什么这么说呢？
融创是2010年10月上市，而今恰好十周年。在这10年间，融创已经由一家区域性房企成长为比肩恒碧万的四巨头之一，并实现了合同销售额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍、土地储备货值增长33倍及净资产增长27倍的跨越式发展。
而在融创发展的过程中，说实话，这家公司最初几年的发展是更规模导向的，他们也确实抓住了合适机会，在房地产市场上行之时实现了规模跳涨，并迅速完成了头部房企的卡位战。
如今，随着房企排位的大格局基本稳定，融创也迈向了降杠杆、降负债之路。在这换挡的过程中，财务是否稳健，直接反映了融创的运营健康度。
我们知道，房住不炒、市场调控的大环境，一直在提醒各家房企注重稳健经营。例如近段时间市场疯传监管部门拟出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。
因此，融创从去年开始主动控制杠杆水平、降低融资成本，保证高质量稳定增长的发展战略，与政策和指导方针是高度一致的。如今融创降杠杆、降融资成本的效果如何，这也是市场所非常关注的。
2nd
第一个动作：严控土储、把握拿地节奏。
据了解，融创上半年新增土地储备同比大幅下降约64%。目前，融创拥有的确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，其中约80%位于一二线城市，但平均土地成本仅4312元/平方米。
也正是因为严控土储，融创净负债率大幅下降23个百分点，截至公告日，融创拥有的现金余额1209，流动性充裕。
然而，融创严控土储，个人认为，融创并非是不拿地，而是逆周期拿地、有节奏拿地。毕竟在疫情期间，现金流成为企业发展的重中之重。而融创也在财报中提到，下半年将继续保持审慎的土地获取策略，同时重点关注一二线核心城市的优质土地机会。
对土地市场的准确判断、精准高效的土地投资，也一直是融创在行业激烈竞争中脱颖而出的核心竞争力。
严控拿地、减少支出，负债规模下降，随之而来的，便是企业信用提升。融创也自此开始，大力降低融资成本。
根据半年报，在今年上半年，融创通过提高银行类融资占比、把握公开市场融资机会、严控信托类融资规模等多种方式，优化融资结构。
特别值得一提的是，上半年融创在境内发行了2+2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%，在业内亦名列前茅。在境外债券市场发债，融创还债期限得到延长的同时，融资利率亦整体下降约1.5%。
▲如此多管齐下后，上半年，融创新增有息负债的加权平均成本较2019年全年下降1.9个百分点，相当于为融创额外创造了数十亿的利润。
而到了下半年，融创亦表示，集团会继续将优化资本结构、持续降低负债率水平及降低融资成本作为当前发展阶段的重中之重。事实上，融创从去年开始主动控制杠杆水平、降低融资成本，保证高质量稳定增长的发展战略，与当前降杠杆的政策方针高度一致，也有利于企业的稳定健康发展。
3rd
曾经，有一位地产老前辈跟我说，“房地产是一个周期波动很大、受政策调控影响明显的行业。在这样一个充满变数的行业，需要有一个可控的安全线，才能保证企业的安全。”
也许，做房地产，最关键两个字“钱”和“地”。就像融创这样，把融资节奏和拿地节奏踩对了，其实也就不用过于担心什么了。
关于地产，希望能与大家有更多交流。
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