融创之谜。

地产八卦女说

孙宏斌是一个典型高能量的人。他似乎一直处于“熊熊燃烧”的状态，为这种状态，他不惜“赌”上一切可以押上的东西。也许，他觉得生命就这一次，一定要按照自己的心思精彩活一回，在“盖棺定论”前才不枉此生。这样一个活生生的孙宏斌，也由此奠定了一个极具“冲刺”力度的融创。

2月28日，亿翰智库发布了《2018年1-2月中国典型房企销售业绩TOP200》。

从数据来看，融创开年412亿的销售额，被保利反超100亿 ，不及万科的二分之一，勉强达到碧桂园的三分之一。

这样的销售业绩，让关注融创的朋友，确实捏了一把汗——恒碧万融的顶部龙头格局，在2018年还会持续吗？

▲据星子了解，2016和2017年，融创都是下半年才发力，到12月份达到销售最高峰。以17年为例，融创在2017年1月销售额仅为80亿，但到了12月，单月销售额上升到627亿。也就是说，融创的业绩增长模型是逐月递增的，这与恒大、万科、碧桂园相对稳定的月销售额，形成了鲜明对比。

因此，更进一步，上述这个问题的实质是，融创能在2018年，重复2016、2017年的逆势反超吗？

从数据来看，恒大、碧桂园的1-2月销售额，超过万科、融创是比较正常的。因为1-2月临近年关，正是三四线“返乡置业”的好时机，而这两家房企的布局，大多围绕三四线城市进行高周转。恒大更是在过年前后，以“8.8折售房”率先抢跑，从而打响了2018年降价售房的第一枪。

而对重仓一二线万科、融创来说，开年并不是销售的好时机——尤其是融创，作为在过去两年间销售单价均为第一的房企，融创的项目一直是高端豪宅大house的风格，受众相对窄小，而且受一二线严厉限购的影响比较明显。因此，融创把很多项目的开盘计划，都推迟到3、4月开盘。

▲从百度智能搜索结果看，融创一季度销售大概只占全年销售额10~20%，三月开始，融创的推盘将加速，月销开始节节高。

此外，按照地产界的潜规则，很多房企都习惯将2017年部分业绩挪到2018年年初释放，这也使得各家房企1-2月销售额差距增大。然而，从同比增速看，融创在2018年开年，流量金额同比去年，增速达127%，仍处于全国同比增速第二的位置（第一的是金茂）——从这方面来说，融创在2018年仍然取得了历史性的“开门红”。

▲根据2018年1月销售额排名，星子得知融创1月销售额220亿，2月销售额190亿。其实190亿这个数据仍然是超预期的，因为市场上预测融创2月销售额仅为140-160亿左右。而2月销售额190亿这个成绩，同比2017年2月，增长了90%。

由此，按照以往的经验看，恒大碧桂园万科这三家房企，破6000亿（1000亿X6）是底线，预计年度销售额在7000亿-8000亿；融创从2015年开始，从730亿到1500亿，再到3600多亿，基本都是翻倍走的节奏。在这样的情况下，保守预计2018年实现6000亿的销售额，问题不大。

其实，星子在2017年总结的时候，就发现融创在2017年年底，拥有的可售资源超过3800亿元，而融创7月至11月的销售额只消化了2200多亿。这意味着，融创在2018年1月份有1600亿的货值。

而实际上，融创在2018年1-2月，仅销售了412亿。同时，还新增了227亿货值。

这意味着，融创仍有很大的增长空间，并再次打破自己创造的单月销售记录——前提是它自己不主动慢下来。

▲2018房企新增货值前20强

融创发展这么快，会遭遇当年的“顺驰困境”吗？很多人都害怕地说，是的，顺驰又回来了。

说这话的人其实也没有说错，融创确实带着顺驰的影子。然而，就跟如今的恒大早已不是08年差点崩溃的恒大一样，如今的融创，早已不是当年的顺驰，它在战略布局、抗风险能力（财务杠杆）和产品经营层面上，都不仅仅是基于过去的升级，而是另一种意义的涅槃重生。

为什么这么说呢？从商业历史看，顺驰的失败，主要在于没有做好周期应对的准备。

2005年，全国房地产调控。2006年，拿了大量地王的顺驰与恒大同期陷入资金紧张的状态。最终恒大许家印找到香港大佬援手度过危机，并不失控股权，2009年成功上市；而顺驰则被迫易主。

随后，融创的发展战略显然吸取了顺驰的教训，发展稳健得多。2010年上市前始终聚焦于6个城市。上市后城市扩张也不快，直到2016年6月才进入全国23个城市，130多个项目。融资手法大量使用股权合作、明股实债等低风险的手法。

虽然也跟之前一样，融创一直往前冲冲冲，但是融创的财务杠杆、现金流管理，跟以前不可同日而语。

财务杠杆一般由三部分组成： 合约销售，应付而未付的土地款及有息负债。有了前车之鉴，融创对资金杠杆率和风险的控制一直较为严格。

而且融创的土地获取纪律较为明确：在现金流安全和价格合适的情況下补充优质土地储备。融创强调手上有多少现金拿多少地，也就是说拿地的时候现金已经准备好了，在买地时便付清土地款，目前很少能有开发商在这方面能与融创媲美（即便是碧桂园，拿地时也经常要求分期付）。

为了将现金流水平保持在最为安全的状态，融创在公司内推行销债率管理，即将销售回款收入和同期债务总额进行比例换算，以确保公司的安全运行。这样，如果销售额远远高于银行借款，那么融创的风险就在可控范围内。

由此，虽然融创近几年的负债率较高，与前年的恒大相同，在主要房地产企业中几乎是最高，但其销债率却很高，风险较过去的恒大更为可控。

而另一方面，较高的负债，也正是融创近年来谋求发展所必经的阶段。想一下2012-2015年房地产的大环境，无数企业因为没踩对节奏，而折戟沉沙。

特别是在2014-2015年，房地产行业进入万科所说的“白银时代”，浙江广厦退出房地产、华光地产光耀地产破产、上置集团被收购，地产行业一片哀嚎。如果不在此时逆向发展，在2016-2017年的地产大牛市，融创必定会跟其他房企一样“泯然众人矣”。

换个角度说，正是一往无前向前冲的风格，才铸就了如今的辉煌。

融创孙宏斌说过一个很“矛盾”的观点，他说对房地产很悲观，但又说2018年会比2017年好一点。

他对房地产的悲观表现在大家对房地产的预期已经趋于统一，房价不让涨，在这种预期之下，大家从上车到观望。

但他又说2018年会比2017年好一点，这其实是说给融创自己听的，孙宏斌预言融创2018年会比2017年还要好——毕竟融创一直以来通过并购获得储备，这种方式的好处在于将成本控制在合理水平。

对于专注于高端精品快周转的融创来说，应对周期最好的策略就是尽可能获得多的低成本土地。这也是为什么融创要吃下万达那么多土地，因为确实太便宜了。这对融创来说，有了这些低成本的土地，周期来了也不怕，同样价格的房子，别人是亏本卖，融创还有得赚。

实际上，我之所以对融创的增速这么有信心，还有一点就是，去年收购的万达文旅城项目销售业绩，将会自今年快速释放。我个人预计，万达文旅城贡献的业绩，将会一直持续到下半年的10月份，甚至全年。经过上几个月的筹备，相信融创在接下来的一年里，借助万达城的销售，上6000亿不成问题。

由此，从过去拍地王的顺驰到现在通过并购低价储备、快速销售实现回款的融创，这根本就是两类房企。大家也无需担心，融创会“步子迈大了，容易扯着蛋。”只不过，两家房企的共同点在于“快”而已。

▲从权益拿地金额看，融创名列保利、中海之后，居于市场第6位。

除了抗风险能力，融创在这一波周期里与顺驰不同的是，融创坚持区域聚焦和高端精品的发展战略,这在顺驰时代是不可想象的。

如果大概地分析一下融创和顺驰进入的城市布局，我们就能发现，融创主要聚焦于一二线城市，以及江苏、浙江、广东等经济发达的三线城市。

据融创中报数据显示，融创2018年预计将有超过260个项目在售，分布于北京、天津、杭州、重庆等一线、环一线核心城市。特别是在收购了万达城之后，融创总土地储备已达2亿平方米，位居行业前三。

其中包括现有项目1.01亿平米、万达文旅项目4970万平米以及一二级联动项目约5000万平米，位于一线、环一线和核心城市的可售货值占比超过96%。这使得融创的战略布局协同效应非常明显；

反观过去的顺驰，则明显地具有随意性――既有北京、上海一线城市，又有苏州、南京、郑州、石家庄等二线城市，还有连三线城市也算不上的经济欠发达的普通县城，如山东省西部的高唐。

这种随意性又明显地具有机会导向：只要有机会，就拿下，而不管自己的经验、特长。而这正是当初顺驰倒下的重要原因。

▲孙宏斌曾主动总结“顺驰教训”：1、房地产得管理好现金流，管理不好现金流或现金流出现问题，这个企业就有问题了。2、无论多大的开发商，它也许进了20个城市或者50个城市，但是它的利润来源可能只是少数城市，并不是每个城市都赚钱。3、一个企业管理不了太多的城市，进入太多城市，管理会存在隐患。

而在产品战略层面，顺驰也远没有融创如今高端精品战略的远见。

虽然融创没有成功并购绿城，但是，借助于这一次契机，融创吸收了一大批绿城最顶尖的设计和工程人才，大大提升了融创的产品力。

从这一方面说，正是融创的高端精品战略，使得融创能够比同地段的其他开发商多10%左右的溢价，这也大大提升了融创的抗风险能力。

融创对高端产品规划设计中处处体现出对客户的理解，如私密性和安全性、园林景观、会所等实现了产品溢价。

其高端精品战略往往能够保证公司产品享受10%以上的产品溢价，且销售速度不会受影响，甚至更快。

自此，融创自身的“壹号院系”、“桃花源系”等高端产品愈发成熟，如雨后春笋般出现在地产竞技场上，并成为真正意义上的标杆作品。

由此，说融创是“顺驰又回来了”，很明显是只看到单一层面的“快”，而没有看到融创在战略布局、抗风险能力（财务杠杆）和产品经营等多元层面上的突飞猛进。

但不可否认，在顺驰时代就能大展神威的“快字诀”，再加上融创自身已拥有的产品力优势和战略布局优势，它成了国内唯一一家既做高端产品、又能保持高周转的房企巨头。　

实际上，在最近的3月1日亚布力论坛上，孙宏斌在闭幕式上就谈及地产行业下半场。

他认为，地产市场今后的五年都是波动的，不存在大幅上涨或下降的可能性，政府的干预让地产行业的波动变窄，但今后五至十年一二线城市房地产都将波动向上。

“我们前年的时候是1500亿，去年是3600亿，今年算一下就知道是多少。”孙宏斌说，“正常的行业是前几名占的份额很大，就算是非常难整合的汽车行业，经过这一百年的整合，前四名已经占到45%的市场份额，前七八名占到百分之七八十市场份额。汽车行业挺难整合的，有很多的品牌，分布在美国、德国、日本等等，这么多品牌，都能跨国家整合这么高市场占有率。房地产这个行业，相信也能跨城市快速整合。”

是啊，都说房地产要崩了，但一二月这么亮眼的数据，预示着房地产的春天仍在继续。

而中国房企头部化行业整合还远未达成，中国还有三亿人要进城，仅仅58.52%的中国城镇化率，绝大部分购房者仍属于刚需，这样的市场境况，也预示着一个恒碧万7000-8000亿、融创6000亿的地产新时代，正在快步走来。