融创产品力的“华南范”
产品力
是房地产最近2、3年的“热词”
改善且限购时代，百强房企几乎都在谈产品力！
这些年，房企产品力可谓“百花齐放”——除了争先恐后推出各家的超级IP产品系外，各自的“产品战略”也在打造差异化的竞争优势，比如有主打科技住宅的、有主打智能住宅的、也有主打绿色住宅的、还有定制地产、新中式住宅等各种差异化玩法……
房企这种各自分化的产品力，在2020年似乎一夜之间，迎来“大一统”的聚焦。
即在2020年开局的新冠状黑天鹅疫情之下，中国房企百花齐放的“产品力”迅速统一进入一个新“语境”——即“健康住宅”，呼之欲出！
目前各大房企都在推健康住宅，项目增配和升级也越来越多，但健康住宅——真的会在未来“大行其道”吗？
答案是，未必！
客观说，健康住宅，2020年之后肯定会形成主打卖点之一，毕竟疫情替开发商完成了健康住宅的“国民教育”，买房要尽量大面积、要无接触、要健康卫生、要好的物业服务……这些经此一“疫”，国民基本形成“共识”。
但这一切——更多是需求端的改变，健康住宅供给端的整体改变可能并不那么简单。
也有业内专家表示——“此轮疫情，并不会对整个楼市产品力形成整体的“拐点”！
一个简单的缘由是，健康住宅需求端传导到供给端的改变，还面临诸多挑战和考验。
原因有三：
其一，客户买房有他的核心逻辑。
今天置业者购房核心还是重点关注“区位如何？地段如何？房子如何？配套如何？物业服务等，而在“房子+”上类似新风、净水、健康、科技等更多为“非房子标准模块”，容易被认定为“营销加载”或是“噱头概念”、不实际。
其二、健康住宅供给端暂时还不成熟。
类似健康、绿色、智能、新风、科技等加载模块，本身产品成熟性、性能稳定性以及相关后续服务等还没有形成“行标”和“消费者信任”。同时，这些居住新增模块不同房企有不同做法，类似住宅智能化模块，不同厂家有不同的协议，端口并不是互通的，这也表明，很多居家科技设备真正的话语权，并不掌握在开发商手中。
其三，真正掏钱的时候销售端会有很多“顾虑”和“担忧”。
比如这些新模块缺乏行业认定标准，只是一家房企所为，后期出现问题也担忧售后和维权；
比如客户即使接受这些健康、绿色、科技等模块，但他希望的配置可能更高，以居家净水系统为例，有的客户需要顶配，有的认为80分合理成本就行，但你标配，就会出现客户较大不满和“抗性”；
比如当下智能安防模块虽然很完善了，但客户可能会担心隐私泄露，硬件已经成熟，但软件、服务、使用安全等还不成熟。
但值得强调的是，未来科技住宅、健康住宅、绿色住宅、智能住宅等肯定是大势所趋，未来这些产品模块也会越来越普及、成熟，最终成为房子的“标配”。但目前来说，健康住宅，走向成熟和全民标配，还需一段时间。
除了疫情，2020年的独特性节点和阶段，也将对房企产品力带来新影响。
2020年是中国人均GDP突破1万美金后的第一年
2020年是中国人全面进入“小康生活”新阶段
2020年是本世纪“第二个10年”的开局之年
2020年90后消费者逐步成为中国购房主力军
2020年后产品过剩和改善需求继续大面积存在
种种迹象表明，房地产有必要站在这样一个新时点，重新思考何为好房子？何为房企新时代的产品力？
一个朴素的观点是，未来好房子不单是遮风避雨、不仅是面积大、尺度大、功能多……未来的好房子，将出现一些新的进化和革新，比如产品更“健康化、高颜值化、美学化、智能化、性能化、人文化”等。
在产品变革和进化的2020年，今天，我们也来聚焦2019年刚被评选为中国房地产产品力排行榜第一名的融创，它在中国楼市样板间(深圳楼市）、地产十强巨头高覆盖的华南楼市，是如何打造自身独特产品力？
首先，华南楼市是众多巨头房企的大本营，同时，也是外来规模房企的兵家必争之地。毕竟那些“已破千亿”的规模房企，如果未来没有在华南、在大湾区布局和深耕，这家千亿房企的未来成长性，是值得怀疑的。
据亿翰智库不完全统计，从2016年至今，世茂、泰禾、金茂、龙湖、融创、新城、绿城等30余家外来房企争相涌入湾区“战场”，可谓群雄逐鹿。
但事实上，因为华南很多土地属于旧改和城市更新，过江龙房企进入华南，并不太顺利，至今很多房企并没形成华南市场的影响力。
其次，为何谈华南楼市产品力？
一个重要原因就是华南楼市下的深圳广州，一度是中国房地产最早的“样板房”市场，早年广州、深圳等各大网红楼盘也享誉全国，而且华南楼市，本就巨头扎堆，竞争激烈，再则消费者购买力强劲但又高度理性、务实、挑剔……在这样一个背景下，融创作为相对的后来者、作为过江龙，如何打造自己产品力的“华南牌”？也很值得复盘。
事实上，融创短短5年，就迅速成为拓展和深耕华南楼市的佼佼者。
过去的时光里，融创华南速度很快——自2015年进海南，2016年进佛山，短短4、5年间就实现包含广东、海南2省“26城70余项目”的纵深布局，成为房企“过江龙”区域拓展和深耕快速做大做强的一个标杆样本。
凭什么快速做大做强？这需要多方的综合努力，但最核心的杀手锏在老潘看来。
其一，融创收并购为代表的投资力功不可没；其二，依托融创集团产品力多年修炼和融创华南产品本地化的融合与进化，构建了融创在华南楼市的产品引领力。
在这样一个背景下，老潘专程调研、走访了融创华南区域集团品牌和研发设计等相关高管，这里也一并分享融创产品力之道。
观点1 好房子，本就该自带疫情“免疫力”
先谈谈疫情之下，融创华南的产品观。
融创华南强调，“好产品不是为了疫情设计而很舒服，而是好产品本就自带免疫力，基于此，融创华南产品在这轮疫情中就体现和展现了产品设计的“真功夫”。”
比如本轮疫情虽然厉害，但在融创华南看来，无非三大痛点。
第一是活动空间不足。比如小户型太小家庭又满载，而且大户型功能性空间缺失，比如缺玄关消杀空间；
第二，空间功能过于单一且固化。宅在家里太单调乏味，而且居家办公、家庭娱乐、健身等空间缺乏；
其三、社区配套活动空间不足，以及物业健康服务和疫情服务不给力。
这些关键痛点，对融创华南社区而言，并没有形成多大“考验”，所谓机遇偏爱有准备的人，融创华南的产品力——功夫在平时。
首先，融创华南产品秉承了融创高端精品的定位，这与华南楼市很多产品思维不一样，比如华南房价售价相对较高，所以很多中小房企研发80多平米紧凑三房，非常极限的去挑战空间状态，但融创华南高度关注客户体验感受，更强调一个生活功能尺度的舒适，强调全家庭居住的生活幸福。
目前，融创华南产品系基本以三房到四房的中高端改善为主，而院子系的岭南桃源的活动空间更是宽阔无限。
清远融创春风桃源实景图
显然，融创华南产品大多空间宽绰、尺度感好，不为疫情宅家而憋屈。
其次，从空间功能、性能上融创华南也是专业引领。
在以深圳、广州为代表的两大一线城市和周边都市圈城市的华南楼市，往往置业者高度关注房子的投资价值，甚至房子资产属性大于了居住属性，房子经常不愁卖，这也导致华南楼市对产品力的创新和迭代，动力不足。对比之下，融创进入华南，强调回归产品力、服务力！
比如本次疫情下，融创在空间功能，居住性能上就体现出前瞻的思考和呵护。
比如本次疫情专家指出：新型冠状病毒是通过飞沫和接触传播的，通风率越高，病毒颗粒衰减的就越快，但融创华南产品早就考虑华南（岭南）气候湿润、所以产品设计都坚持南北通透，主要功能空间朝南，保证了户内空气流通和采光良好，有益于抗菌。
比如在入户花园设置独立玄关，入户后相对独立，这样在本轮疫情之下，客户回家就能前置完成手部消毒、外衣更换、将外部污染物在此玄关空间清理，防止室外病菌对居家内部干扰。
又比如双面宽景观阳台，情景多变，满足户外品茶、运动、种植和宠物活动等需求。
其三，不仅仅是室内防疫，而且在社区空间，融创华南社区活动空间丰富多彩。
传统的开发商社区公共空间主要存在三大问题。即
第一，大量属于观赏性景观；
第二，很多大型交互空间使用率低下；
第三，架空层和地库都没有充分设计和再利用
而融创华南对此则一一破解。
比如融创用足架空层，在架空层，业主、社群的“第二客厅”里，棋牌、儿童活动、会客、健身，一个包罗万象的架空层，打造出全龄主题社交空间。
以儿童娱乐空间为例，融创儿童游乐区选址根据环境适宜性评价体系，从影响儿童活动健康的风、光、声三大因子入手，选择冬天阳光充足，无风，夏天有轻风、阴影，且离建筑有距离，噪音适中的区域设置儿童游乐区。
若地块无法满足通风、日照、噪音条件，可通过植被对风、光、声进行阻隔调节。
又比如，融创华南在社区公共空间与景观基本实现了“观赏性”功能基础上，实现了“功能化+场景化”的导入与升华，真正将社区核心的景观资源与活动空间的设计结合起来，将不少开发商容易忽略的灰空间打造为最具社区交融度的场域。
佛山融创臻园实景图
佛山融创臻园实景图
观点2 : 规模房企讲究均好，但融创更强调“产品”
产品力，在不同房企有不同的重视度！
在老潘看来，龙头房企给行业输出的产品观越来越讲究“均好”，这种均好体现在微观项目领域的成本、工期、产品品质的平衡，也体现在经营层面“利润、销售、现金流”的平衡，这种平衡的代价，意味着一定程度产品创新、配置、功能等某些维度的舍弃。
其次，均好价值观之下，龙头房企产品优势被看做体现在功能合适、性能强，且包装很好，但除去功能、性能以外的体验感、意境感、艺术性等精神层面的赋能和价值感则相对薄弱一点。
对比下来，融创在产品力 “关注点”有所差异。
其一，融创这三五年在产品投入度更高，对产品投入讲究“更多一些”，而非均好主义。
应该说，融创过去给业内认知一直是战略优秀、投资厉害、营销强悍等，而近年来，融创明显对产品力尤为重视。
集团推出壹号院、桃花源、府系等众多全国超级IP产品线；
7大区域更是各种产品谱系下网红产品层出不穷。
融创华南表示，融创的集团意志就是愿意在产品的投入更多一些，比同行更高配一点，相对龙头房企的极致均衡、极致平衡，融创在产品力倾斜度要多一些。
东莞融创云玺湾凹斗门入口效果图
其二、如果把产品的层次分为三个层次。
那么第一层次是房子的基本功能和性能，第二层次是精神层面和场景感，这涉及美学艺术，涉及尊重感，比如融创华南就把业主高频进出的地上地下双重“归家动线”营造出极致的尊贵感，价值感。第三个层次才是本地化文化氛围和故事包装。
珠海融创云水观棠实景图
在这三个层次，往往龙头规模房企胜在第一层次，但融创在审美、场景感、艺术、文化氛围灯同样会投入和关注。比如不仅仅是华南，融创的建筑立面普遍体现出“高颜值”的美学范。
观点3：立足本土， 建筑美学化：不是趋势而是当下
颜值即正义，颜值即一切！
今天的社会与消费偏好正在进入颜值时代。
高颜值，实质是审美和艺术化一种通俗表达，精准的说，今天城市生活已经从“日常生活审美化”到“日常生活泛艺术化”，而房地产本身是生活的容器，是生活方式的承载者，更是美学与艺术的符号。
在融创看来，建筑是文化最深刻的表达之一，本身就是一种精神与美学的场景。
而中国古典园林，本身就是五千年文化史造就的艺术珍品。
清远融创春风桃源实景图
也就是在2019年，融创华南立足明星产品“桃源系”落子大湾区，汇尽中华五千年园林大美，在“东方瑰宝，世界桃源”的理念下汲取岭南园林原形，融合以自然为魂，技取非物质文化遗产传人“香山帮”，让建融创华南桃源系的建筑与园林，每一处形制、建材、工艺皆暗含中国文化独有的审美情趣、社交伦理与家族礼仪，极尽东方美学。终成人、宅、境三者合一的桃源心居境界。
清远融创春风桃源实景图
目前，融创华南两大桃源系新品融创西江桃源、融创春风桃源已经大美亮相。
除了低密、自然资源良好的融创华南“桃源系”作品在努力践行东方美学之外，在城市中，融创粤府系，同样打造出现代高层的美学人居，形成了很好的口碑和风景线。
粤府系怎么做到高颜值和美学感？
首先，在整体建筑色系上采用当下市场少见的“冷色系”即国际灰，“国际高级灰”的应用，精致而不夺目，不分散注意力，带来视觉的宁静与舒服；
珠海融创云水观棠实景图
其次，融创粤府系在建筑立面上大量采用干挂铝板，配合大玻璃面和横向线条，类公建化、立面线条清晰，明朗，对称，最终体现出粤府产品系大气、纯净、质感的国际范。
在这一点，融创认为提升产品工艺精度，也会提升更高的品质感。
也因此，融创华南在产品精细度下功夫。
比如在生产端体现不同水准的“对缝、平直”这些误差处理的细微标准，都普遍高于同行。
其三，提升窗墙比，也让空间更通透和敞亮，同时形成舒展的肌理感，凸显建筑轻盈、通透的视觉效果。
以至于看过融创华南的房子，都纷纷评价——融创华南的房子非常现代、大气和舒服。
佛山融创望江府实景图
观点4：适度标准化，华南更强调产品“重构生长力”
规模化房企，奉行产品标准化战略，是必然！
否则一年500个、1000个甚至几千个项目推进，没有较高标准化，是很难实现高周转和强运营的。比如某龙头房企2018一年的项目运营数量就高达2148个。
该如何理解产品标准化？
对于其他TOP级的头部房企，他们产品标准化会有一个众所周知的标准套图。
比如某房企就有九套图纸走天下，确实集团总部提前赋能的标准化图纸，可以为工期节约1~2个月时间，而对于融创而言，产品的区域竞争力是非常看重的。
融创在区域产品标准化核心有三大要求。
第一， 集团固然有产品标准化率的具体指标要求，但融创更强调一线——依照区域特色进行重构和再生长的能力。
这样就能形成本地化、在地化、符合当地文化和置业习惯的“好房子”。
某种程度上，融创不会因为标准化而阻碍区域产品竞争力和产品表现力！
第二，其他规模房企标准化更多体现为N多套图纸，融创的产品标准化是从楼栋到户型，然后再到产品模块的整个分级的标准化体系。
同时，在产品标准化中，集团也会针对标准化里面最底层的部分，比如电梯标准、厨房卫生间组合标准等进行标准化。
第三，融创集团目前已经形成壹号院、桃花源、府系等众多IP级产品线，区域可以在地化落地和结合区域特点再生长。
但是在区域的产品创新和发展中，要保持在同一谱系、同一产品观中，而集团允许区域有不同的区域产品表现形式。
清远融创春风桃源实景图
观点5：各大细节比同行标准高，就是竞争力
好产品，并无窍门，一怕匠心，二怕极致！
某种程度上，融创华南在引领现代风格，强调简约反对雕龙画凤，但也在产品各个细节近乎极致，很多产品标准、细节标准、工艺标准都超过同行标准。
其实，各大细节比同行标准更高，就是竞争力。
其一，在产品投入策略上，规模房企都在努力强调均好，但强调高端精品的融创，一直愿意在产品维度多一些投入，这也是融创产品力在全国名列前茅的原因。
事实上，产品力高低，吹尽黄沙，核心还要在前端舍得投入。
其二、融创华南在产品精装标准，相对同样档次项目，融创相对竞争对手是略高的，同样，融创华南景观产品标准，一方面强调实打实的投入，迎合华南市场客户务实消费习惯，另一方面真正在客户社区实现“观赏性+功能化+场景化”三合一，这与其他房企景观更多是观赏性，在功能化、场景化薄弱有明显竞争力。
其三，细节是魔鬼，细节显真章。
融创所制定的8大类1500多项高于国家标准的企业质量内控标准， 确保产品从原料选择、基础建设再到装修等每个环节都能实现品质落地。
融创关于交付评估的基本检测点多达2330余处，远超行业平均标准。而单单一扇门窗的专项检测就达到了176项，在业内实难得。
佛山融创望江府实景图
观点6：强调融入华南，打造融创产品“岭南范”
如果说现代风格的“引领性”是融创华南产品“向前走”；
那么，融入华南、强调产品服务“岭南范”则是融创华南“向下深扎根”的表现！
应该说，融创华南区域所在的岭南大部分城市属亚热带气候区，光温水风等气候资源丰富，且雨热同季，主要特征是闷、热。在社区设计上就必须充分考虑通风和采光。在这一点上，老潘看到了融创华南的“用心良苦”。
首先，融创在楼宇布局上针对岭南气候特征，创新研制出”TY楼型，尽可能使每户房屋都获得最佳通风采光效果、优质观景体验及确保私密性。
同样在户型设计上，粤府系所有户型都注重“双面宽阳台”的设计，并以大面积玻璃幕，确保了室内采光与室外观光的双重需求；
又比如追求极致的窗地比感受，推敲标准化户型门窗开启的最佳位置，提升户内风环境质量。当开窗位置宜与房间门成对角线布置时，卧室通风效率最高。
其次，除了室内岭南化，室外活动空间也同样“岭南范”。
现代都市新岭南人，节奏快，工作压力高，加上岭南因为长时间天气炎热， 因此客户更向往有室外有一些活动、情趣、交流、散心活动空间。
因此，粤府系从社区户外运动设施入手，利用公关空间，结合园林景观，打造丰富的、健康的活力空间。比如立足岭南文化，一个可休憩、可遮阳、可避雨的六角亭，带着岭南东方美学的风骨，傲然而立，成为融创庭院中最具辨识度的居停空间。
浓郁岭南风情的园林，与彰显理性美学的国际化立面，形成了一种张力，充分体现了粤府系对新岭南人的理解：骨子里的东方和眼界格局的国际化。
佛山融创御府实景图
融创华南粤府系园林效果图
房地产走到今天，告别跑马圈地的大势扩张，告别高杠杆、高周转的超级速度，正在回归中低速增长，回归产品原点。
面对地产后半场，谁能打造出引领性的产品力、谁能获得客户真正产品力口碑，谁就能取胜于未来。
对此，融创在华南立足岭南气候和风俗文化，以粤府系和岭南桃源系为两大旗舰产品系，真正继承了融创集团产品力优势，又融入岭南客户偏好，最终成就了融创产品的“岭南范”，也成就了华南楼市产品力新的风向标——即“比本土更本土”！
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地产总裁内参
努力为地产总裁提供“建设性、价值性”内容！
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