地产终极集中度，或有5家房企破万亿
综合竞争力是下半场必须课
但规模也是要涨的！
未来或有5家房企破万亿
头部还有10年黄金期
地产30强战略评论员
文|潘永堂
大周末的，老潘谈点刺激的。
虽然都说规模不重要，行业下半场了，但客观吧，未来10年出现5家万亿房企也是大概率事件！
万亿现在行业中的声音挺少的，房企都不爱提，也不敢提，怕有关部门受刺激，因为国家都如此调控了，但辩证看，国家也是为了行业稳定，初心是好的，但从行业规律和市场集中度规律来看，尤其今年是十四五规划，这个时候探讨行业未来格局，也很重要。
因为，对未来5年的战略误判，是房企最大最大的失误！
老潘只是从行业趋势和市场角度看问题，有一说一，未来5家房企破万亿规模是大概率事件。而且5年之内就可能有至少3家破万亿……如果是这样格局下，十四五规划下，其他房企未来如何出牌？尤其43家已经破千亿的其他大房企，如何安排自己未来5年后的角色和策略，现在就得提前布局了。
做战略，首先得看外部大环境，客观认识所在赛道的容量和阶段，对于房地产这个赛道，通俗的说，每年都说行业到顶了，但每年都被打脸，19年17万亿，20年疫情年还比19年还涨了一点点，21年孙宏斌说破18万亿，未来销售面积不变，销售单价按照2021年GDP6%，即每年5%房价增加，未来房地产名义金额破20万亿，是大概率事件。
保利投顾研究院整理
一些乐观的行业研究员曾给出25万亿，30万亿的预判，这里就暂且不说，但即使以相对中间值20万亿来看，未来一家龙头房企市占率5%，就1万亿了，如果龙头干到8%，那可是1.6万亿。
也就是在2021年初，郁亮接受采访说万科未来市占率要做到6%~8%。
6%到8%，是吹牛逼吗？非也！
对照美国成熟房地产市场，最大住宅龙头市占率是8%，而且美国人个性化需求本就强烈，中国批量开发相对更容易形成市场共性和标准产品接受度，况且中国房地产市场更多胡焕庸线，房地产最肥沃市场区域相对美国更集中……所以中国住宅龙头超过8%也是有可能。
看当下，头部碧桂园万科7000多亿，市占率才4%，不算大。
为何会涨到6%到8%？老潘总结了5大理由。
其一，未来5年行业集中度会更提速，凭什么？
你发现一个规律现象没有，就是每一次越是市场调控持续加码，越有利于头部优秀房企，头部优秀房企反而能在行业调整期逆势增长，集中度反而提升更快。
事实上，你看万科在2008年，2010年，2014年以及2017年四个节点都有逆势走强特征。从这个角度看，中国房地产2018年史上最严厉调控后，行业陷入活下去的语境中，未来30强尤其是10强的集中度会加速。
其二、头部房企的野心可以从房企土储货值排行榜和储销比看到一个信号。
看看土储端，截止2020年上半年，头部房企有9家土储破万亿，而且融创，碧桂园，绿地、保利都是在2万亿到3.1万亿左右。
3万亿土储，理论上空间上具备1年破万亿的“家底”，而且这些房企都还在激进拿地，比如中海这4年的加速拿地。
来源于易居克而瑞
其三，国家也没有扼杀优秀头部房企的融资扩张的大门。
看看资金端，三道红线的确是调控把融资增加的开关限制在15%的天花板。比如绿档可以15%融资增长，黄档10%的融资增长……国家给优秀头部房企财务安全的房企还是给予了5%到15%的融资再增长。
其四，在融资收紧和为城市共建大主题下，央企凭借身份和融资优势，以及后续的国企收并购重组，以及国家在全球范围内做大做强央企的战略考虑，未来央企的增速也不可低估。
尤其在退房令和三道红线之后，预计央企地产项目转让或将在2021年继续增加。而面向未来2年，未来房地产尤其是房地产国企改革与重组还将提速。就在2020年，最新的《国企改革三年行动方案(2020―2022年)》通过审议，持续推进国企改革由“管资产”向“管资本”，未来三年全面深化房地产国企改革有望提步加速！
其五、头部房企明显在2021年磨刀霍霍，尤其2020年疫情年过后，被憋的不行的优秀房企开始率先发力了。
比如你看万科反常的公开提出2021年销售目标，7900亿，要知道万科过去多年没公开提销售目标了，而且郁亮也嫌弃万科过去3年规模发展慢速了。2021年万科7900亿是什么概念，14%的销售增长率。
比如碧桂园2021年又有新变化，即碧桂园全国区域集团又扩张到了104个，这是什么信号，可能又是加速发展的态势，有人也说2018年到2020年已经苦不堪言了，2021年又是一波中速成长期，头部可能在2020年后适度加速。
比如碧桂园在区域集团扩充之后，又提出一个新目标，即未来要求碧桂园区域集团在区域城市内深耕做到15%市占率，这个15%作为一个全国平均值要求，未来全国整体市占率就有想象空间了。
比如中海这4年激进拿地，为了增加土储和利润额的持续增长，也开始强调规模重回前5，显然，中海的2021年规模增长也将提速。
一些其他头部房企也提出2021年增长率提升的内部目标！
尤其在大环境上，中国经济面也开始恢复，就在最近两 会上，中国2021年GDP重新提出6%的增长率，从以往经验来看，一旦提出目标，到2021年中国GDP6%是可以完成的。大经济大背景的6%增长，即是全世界疫情之后经济恢复最快的全球示范国家，也反过来给中国房地产在2021年给予一个经济整体面的利好支撑。
虽然整个行业都不太好做了，利润率下滑，规模增长不如昨日，资金全方位收紧……但这并不以为优秀房企也同样如此悲观。
比如融创内部，老孙就提出2021年三大主张：即乐观，勇敢和长期主义。乐观是对行业长期看好，勇敢是敢于变革和创新，而长期主义是做好产品，提升融创综合竞争力。
也就是今天早上，老潘也有感而发了下朋友圈。,
1，都说地产难做了，但还是要乐观进取，行业那么大盘子，你还那么小，99%房企1%市占率不到，真正垄断远没形成，而且看自己还是很粗放过日子，管理粗放，产品内卷，成本控制口径都是百万为单位，制造业都是元为单元扣，ROE都是10%20%……房地产还是最赚钱行业，关键看你怎么做了。
2，房企未来很少有大黑马了，格局越来越稳定，但小黑马，中度变动还是有的。
3，未来5年头部房企分化最大逻辑在哪里？从三个维度交叉看。
其一，当下房企土储总货值10强排行榜，如今9家房企土储破万亿，还得看土储质量结构和成本，所以粮仓分化是源头分化之一，其二，是融资力的二度分化，目前红档和绿档有15%大差距，那些融资体量大且又绿档的房企，再给15%融资增量可谓如虎添翼。其三，综合竞争力打分，头部房企均好性还是有差距，有的70分有的85分，这是房企内功的三度分化。
当然企业毕竟是人做的，企业发展也有运气成分，企业掌舵人是否犯错？高层管理团队是否动荡? 腐败不可避免，人祸不可避免在未来5到10年存在，这也或将成为未来头部房企分化的一个因素。
4，今天几乎所有龙头优秀房企都在做一件事。即打造企业综合竞争力。比如万科、融创、碧桂园、金地……。产业生态地产+的综合竞争力，地产主航道的综合竞争力，这两大竞争力，龙头都在加强。
过去龙头大型房企对中小房企的碾压还是规模碾压，资金碾压，是在点上、线上的胜出……未来大房企对小房企是整个“面”上碾压，是全方位的综合竞争力胜出，竞争优势的鸿沟将日趋扩大。
还是老潘常说的一句话，未来中小房企的冬天会更冷，头部优秀房企的春天会相对更灿烂。
5，房地产的榜单颇多，但就却是一个信心指数，结合老潘走访大小房企的调研采访，尤其在当下国家持续高压加码360度几乎无死角调控下，中小房企信心指数正在加速度下滑，但最近走访头部优秀房企，大房企信心乐观指数依旧高企，苦日子下优秀房企相对优势感鲜明十足。
未来调控不可能松了，对大型优秀房企而言，收并购机会可能又大规模来了！
6，5家破万亿，等于5家房企5万亿占据行业20万亿蛋糕，5家整体市占率25%，高吗？其实也不算离谱。
我们看到众多家电制造空调等行业，4、5家头部企业占据60%~80%已成为常态，我们看到头部房企万科、融创在很多核心城市都是第一了。比如融创年报刚公布12个城市融创第一名，25个城市在第二到第五名，后续万科的年报也会有同样的故事。
当万科，融创等龙头房企在核心城市数一数二的数量达到15个，20个、甚至更多的时候，真正的规模巨无霸，又大又强又优的真龙头，就出现了！
集中度提升每年都在，但越来越难的行业下，无疑更快了！
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