激荡20年，华侨城与国同行
从1998年开始，房地产进入历史舞台后就一路高歌猛进，成为推动国民经济发展的强劲动力；中国的旅游产业从1978年前的外事接待到2015年上升为国家战略层面，厚积而薄发；未来旅游产业将接力房地产行业成为国民经济支柱产业已成大势所趋。
本文分成三个部分，第一部分回顾中国房地产发展历程，第二部分回顾中国旅游产业发展历程，第三部分通过对华侨城集团的发展历程及企业关键时刻战略方针制定与国家对旅游产业及房地产业政策的高度统一，得出企业拥有长远的、前瞻性的、符合国情的战略部署对企业发展的重要性。
一、（1998年-2020年）中国房地产22年发展回顾
1998年-2002年
住房商品化进程阶段
1998年
房改政策出台，福利分房逐渐退出历史舞台；
1999年
房贷政策出台，从此贷款买房、按揭买房成为主流；
2001年
税费改革制度出台，营业税、房产税和个人所得税大幅下调；
2002年
土地招拍挂制度推行，土地出让逐步市场化。
2003年-2007年
房地产市场快速发展阶段
2003年
8月下发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确“房地产业已经成为国民经济的支柱产业。”
2005年3月和5月接连出台的两个“国八条”，然而，市场的密集调控，并未能阻止房价上涨的步伐。
2008年-2014年
房地产市场加速发展阶段
2008年
全球金融危机影响席卷而来，在4万亿政策刺激之下，2009年全国房价大幅上涨，全国范围涨幅高达23.4%。
2013年
多城市出台政府指导房地产销售定价措施。
2015年-2018年
房地产飞速发展阶段
2015年
“去库存”成为政策主方向，新一轮房价上涨周期开启。，共有41个城市取消限购。
2016年
新一轮调控自2016年10月开启，到2017年底，已有近百个城市出台了各类调控政策。2017年
在“因城施策、分类调控”政策的指引下，房价上涨过快的势头得到抑制。
2018年-2021年
房地产转折阶段
2018年
3月，全国两会中正式提出“房住不炒”，给全年房地产市场定下主基调。在十九大报告中，强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。房地产调控与2017年相比同期增长80%。 部分中小房企因资金问题在事实上退出房地产市场，房企行业集中度进一步提升，并购整合加速进行。
2019年
因城施策成为长期政策，行业进入高位头部区域，有些房企已经将股权大比例质押去融资，为了抵御行业风险，缩减投资并不令业内意外。
2020年
新冠肺炎疫情爆发，国内外经济政治形势错综复杂，世界正经历着百年未有之大变局。中央房地产调控基调保持不变，金融监管强化。中央调控力度不放松，即使是在疫情最为严重的一季度，仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变。
2021年
一面国家坚持“房住不炒”作为中国房地产的总基调，未来或将长期存在；一面，房地产企业正面临着市场自我调节的阵痛期，债台高筑的房地产企业面临转型压力。
二、（1949-2021年）中国旅游业发展回顾
1949-1978
旅游业外事接待阶段
1949年
从新中国成立到改革开放之前，中国旅游业主要是“外事接待阶段”。
厦门华侨服务社成立，是新中国的第一家旅行社。
1954年
中国国际旅行社总社成立，负责访华外宾的衣食住游等事务。
1964年
成立中国旅行游览事业管理局，为国家旅游局前身。
1978年-1984年
旅游业萌芽发展阶段
1978年
是现代中国旅游发展元年，旅游业在国民经济中的地位和作用得到应有的重视。旅游业作为一个综合性的经济事业的性质得到肯定。
1981年
国务院主持制定了旅游业第一个发展规划。
1982年
中国旅行游览事业管理总局更名为国家旅游局。
1985-1997年
旅游业快速发展阶段
1985年
入境游快速发展，国务院批转国家旅游局《关于当前旅游体制改革几个问题的报告》，提出要从只抓国际旅游转为国际、国内一起抓，为发展国内旅游扫除了政策上的障碍。
1986年
2月起开始实施《中华人民共和国公民出境入境管理法》和《中华人民共和国外国人入境出境管理法》。
1988年
《中华人民共和国旅游法》被旅游法列入七届全国人大常委会立法规划。
1990年
开放中国公民自费赴新加坡、马来西亚、泰国旅游。
1995年
中国公民的出境游和国内游，国民旅游快速发展，1995年开始实施双休日制度，刺激了国内游需求。
1998-2009年
旅游业成熟发展阶段
1998年
中央经济工作会议把旅游业明确为“国民经济新的增长点”。
1999年
我国开始实施黄金周政策，提出到2020年把我国由亚洲旅游大国建设成为世界旅游强国，使旅游业真正成为国民经济支柱产业的目标。
2003年
中国经济发展出现了强劲增势，虽然经历“非典”低谷，但在2004年中国旅游业全面复苏，旅游人数和收入都创历史新高，并推动了旅游企业多元化发展。
2007年
旅游业总收入达到1.09万亿元，首次突破1万亿元，此后一路快速增长，连年上万亿级台阶。
2009年-2014年
旅游业转型升级阶段
2009年
我国旅游业进入转型升级阶段。国务院《加快发展旅游业的意见》提出，“把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”，成为我国旅游业转型升级的重要标志。
2001年
国务院《关于进一步加快旅游业发展的通知》中，又提出要树立大旅游的观念。
2011 年
6 月 28 日台湾自由行开始开放
2013年
国务院发布《国民旅游休闲纲要（2013-2020年）》，显示了旅游业对国民经济及国民生活的重要性。《中华人民共和国旅游法》开始施行。
2015年-2021年
全面融入国家战略发展阶段2015年
旅游业全面融入国家战略体系，成为国民经济战略性支柱产业，旅游现代治理体系初步建立。
国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局联合出台《关于支持旅游业发展用地政策的意见》；同年国家旅游局出台《关于实施“旅游+互联网”行动计划的通知》，推动了旅游业的创新发展;
至此，中国旅游作为新兴产业接力地产成为了国家战略的支柱产业。
2016年
《“十三五”旅游业发展规划》首次被列入国家重点专项规划，旅游规划被列入国家重点专项发展规划，属史上首次。
2017年
全国乡村旅游25亿人次，旅游消费规模超过1.4万亿元。全国旅游总收入突破5万亿，国内旅游人次突破50亿，是1993年的12倍。政府工作报告中提出“大力发展全域旅游”，全域旅游上升为国家战略。
2018年
根据国务院机构改革方案，组建文化和旅游部，不再保留文化部、国家旅游局；
《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》日前正式发布，乡村旅游作为实现乡村振兴战略的重要领域写入中央一号文件；
国务院出台了《促进全域旅游发展的指导意见》；
2019年
国务院办公厅印发《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》，“夜经济”成为国家层面促进消费的20条意见之一。
2020年
除却疫情这一特殊的时代背景， 也是“十三五”向“十四五”跨越的历史交汇期。同年10月文化和旅游部、国家发展改革委等三部门联合印发 《关于开展文化和旅游消费试点示范工作的通知》，在这份文件中， 明确提出到2022年，建设100个试点城市、30个示范城市，试点城市、示范城市的目标。
总结：从中国房地产发展轨迹及旅游业发展，可以很明显的看出，房地产作为国民经济的支柱型产业已逐渐退出历史舞台，文化旅游产业未来将成为中国经济新的增长引擎。
三、与国家战略发展一路同行-华侨城发展历程回顾
华侨城集团有限公司，是国务院国资委直接管理的大型中央企业，1985年诞生于改革开放的前沿阵地——深圳。作为跟新中国共同成长的大型央企，其企业的战略制定也一直与国家政策高度吻合。
截止目前，华侨城集团的企业发展历程可以分成四个阶段：
第一阶段｜1985年-2000年
中国主题公园旅游创新模式
1985年
11月 11 日深圳特区华侨城经济发展总公司成立。
1986 年
华侨城房地产公司成立。
1987 年
开发首个商品住宅区“东方花园”，在当时被誉为“深圳最好的别墅区。”
1989 年
9 月，中国第一座文化公园“锦绣中华” 正式对外开放，参观热潮引发全国范围的“文化公园热”。
1992 年
参观“锦绣中华”，高度评价了华侨城对于旅游模式创新与探索的工作成果。华侨城旅游产业发展达到第一个历史高峰。同年，康佳集团上市。
1994 年
华侨城斥资 5.8 亿兴建的“世界之窗”对外开放。与“锦绣中华”、“民俗村”并列，成为深圳特区乃至全国弘扬文化，增进中外文化交流的重要窗口。
第二阶段｜1995年-2000年
华侨城“旅游+地产”模式 探索阶段
1995年
在长沙一块非常好的地段，华侨城以深圳世界之窗为蓝本复制了一个主题公园。
1997 年
何香凝美术馆开放，江泽民题写馆名；10 月16 日，长沙“世界之窗”隆重开业。 但这个公园的初期经营效果并不理想。但他们合作开发该项目的湖南广电系统在主题公园旁边开发了的别墅项目销售异常火爆。（这启发了华侨城集团将地产和旅游连接成产业链发展的模式。）
1998 年
“欢乐谷”文化公园举行开业庆典。“欢乐谷”的建成开放标志着全国最为集中，规模最大，门类最全的旅游产业群在深圳华侨城正式形成。
1999 年
华侨城提出了“旅游+地产”的概念，将房地产融入华侨城的文化公园产业链，实现了从旅游主导产业到房地产业等关联产业的延伸和发展。
第三阶段｜2000年-2015年
华侨城“旅游+地产”模式 成熟阶段
2000年
深圳华侨城第一个“旅游+地产”的开拓性高端地产项目-波托菲诺小镇初步建成。此后十五年，在各地华侨城的架构里，“旅游+地产”成为标配，规划、建设、运营愈发成熟，逐渐成为市场及行业关注的焦点。
“旅游+地产”模式的产业链条的延伸通过两条主线展开。
1）华侨城的旅游综合开发项目通过获得关联房地产项目开发的收益，用房地产运营的快速回报，支撑对主题公园的长期投资。
2）运用文化旅游业的主题化包装手法，对关联房地产产品进行品牌增值和包装运营，最终获得超越单纯地产产品的超额收益。
同年华侨城集团公司成功举办首届旅游狂欢节，开创中国旅游狂欢节之先河。
同年华侨城地产获中国第二届“住交会”颁发的“大型生态环保社区综合开发模式”称号，标志着华侨城地产开发走在了全国同行业的前列。
2001年
中国首家主题酒店——深圳威尼斯酒店试业；华侨城集团参股蔚深证券，并成立了深圳华侨城国际传媒有限公司；波托菲诺一期天鹅堡销售火爆。
2002年
投资20亿元合作开发北京华侨城旅游主题社区；4月30日，欢乐谷二期建成开放，实现了开业百天迎客百万的佳绩；7月21日，华侨城波托菲诺纯水岸开盘当日，即创下1.5亿元销售额的历史新高。
2003年
华侨城集团提出投30亿元巨资，再造“东部华侨城”的新目标。华侨城地产、招商地产联手5.8亿拿下宝安尖岗山地块。这也是华侨城首次通过拍卖获取的土地。
2004年
投资30亿元、占地7.2平方公里的东部华侨城正式动工；华侨城地产夺得2003深圳楼盘销售龙虎榜桂冠。
2005年
华侨城国际酒店管理公司正式成立；欢乐谷三期火爆开业，全年接待游客突破300万人次；华力控股（集团）公司在香港联交所主板挂牌上市。
2006年
华侨城集团历经四年打造的北京欢乐谷盛大开园。
2007年
OCT-LOFT华侨城创意文化园正式开园；加大战略储备，挺进天津、增资上海、进军云南；华力控股更名为华侨城（亚洲），进一步强化集团海外资本平台；
2008年
华侨城地产逆市劲销，旅游主题地产模式优势凸显；华·美术馆开馆，区内外项目艺术联展共筑华侨城艺术之梦；欢乐谷开园十周年，全面启动欢乐谷连锁品牌战略，欢乐谷加紧了深圳、北京、上海、成都连锁的步伐。欢乐谷成为中国第一个主题公园连锁品牌；大型佛教文化旅游景点华兴寺落成，东部华侨城成为亚洲旅游新地标；华侨城集团成功发行50亿元短期融资券，募集低成本资金的新渠道已逐步成熟；华侨城医院新东楼、体育文化中心等城区新配套启用；
2009年
成都欢乐谷盛大开园；8月1日，华侨城斥资35亿元、历时5年建设的中国首个“国家生态旅游示范区”——深圳东部华侨城迎来全面开业；9月12日，上海欢乐谷经过近一个月的试业运营迎来正式开业；9月12日，华侨城举行“欢乐谷连锁品牌”新闻发布会；11月，华侨城整体上市方案通过证监会批准；11月20日，云南华侨城开工典礼在昆明阳宗海隆重举行；12月26日，武汉华侨城项目正式奠基；截至2009年底，累计接待游客已经达到1.5亿人次，房地产业务收入首超百亿；
2010年
4月28日，泰州华侨城一期开业，打造中国湿地生态温泉第一城；5月23日，西安华侨城曲江项目举行开业典礼，该项目是华侨城与曲江新区两大国家级文化产业示范园区战略合作的重要成果；12月20日，深圳宝安华侨城大酒店项目隆重奠基，标志着华侨城落子深圳前海新区；此外，武汉华侨城、云南华侨城等重点项目按计划稳步推进，华侨城第二轮全国战略布局加速。
2011年
6月，全球组织TEA-AECOM联合发布2010年全球主题公园游客量报告，华侨城主题公园游客量达到1930万人次，在全球八强中增长最快。东部华侨城、深圳欢乐谷、北京欢乐谷、深圳世界之窗分别占据亚太主题公园15强第10至13位。
6月30日，深圳华侨城文化旅游科技有限公司成立，标志着华侨城将在文化旅游科技方面开拓新的领域。11月，股份公司成立了新业务开发与经营部，致力于打造华侨城的“梦工厂”；
8月9日，深圳华侨城欢乐海岸一期试业，亚洲最大激光多媒体水秀《深蓝秘境》亮相；
10月23日，云南华侨城一期开盘，仅一小时销售完毕，成为华侨城项目实现短平快的示范；
2012年
4月28日全国战略布局的第五站——武汉欢乐谷开业；
5月15日，华侨城首个儿童职业体验馆——深圳麦鲁小城正式开业；11月9日，成都麦鲁小城开业。
10月10日，集团公司与深圳大鹏新区签署战略合作协议；10月18日，深圳华侨城股份有限公司与福州市签署战略合作框架协议，总投资额不低于100亿元人民币；12月6日，股份公司与宁波市鄞州区签署合作协议，总额不低于100亿元人民币；
2012年全球主题景点入场人次报告，华侨城集团以2335万的入场人次、7.5%的同比增长位列2012全球旅游景区集团第八位。
2013年
年5月31日，成都欢乐谷二期“欢乐光年”开放；7月5日，上海玛雅海滩水公园开放；7月26日，华侨城在全国的第六个欢乐谷—天津欢乐谷建成开放；10月26日，华侨城昆明阳宗海度假区温泉水公园正式开业。
2014年
5月30日，北京欢乐谷三期盛大揭幕；7月5日，上海欢乐谷二期——欢乐海洋开幕；
9月23日，华侨城重庆大型文化旅游综合项目正式启动；
12月10日，华侨城地产及招商地产以30.4亿元成功联合竞得深圳龙华新区一宗商业用地；12月26日，深圳前海华侨城JW万豪酒店举行试业庆典；
第四阶段｜2015-2021年
转型升级华侨城“文化+旅游+城镇化”模式
2015年
2月10日，华侨城在2015年度工作会上提出“文化+旅游+城镇化”的战略新构想，并将“旅游+互联网+金融”作为华侨城做大做强做优“华侨城旅游”的补偿模式。
2016年
华侨城“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的发展战略得到国务院国资委的充分肯定。旅游板块持续发力，华侨城连续三年雄踞全球主题公园集团四强。2016年入园游客达3120万人次。
2017年
集团全年实现收入800多亿元，同比增长47.7%；利润总额190亿元，同比增长超过100%，在97家央企效益排名第20位，提前完成“十三五”利润总额“翻番”目标，资产总额突破3000亿元，进入有史以来最快的增长期。
欢乐谷集团成立，夯实主题公园行业地位。
全年游客接待量达到4900万人次，同比增长30%，在全球景区业四强中，增速第一，领跑亚洲。
2018年
深耕“文化+旅游+城镇化”创新发展模式，扩大在全国的战略布局，建设国家级文旅特色小镇。
2019年
继续保持旅游行业领先地位，经营业绩再上新台阶，营业收入大幅增长，利润增速保持在合理区间。防范化解风险，去库存、降杠杆率取得明显成效。
战略联盟取得全面突破进展，“去房产化”迈出坚定步伐，落地项目的合资、合作开发比例增大，推动资源加快周转。
华侨城A披露2019年年报，文旅产业的营收已经超过了地产。具体的数据是，游客5209万人次，同比增长12%，实现营业收入约302.63亿元，同比增长约58.96%，约占营收总额的50.42%，同比提升10.89个百分点。而地产业务实现营业收入约291.34亿元，占营收总额的48.54%。
2020年
2020年半年报显示，华侨城Ａ的主营业务为旅游综合业务、房地产收入，占营收比例分别为：58.15%、40.27%。
在其他地产公司还在楼市高点抢食最后一块蛋糕的时候，华侨城早已提前稳步转型，从曾经的地产龙头万科2018年高喊“活下去”事件到2019年恒大全国房价“打骨折”，可见在中国企业在政策方向上的准确把控的重要性。
截至2020年，我们可以说华侨城集团已基本完成转型升级，其主营业务重心从房地产转移到旅游。
总结：
华侨城1999年提出“旅游+地产”模式，国家1998年房改政策出台，1999年提出到2020年把我国建设成为世界旅游强国，使旅游业成为国民经济支柱产业的目标；
2015年华侨城提出“文化+旅游+城镇化”的战略新构想，2015年的房地产市场进入去库存阶段，2018年全国两会中正式提出“房住不炒”，直至2021年国家对房地产的政策都未改变；而2015年中国旅游业全面融入国家战略，各种利好政策层出不穷。
由此可见，华侨城集团凭借对政策方向敏锐洞察力，制定了符合国情发展的具有前瞻性的企业战略。前20年，华侨城既搭乘了房地产业快速发展带来的经济利益，又培养了企业旅游板块业务成为亚洲最强旅游集团；未来20年，随着旅游业全面融入国家战略发展愈发成熟，华侨城又可凭借过硬的旅游业务能力继续一路高歌与国同行。