首先是降准，7月9日，央行发布公告，决定于7月15日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计将释放1万亿资金。央行的降准，引发一些人的担忧，有人立马会联想到信贷宽松，说大放水之后，资金泛滥最终会流向房地产和股市。不光是担心降准，房贷利率上升，一些城市的二手房“停贷”，都让人忧心忡忡。那么，我们一起来分析一下，为什么央行要在这个时间降准，未来的楼市该如何走，郑州的楼市现在是否可以上车？降准这个事儿，其实真的不是什么大问题，央行的一次正常操作。我们首先要弄懂什么是降准，我们都知道银行吸收的存款，是不允许全部贷出去的，假如你吸储100亿，贷出去100亿，那么只要来个几百万的提款需求，你的钱就清空了，引发挤兑。所以，国家为了避免这种事情的发生，就规定了一个法定的存款准备金率，按照这个准备金率，强制把一部分钱冻结。央行降准，顾名思义就是降低了银行的存款准备金率，就是在不印钞票的基础上，增加了货币的供应。在今年全球通胀的大背景下，我国的居民消费价格CPI一改数月的温和涨幅，在六月的时候出现了下跌，环比下降0.4%。今年6月，中国的CPI仅为1.1%，中国制定的目标为3%，差距实在太大了，而且同月的生产价格指数PPI在8.8%。PPI和CPI，长期出现了剪刀差，这说明一个非常明显的现象：上游的采购成本非常高且不断上涨，但下游的消费却跟不上，用通俗的话来讲，老百姓手里没钱了，不愿意消费了。大家更愿意把钱存到手里，除去必要的开支，宁可存钱过紧巴巴的日子，也不想去逛街购物了。没有新的需求来刺激消费，大批企业的需求和订单将减少，影响了正常的社会经济的远转，又会带来新的就业和消费恶循环。所以这次降准的路径是非常清晰的，那就是确保CPI能够回到2-3%的正常范围，较少剪刀差，刺激居民短期的消费。这一点理解了之后，我们再来分析，降准之后，这些钱会不会流向房地产，造成房价的暴涨？在降准的前几天，全国各地大面积的出现了二手房房贷收紧的新闻：2021年6月，武汉，郑州、广州、南京、杭州等地陆续传来二手房收紧，甚至出现了二手房停贷的情况。南京交通银行明确表示暂停二手房贷款，兴业银行、光大银行、宁波银行暂无可贷款额度，中、农等10多家银行表示额度紧张。同样在郑州，二手房虽然没有停贷，但是基本全面收紧。目前郑州的不同银行贷款条件不同，虽然没有停贷，但多数银行的贷款额度紧张，放款时间周期拖长，有的银行需要等3-6个月才能放款。比如招行，要求客户预审批资质三星及以上、房龄20年以内、房屋面积40平以上。“限贷范围必须是郑州市内八区的才可以，房产证地址为中牟的就不行，目前贷款额度收紧，需要排队。”我们要知道，无论任何政策的制定，都有其最根本的目的，之所以收紧二手房贷款，主要是两方面原因：1.一方面银行房贷资金每年都有固定额度，到了下半年，多家银行自然就会进行管控，适当延长周期，甚至停贷。2.去年央行出台了房地产贷款的相关文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。这份文件，将银行分为5档，对银行房地产贷款占比和个人信贷占比设置了上限，相当于给了银行两道红线。这份文件出台后，即便银行有再多的钱，不好意思，超出红线之上，一分钱的房贷也不允许放出去了。如果说央行降准，是希望房地产市场上涨，那完全和这份文件背道而驰了，直接放开限贷，降低利率就好了，没必要多此一举。在大背景下，政府并不希望拉升房价，房贷额度卡死之后，其数量远远不能支撑房价的快速上涨。所以我可以肯定的说，这次降准的钱，绝对不是用来刺激房价上涨的。说完了宏观的政策，我们再说一下微观的房贷利率，据了解郑州的房贷利率普遍上涨，我们来看下面一组数据。这是5月的郑州新房和二手房的利率情况，利率普遍在5.6-5.8%左右，少数银行超过了6%，二套房利率普遍在6.1%左右。但是6月开始，银行首套房利率没有低于5.88%，最高的郑州银行到6.25%，二套房利率最高到6.37%。不仅仅是郑州，贝壳研究院公布了一组数据，在监测的72个城市的房贷利率中，有28个城市上调了房贷利率，没有城市下调。利率上涨，购房者的成本也就无形增加了，对于动辄数百万的房子，这不是一笔小钱，这也变相的表明了市政府的态度是不希望房价上涨的，至少短期内是这样的。所以，在未来的一段时间内，郑州房地产行业的资金依旧紧张，下半年房贷审批依旧困难，贷款的周期还是会很长。那么，了解完宏观政策和微观利率后，我们当下如何应对郑州的市场？1.如果近2-3年内，有购房需求的人，早点做好全面的资金规划，尽早做决断，养好自己流水和征信，尽可能选择利率低的银行。2.如果是投资，在目前的房住不炒，因城施策的大背景下，郑州的楼市缺乏流动性，利率越来越高，调控也会越来越严。这种情况下更建议持币观望，不妨等待时机选择其他的城市，毕竟城市的板块轮动，远比死守一座城市好太多。3.在预算有限的范围内，尽可能选择靠近市区，面积大的房子。银行的限贷政策里，确实是存在“鄙视链”的，40平以下，郊区的这类房子，银行是不愿意收，也不愿意放贷的“劣质资产”。4.对于超过15年房子，甚至超过20年的二手房，银行可能都不愿意要了，这批老房子就要尽快出手了。我们都知道，中国的商品房市场是从上世纪90年代开始的，但当时还是在摸索阶段，真正的大牛市大概是2001-2002年开始的，价格飞涨，地产商也开始加速生产。2003年以后的房子，从2018年开始，就进入了银行的警戒线，还有2年这批房子就20年了。这些无法贷款的老化房源，最终的结果只能是被迫降价进行全款交易。所以15年以上的房子，除了挂在中介问问价格，没事你也可以多跑跑银行，假意做住房抵押贷款，问问银行愿意多少钱抵押，估算下自己的房子价格。
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