土地市场出现流拍潮幕后真相是什么？

在时隔四年后，土地市场再陷流拍潮。7月23日，上海市中心的杨浦东，一块内环内的宅基地流拍，没有房企报名，实属罕见。8月2日，江苏泰州海陵区的1宗住宅用地，经过13轮竞价，仍未达到政府设置的底价而流拍。更早之前，还有合肥、成都、天津、安庆、阜阳等地都出现了多宗地块流拍现象。

据权威机构数据显示，今年前7个月，土地流拍率约6%，300城总流拍宗数已达258宗，与地价最低迷的2014年同期相比，土地流拍率还高出59%。从整体流拍规模来看，今年有望达到历史峰值。

尽管频繁出现土地流拍，但是今年地方政府“卖地“收入还在大涨，财政部数据显示，今年上半年，国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。土地财政的收入却不减反增。

对此，一些业内专家表示，一二线城市土地流拍率的高企，主要原因在于土拍限制条件多且盈利空间小于三四线城市，在运营周期上也难以达到三四线城市的“高周转”速度，因此房企的拿地态度变得更加谨慎客观，对于热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍。

而我们把各地频繁出现土地流拍归纳为三大原因：第一，地方政府要价过高，企业无利可图。当前这一轮土地流拍潮的蔓延，主要是地方政府“不愿降价”，再加上有“限房价”的条款存在，使得房地产项目利润受到压缩。房企如果贸然拿地很可能是微利或者不赚钱。

第二，控房价倒逼降地价下跌。受到上半年房地产调控的影响，部分热点城市房价涨幅收窄。如此一来，改变了房企对未来房价上涨的预期，房企已意识到高价拿地的风险，从而开始拿地更加谨慎。

事实上，土地市场的流拍和低溢价成交，与上半年出台的密集的房地产调控政策，让开发商“望而却步”有关。据不完全统计，全国超过80座大小城市，发布了各类型的调控政策就达200次以上，尤其是前期出现明显上涨的一二线城市调控力度空前。

第三，由于受到房地产调控，以及房企本身负债率较高的影响。上半年房企不仅是融资难度大，而且融资的成本也很高。上半年开发贷款基本拿不到，其他融资道也时常受阻，而到国外融资也不再通畅。所以，开发商也不可能再像过去那样，靠境内外融到资金，在土地市场上争当地王了。

针对今年土地市场流拍规模或将超过2014年，很多人认为这是房地产市场即将降温的先兆。而我们认为，土地市场出现了流拍潮将是房地产市场由过度繁荣逐步转冷的过程，房企拿地的风险也随之上升。那么，土地市场出现流拍潮，会给我们带来什么启示呢。

首先，只有过热的房地产市场才有高地价。过去大家一直认为，是高地价推高了房价。其逻辑是，地方政府推高了地价，房企高价拿地，而高地价促使了房企建房成本抬高，所以高地价推高了当地房价。

但实际上，如果楼市受到房地产调控长期抑制，房价和成交量出现双双下跌趋势。开发商拿地热情就会骤降，那么土地市场很可能出现流拍现象。所以，高地价是由住宅市场兴衰来决定。

再者，房企闭着眼晴拿地的好日子已逝去。之前房企因在一二线城市受到房地产调控影响，就跑到三四线城市拿地，只要抢到了地，就有钱赚，只是赚多赚少而已。房地产投资在国内具有很强的赚钱效应，被称之为“无风险投资”项目。

所以，前些年在房价持续高涨的同时，各地的地王现象频发。同时，地价也不断在刷新历史纪录。但是，现在由于部分城市房地产走势出现了严重的分化，投资风险开始上升，房企已在不觉中，从黄金时代已步入到白银时代。

最后，本轮房地产调控政策到现在已卓见成效，房企开始走上“去杠杆”之路。从今年上半年开始，尽管个人房贷没有收紧，但是开发贷款已经开始收紧。内陆房企要从重资产转步转型轻资产。

目前上市房企的平均负债率已经高达80%，部分房企的负债率已经超过了90%。房企目前的杠杆率有些偏高，所以过去那种拿地争地王的时代已经结束，未来房企都就开始逐步降杠杆。下半年将会加强新楼盘的销售力度，快速回笼资金，而不再是像过去那样激进的向外扩张拿地。

近期，土地流拍现象愈加频繁，这主要是房地产调控政策施压，各地楼市出现了严重分化，房企改变对楼市看多预期。再加上地方政府土地出让条款较严苛，使房企无利可图。而未来土地市场出现流拍现象将是“新常态”，过去房企那种轻松拿地赚钱的好日子不会再发生。三、四季度多数城市的房价和地价都会双双降温。