要说近期苏州楼市哪个项目最火，毫无疑问是奥体昨天刚刚拿到预售证的锦麟铂悦府！
阅读原文：刚刚！园区奥体锦麟铂悦府取证！均价39998.96元/㎡！全是洋房！开盘时间…
各大聊天群和朋友圈几乎都疯了，都在疯狂地讨论究竟能不能买锦麟铂悦府！大家的热情史无前例的高！今天一姐就着这个话题，给大家讲讲苏州以前风靡一时的倒挂盘，等疯狂褪去，现在真实的市场情况，到底哪些赚了？哪些赔了？也给大家一个参考，希望大家能够理性看待倒挂盘，理性看待锦麟铂悦府，不要盲目跟风。园区，一直都是苏州楼市的风向标！作为苏州购房金字塔尖地段，配套、学校都是一流的，向来是高净值购房者必争之地。唐宁府算是苏州比较早的一批纯改善社区，小区户型面积都在140平以上，当时唐宁府抢购现场一片火热，排队都排到了地下车库，感觉全苏州的保安都调过来了。
从当时该项目最后一批领证均价36712元/㎡，现在小区二手房均价都在6万以上！最近的一批成交房源中，多套已达7万+！也就是说，项目最高倒挂38927元/平，最低倒挂23691元/平！小区面积140平起，最高赚545万！2020年12月4日至今，大约半年的时间，同样面积户型的价格稳步上升，从51469元/平上涨到60840元/平，大概上涨了1w/平。相比于2019年6月最后一次开盘时4w的均价，上东区短短两年，价格涨幅高达50%！这样来看，上东区很可能是苏州近两年开盘的项目中涨幅最高的楼盘之一了！奥体板块下一个突破7万的，很有可能就是上东区！3、苏州中心8、9号，小户型低总价，倒挂2.5万！苏州中心8号、9号属于同一类型的房源，70年产权酒店式公寓，带学区，由于“限价”，两个楼盘价格倒挂严重，买到就是赚到。所以，2018年10月28日，苏州中心9号在奥体中心开盘的时候，出现了2210组客户一起摇号，千人抢房的名场面。当时9号楼开盘均价3.6万，现在成交均价在5.3-5.7万/平之间，倒挂1.7-2.1万，这回报率超50%，稳赚无疑，谁看了不说一句心动。项目位于园区湖东，早在2004年拿地，此前已经领了18次预售证，最后一次是在2018年，已有3年之久。目前仍剩最后32套别墅，户型面积约在390-650平。项目最近的备案均价为34928元/平，根据贝壳网上的数据，近期成交中，100平以下的房源成交均价都在4万以下，只有150平以上的房源，成交均价稳定在4.4-4.7万/平之间。虽然小户型和大户型的倒挂价格不一样，但是总的来说白塘壹号还是赚的虽然说涨幅空间不明显，但是没亏就是好事。5、路劲澜山澜，二手房成交单价4.5万+！稳赚1万+/平！路劲澜山澜也是限价盘，2018年5月，路劲澜山澜内部加推开盘，不通知渠道客，抛弃中介，购房资质审查严格，并且需要之前有预约要求，交付105万定金，第二天交完首付。就这样，还是遭到了疯抢。当时的备案均价约3万/平，根据贝壳网上的数据，近期成交中，成交单价在4.6-4.7万/平之间，倒挂1.6-1.7万！从最新成交的这个约120平的房源来看，至少赚了205万！
吴中区限价老盘建屋吴郡半岛，开三次抢三次，2019年开盘，272套房源1337组客户摇号；2020年开盘，364套房源594人抢；今年5月开盘，410套房源803人抢，每次都清盘无悬念。最后一次取证的整体备案均价24272元/平，总价区间约201-417万/套。从贝壳网上的最新成交数据来看，吴郡半岛成交均价在2.8-3万/平之间，最高倒挂超5000/平！买到就赚50万！稳稳的倒挂！南山维拉位于吴中甪直板块，从价格上来看，2015年项目首次取证开盘价格在7288元/平左右，2016年售价在12500元/平，2017年在16000元/平左右，此后基本稳定在这一价格。
南山维拉在网上的最近一次成交单价约2万/平，参考19年8月南山维拉最后一次开盘的时候均价16000元/平的价格来看，并没有倒挂，因为已经近两年的时间了，加上房贷成本、维护成本等，实际可能不赚反亏。而且南山维拉体量大，总共4516套房源，二手房降价都卖不动，看来不是所有的倒挂神盘都能一如既往，南山维拉开始跌落神坛了。天地源拾锦香都，该盘一度为奉为“神盘”，无数人为此等待多时，究其原因还是在于“限价1.7w+”。作为“木渎最后一个1字头”，曾经一度倒挂近7000元。去年，项目领取两次预售证，均价约1.7万/平。从当前的小区二手房市场来看，90天却零成交，等了那么久买到的房子还是卖不动，当然这也可能和新房限售有关。最近的一次成交是2021年1月，约87平总价180万，单价20793元/平。以这个数据看的话，天地源拾锦香都似乎也没那么香了，又是一个不赚反亏的项目。太湖度假区一直是刚需的聚集地，太湖汇景作为刚需中的战斗机领跑太湖，因为过早的拿地时间和备案价限制，致使太湖汇景的均价只有13200/平；那么实际倒挂情况呢？我翻看了太湖汇景最近的成交记录后发现，最新成交是在今年4月底，约93平的高层，二手已经跌到146万，成交单价为15704元/平，远低于挂牌价成交。上瑞阁的大名基本上每一个买房人都听说过，狮山著名的倒挂神盘，限价3.2W，周边二手房均价都4W+，倒挂超过8000元/平！2019年年末开盘的时候，近2000人摇号，905套房源当场售罄。目前，上瑞阁没有房源挂牌，参考旁边的路劲香港时光，成交加在4万上下浮动，由此得知上瑞阁赚了至少1.2万/平。仁恒2016年首开，当时3.5w+/平的均价，遭到市场吐槽，毕竟当时的园区也才2字头。到2019年再次开盘的时候，市场风向就变了，仁恒公园世纪均价由于限价，依旧稳定在了3.5w+！这个时候就开始了抢房潮，当时共有836位客户参与抢购196套房源，平均四人抢一套房！在最近的一次小区成交房源中，约172平的四室两厅两卫，单价51253元/平，倒挂近1.7w/平！以这套170平的房子来算，赚了近290万！一路之隔的海胥澜庭，去年7月最后一批房源开卖，当时均价在3.6w+，比仁恒公园世纪售价略高一些，但是它的实际倒挂收益，并没有仁恒高，不过也不低了。根据链家5月份至今的成交的4套房源来看，均价在4.3-4.7w/平之间，也赚了7000-10000/平，综合一套128平的房子，至少赚了90万！中南紫云集作为吴江太湖新城的倒价盘，在当时区域二手房普遍3万+的情况下，2万多的中南紫云集自然广受热捧，客户络绎不绝，项目开盘也多是全款客户，但是依然开一次售罄一次。当年正值吴江限价全面收紧，均价只有20922元/㎡，而旁边最贵的二手房已经挂到了2.8w，也就是倒挂近8000一平。由于中南紫云集二手房没有房源挂出，因此我参考了旁边的两个小区，绿地香奈和湖滨华城畅意苑，意外发现这两个小区的二手房挂牌价仅在2万左右，而且近三个月没有成交，最近的一次成交还是在今年的2月份。也就是说，从19年到现在，中南紫云集不仅没赚钱，反而亏了不少钱。除了中南紫云集外，吴江的另一个项目新希望锦麟云境的销售也非常火爆，而且也只接受全款，贷款客户属于陪跑。究其原因，不外乎其2.1万/平的超低备案单价与周边二手房倒挂明显。由于新希望锦麟云境和中南紫云集离得很近，也没有二手房房源挂出，所以参照物依然是绿地香奈和湖滨华城畅意苑这两个小区，上面我们也说过，目前这两个小区的二手房成交单价在2万/平左右。
整体来看，上文细述的各区的热门倒挂盘，有些依然站在山顶，傲视群雄，有些则跌落神坛，沉寂无声。除了园区这种主城核心地段依旧很能打之外，其他一些板块在投资浪潮褪去后，收益都会大打折扣。当初的一些被市场认为是倒挂盘的项目，很多人去抢，除了真实的买房人以外，其实存在不少投资客。现在风口过去了，投资客大量抛售，但是基本没有接盘侠，虽然挂牌价较之前买的时候高出不少，但属于有价无市，二手成交量和当初抢房的盛况完全不可同日而语。而且，房价涨幅缩小，甚至有不少房源降价抛售，比如南山维拉。
从历史经验来看，买倒挂盘首先是心态要好，因为房子是有限的，陪跑是一定的，不要妄想自己一定是天选之子。一姐见过陪跑一两年啥都没捞到的人，一抓一大把。
另外，不要拿你的“全部家产”去跟别人的“零花钱”同场比拼，那些四处借钱去博概率的事情，一姐非常不建议。房住不炒，一定要理性。
客观来说，一姐并不建议大家盯着市场上宣传的那些倒挂盘。很简单的一个道理，当所有人都发现某一件事物挣钱的时候，那波红利肯定已经过去了，此时入场，很有可能就是被收割的韭菜。不过，像真倒挂盘如果能抢到，即使一时半会卖不出去，但至少不会亏得太惨，要是一些受了蒙骗买了伪倒挂盘的，可能就比较惨了。尤其是购房经验不是很足的朋友们，切记不要盲目跟风，吊死在限价盘这棵歪脖子树上啊！而且，对自住者而言，买限价盘还有一个风险。因为一般会买限价盘的购房者，大部分都是本身有房买来投资的。试想一下，一个充满了投资客的小区会出现什么的情况呢？居住品质肯定大打折扣，也不安全。更重要的是，这几年因为限价，开发商的开发成本又在逐年上涨，价格越是倒挂的厉害，其产品力就很可能要打上一个问号。虽然可能产品不太好，但刚需自住能省一大笔钱当然是好事，投资客考虑好限售五年后的差价已经到时候批量出货的竞争压力，也是可以买的，毕竟投资有风险，投资啥都有风险，房子还算是一个保值产品。楼市复杂多变，最后一姐建议大家按照自己的实际需求，认真选房！毕竟适合自己的才是最好的。
