仁恒品牌力加持失效?全方位剖析狮山滨河四季云庭,二期去化不到一半!原因何在?

撰稿&视觉//虎子
前言
从去年年底开始,久未有新盘入市的狮山开仓放粮,一下迎来了十几个纯新盘。山水樾澜庭动作最快,去年就已经首开首清,给板块内新盘巨大的信心
今年4月20日,滨河四季云庭拿到了2020年狮山第一张预售证,正式参与狮山争霸赛。截止7月15日,狮山已经有8盘入市,有4个盘热度很高,是当之无愧的网红盘。
  • 保利月映庭二期,283秒,176套房源,当天清盘;

  • 万科上瑞阁三期,249套房源,秒光;

  • 中海上贤府二期,276套房源,秒光;

  • 铂湾澜庭一期一次梭哈770套,目前也已经全部卖光;

剩下的盘,即使不是开盘当天就全部售罄,基本上1个月后都会卖掉9成左右。

这就给人一种,狮山的盘,好像都不愁卖的情况。

总有例外。

比如,滨河四季云庭,号称仁恒品质,这个最近在苏州颇有争议的开发商。

下面我们将会详细讲讲这个盘。

01

领证605套房源,网签率约65.84%
二期去化不足一半!

截止目前为止,滨河四季云庭共领过两次证,一期二期整体备案均价都是约38500元/㎡。

据苏州市商品房销售系统官网,截止7月15日下午3点前,项目还有284套可售房源,整体去化65.84%。

下图中,橙色部分为一期所开楼栋,蓝色部分为二期所开楼栋。

根据上述表格,我们可以看出,已经领证近3个月的一期去化基本都超过85%,最高达到97%;领证近1个半月的二期去化近3-5成,要是放在别的区域,这很不错了,但在狮山。。。

此外,我从周边中介处了解到,项目已经启动分销。

网签数据会有延迟,但开发商也都想快速回款,加上今年受到疫情影响,开发商也是希望能赶紧网签就网签,能一天解决绝不拖到第二天。

再者,以狮山的热度,领证1个月,足以看出一个盘的销售情况了。

/图源苏州市商品销售系统,二期网签情况

/图源苏州商品销售系统,一期网签情况

苏州最热门的板块之一狮山,还启动了分销,滨河四季云庭,你怎么了?

02

薛定谔的猫:学区
滨河四季云庭位于滨河路东、横山路北,属于横塘板块。离3号线横山站步行约8分钟,再做一站到索山桥西站,未来可以换乘5号线(在建)
关于这个盘,买房人心里最大的问号大概就是学区划分。很多家长都害怕未来交付后滨河四季云庭的学区划分给成大实小+成大初中。
这样的猜测不无道理。
根据2020年最新中小学施教区划分,成大实小的施教区为青春社区、横塘社区、美田山水、芳邻彩云花园、石湖花园、滨河里(金屋山庄)、棠悦湾、锦悦湾、星悦湾名苑等居民区。
新区实小滨河路校区的施教区为狮山丽舍、狮山峰汇、狮山峰尚、金龙花园、人民银行宿舍、玉山苑、玉华花园、农业局宿舍、永和村、金河国际、沁怡家园、玉山雅苑、喜年广场住宅区。
滨河四季云庭的区位刚刚好在这两个学区之间的位置,就像薛定谔的猫,划分给这两个学校中的任何一个,好像都说得过去。
而且,根据上面两张示意图,划分给成大实小的几率似乎还更大一些。*此为个人猜测。新房没有学区,学区以交付后政府划分为准。
对于很多为了学区入住狮山的初级改善客群来说,学区是第一考虑因素,买在狮山不考虑学区就是耍流氓。
不稳定并且有可能划分到普通学校(成大)的的学区预期,或许是滨河四季销售现状的主因。
有人就要说了,仁恒运河时代不也很大概率是成大实小?

的确,从区位上来看,仁恒运河时代的北面是仁恒棠悦湾,西面是锦悦湾,这两个小区今年都划给了成大实小。

那么像夹心饼干似的在两者中间的仁恒运河时代,被划分到成大实小的几率似乎更大。

买得起门槛600w仁恒运河时代的购房者,大多也不是冲着学区去的。不过教育集团公布那天,仁恒内部不少人都下手了运河时代,据说1天卖了6套员工房。

此前不买,这个时候下手。

这是不是从侧面验证了学区大于品牌?学区不行,仁恒这个招牌并不能加太多分。

*仁恒运河时代主力户型建面约165㎡、195㎡,定位高端改善。备案均价基本要3.78-3.79w,总价区间约519-671w。而且项目是毛坯交付,加了装修包5000元/平。算下来,买一套仁恒运河时代,门槛600万。
但据买到的人说,得房率不高,165平的是三房,看上去很小。有钱人的世界看不懂。
我们的常规观念往往是学区是买房人最看重的因素,交通、商业次之。但并不是所有买房人都把学区放在第一因素考虑。对于高端改善人群,把孩子送去读一个私立学校是普遍操作,一点也不稀奇。
还有一个典型事件能够佐证学区对于滨河四季销量的影响。
今年6月9日,成大实小成挂牌新区实小集团!周边的楼盘和中介沸腾了。

挂牌的消息传出的第二天早上,成大边上的新盘滨河四季云庭挂出喜报——一夜劲销2.88亿!

当时我们去实探,售楼处是人满为患。

销售的朋友圈里也是充满了紧迫感,随时手慢无。

据说,今年6月18日成大初中官宣成为新区一中滨河路校区后,滨河四季的销量又是一路走高。

同一天,苏州高新区召开会议,推行义务教育阶段集团化办学100%全覆盖。这对于滨河四季云庭也是个好消息。

03

产品有没有优秀到让人放弃学区?
对于买在狮山的人,核心诉求只有两个,要么学区,要么改善。这两点要素有一个出彩,不愁房子卖不出去。
所以我们看到,像中海上贤府、铂湾澜庭、保利月映庭这样学区预估比较稳定的楼盘,基本上开盘当天就卖完了;
又或者是像仁恒运河时代、九龙仓邂湾澜庭这样的高端改善盘,起步户型就做到130㎡以上,专注高改人群,虽然不至于开盘当天售罄,但是领证1个月,去化也能达到8/9成。
最害怕的就是两头都不占,学区也不好,产品也没啥大的亮点。
学区预测不稳定上面已经说过了,下面我们来聊聊产品。
滨河四季主力户型有建面约96㎡、112㎡、128㎡。

/上下滑动即可查看

建面约96㎡、128㎡的户型无功无过,没有很惊艳,但是也没有大问题,无功无过。

建面约112㎡在售楼处公开了样板间,这里着重分析下。

这个户型最大的问题在于厨房和客厅之间是一堵墙,造成了客厅不太通透。未来想要敲掉这堵墙,很麻烦。

看一段视频就明白了。

装修标准在狮山属于正常水平,中央空调+新风,依旧是不功不过。况且装标也只是加分项,不算产品的亮点。和仁恒运河时代的装修包比,不可同日而语。
再来看看价格。一期二期整体备案均价都是约3.85w,主力户型的备案单价区间约为38443-39654元/㎡。

对于狮山的购房者来说,这个价格在可以接受的范围内,对于滨河四季的去化其实影响不大。
我查看了苏州商品房销售系统官网,发现一个令人大跌眼镜的事实:约96㎡的小户型去化一般,官网显示有将近100套96㎡房源在售。我随机放两张图感受一下。
/截图自苏州商品房销售系统
滨河四季两次领证,建面约96㎡领证共计198套,目前剩余将近100套,去化率约51%。
是狮山的小户型不香嘛?
不是!
万科上瑞阁小户型凭借约3.2w的单价封神,成为千人摇的网红盘,三开三清;中海上贤府建面约100㎡的小户型虽然卖到了4.1-4.2w,但架不住学区预期好,也是畅销无阻。
反过头来看滨河四季,无论是产品还是价格,都没有很大的亮点,没有优秀到可以让买房人牺牲学区来选择它。

04

写在最后
写这篇文章并不是为了黑某个盘,而是说出一种现象。
滨河四季云庭的产品、户型其实都没有问题。在板块的竞品内,处于中等水平,规规矩矩,不功不过。
这种情况下,先天预期学区的不足让很多买房人望而却步。
我们看它整体网签数据为约65%。只不过因为在热门板块狮山,要求自然比别的地方别的楼盘更高。
对于滨河四季,我们还是整体看好的,未来总会全部卖掉。
但是,所谓仁恒品牌的外衣,在这个楼盘失灵,我觉得有必要好好思考一下。
毕竟广告里都打着仁恒品质,这个品质体现在何处呢?
仁恒最近在苏州合作了很多楼盘,四面开花,新区、园区、相城、姑苏、常熟...但如此疯狂输出和消耗好不容易在苏州堆积起来的品牌,背后还是挺令人担心的。
(0)

相关推荐

  • 1年卖了6200+套!狮山快没房了!

    网签专栏-第77期 到底卖多少,只有网签最知道 猝不及防,2020年已经接近尾声,又到了一年一度年终总结时刻. 接下来一段时间,房苏州会陆续更新"各大板块2020年度网签数据"文章 ...

  • 2021年,想买狮山还有这些机会。

    买房指南-第11期 2021年,狮山机会都在这 延伸阅读: 2021年,想买园区还有这些机会. 1年卖了6200+套!狮山快没房了! 大家好,我是刺头金刚. 前段时间我们统计了狮山新房网签,发现核心区 ...

  • 郑州学区房价格暴涨30%,目前哪个楼盘是下一个潜力股?

    什么因素最改变郑州房产价值 当回顾郑州房地产发展过往中,那些红利惊人的房产时,我们不禁开始思考一个问题:什么因素最能改变它们的价值? 相信我们会盘点出:地段.地铁.公园和绿化设施.产品设计及配置.物业 ...

  • 尹山湖华润领证,191套破3w。

    楼盘领证-第133期 点击上方"房苏州",关注我们 楼市最新动态早知道 突发!就在刚刚,尹山湖纯新盘华润·悦景湾首批324套房源领证,装修交付,装标有中央空调. 整体备案均价还是2 ...

  • 中海很急!Pro二期刚开三期就领证!

    楼盘领证-第136期 点击上方"房苏州",关注我们 楼市最新动态早知道 突发!刚刚中海上东区Pro三期领证,最后355套卖完走人. 此时距离二期开盘结束仅1小时,之前中海就说今年要 ...

  • 吃惊!刚刚苏州这里火了!6家热门楼盘惨烈厮杀互放狠话

    人们常说,只有深入市场一线,才能真正了解市场变化! 眼下是金九银十的第4天!那么苏州市场的温度有没有上升呢?为此,我选择的当下较火的狮山板块实地走访,调研最真实数据. 今天我去到了6家楼盘的售楼处,分 ...

  • 1年2500+套!太湖科学城接棒狮山!

    网签专栏-第78期 到底卖多少,只有网签最知道 最近房苏州将陆续更新"各大板块2020年度网签数据",上周给大家总结了狮山一年的网签情况. 没看过的同学可以戳这里

  • 中海上东区Pro领证!门槛降了76万!今年清盘!

    楼盘领证-第135期 点击上方"房苏州",关注我们 楼市最新动态早知道 突发!就在刚刚!奥体超级红盘--中海上东区Pro取证,共计351套房源,精装交付,三大件都有. 整体备案均价 ...

  • 仁美大学堂课程片段:山水画之远山和留云

    仁美大学堂课程片段:山水画之远山和留云

  • 奥运年博瑞借力体育营销 吉利品牌力全方位提升

    每逢奥运年就会有一大批的奥运新宠诞生,众多品牌通过赞助体育活动来推广自己的品牌,梳理品牌形象,这在全球大市场上已经成为共识. 今年2016里约奥运会,中国自主品牌吉利汽车就选择与中国国家游泳队的奥运冠 ...

  • 仁恒的自信从何而来?

    ps:昨天仁恒,今天我们再来看一个不一样的仁恒 相传,在景观界有这么一句话叫 人人硬盘里都存着几张仁恒的实景图 南京仁恒江湾城三期项目总平面图 相传,仁恒有很多铁粉,业主非仁恒不买,项目盖到哪里,业主 ...

  • 好点子重要,更需情绪力加持

    尽管人们普遍认为,创业者应该始终对自己的企业保持积极态度,但最近一项由华盛顿州立大学的学者完成的研究发现,对于企业家来说,面带微笑可能不足以赢得潜在的投资者.在融资过程中,表情中夹杂着喜悦.愤怒和恐惧 ...

  • 【观察】高科技+双循环赋能 助力格兰仕品牌力再提升

       [导读]    势不可挡的消费升级趋势,对品牌建设提出了更高的要求.格兰仕以科技赋能的品牌建设,适应了复杂多变的全球环境,承载起企业从"中国制造"到"中国创造&qu ...

  • 经过一汽-大众品牌的加持,探岳的实力“不容小觑”

    高端中型SUV确实是一个尚且年轻的市场,但论这一市场各路厂商的重视程度,激发出的潜力也才刚刚过去几年.而在一汽-大众这个品牌涉足之后,这条陌生的道路变得更加稳固.一汽-大众探岳也就是在这时应运而生,在 ...

  • 借名买房仁恒滨河湾的同学,现在过的好吗?

    去年6月,"神盘之王"仁恒滨河湾开盘的盛况,相信大家都还记得~ 当时开盘单价相当之劲爆:18913-21538元/平米,还是精装!跟它前两期二手房的成交均价(35000元/平米)相 ...

  • 完全看不懂天誉仁恒滨河湾文儒德拿预售证

    文/溜爸 原创 图片来源于成都房协网 天誉拿预售证了. 是的,就是位于成都富人区攀成钢片区,二手房成交价已接近3.5万的那个天誉. 截图据链家官网 这也是本人认为最不可能拿预售的楼盘. 因为这个楼盘是 ...

  • 【e汽车】销量复苏品牌力提升,观致发力中国车市下半场

    今年以来,中国车市销售进入下滑通道,近几个月的销量更是陷入负增长状态,给全年的车市走势蒙上一层阴影.然而,在中国汽车市场下行的状态下,近年销量一直萎靡的观致汽车的表现有些超乎寻常,今年前11个月,观致 ...