房太子：内行人告诉你99%购房者都不知道的开发商卖房秘密
买家始终算不过卖家！买房道路上，我们听到最多的就是买房人的辛酸史，有房才有家，这是中国老百姓亘古不变的观念，改革开放后，中国人的生活发生了翻天覆地的大变化，车子两轮换四轮，房子也越换越大，改革开放40年，人均居住面积增长了10倍。
在需求日益增长的同时，水涨船高的还有“性价比”透明化，今天房太子带大家扒一扒，开发商不想被人知道的5个小秘密，还不知道的赶紧收藏！
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入门猫腻——沙盘知多少
一般销售人员在接待之初，就会在沙盘附近为你讲述整个项目的规划情况，大部分购房者都会根据沙盘中的位置，来估算楼间距、绿化率等，以图上距离估测实际距离。
从沙盘上，购房者需要注意几个要点，从而判断开发商的沙盘是否真实：
1. 如果楼盘价格低、而沙盘又比别家贵的楼盘要更加精美，这时候需要提起警示，开发商只是做门面工作，还是楼盘真实让利降价，一般一个高档沙盘需要花费几十万的制作成本，也能体现出项目的整体品质。
2. 看沙盘是否注明“模型”“效果图”字样，是否展示比例（例如1:100）字样，除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作，还可以按比例尺寸估算实际尺寸。
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3. 为了吸引眼球，开发商会在沙盘做出更多绿地绿植，显示社区绿化率很高的假象，购房者不要单凭沙盘绿化的赏心悦目来判断小区绿化，一定要问清楚销售人员小区绿化率、绿化面积和分布情况，一般绿化率达到30%以上为及格水平，40%~50%更舒适怡然。
4. 沙盘一般会隐藏不利因素，比如变电站、垃圾箱、化粪池、水泵房、燃气房等位置会做模糊或偏移，看完沙盘记得要进一步查看售楼部内的不利因素公示。
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初级猫腻——样板间有小心机
为什么有些楼盘交房后，业主无法再进入样板间参观？因为以下这些小猫腻，容易被“较真”的业主发现，因此开发商要“毁掉”证据。
样板间的小猫腻：为了显得室内空间大，家具基本上都等比例缩小订制。
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大家到了样板间，记得以下数据就可以了：
一般来说，室内门洞宽度为90cm左右
三人沙发长度≈2个门洞宽度
六人餐桌长度≈1.5个门洞宽度
双人床长度≈2个门洞宽度
床头柜宽度≈0.5个门洞宽度
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一般来说，开发商惯用的招数都是床比正常床小、衣柜的进深比较浅、大量使用镜子装饰……甚至巧妙利用灯饰光影，来营造出小面积大空间的感觉。
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进阶猫腻——过于美好的“规划”
许多购房者后期的维权事件，都是因销售人员的虚假承诺开始的。比如销售人员为了顺利售房，会许诺将来这片地块是学区范围内、规划XX商圈、未来周边道路很快通车……
这些政府规划层面的东西，销售说话都是不算数的。
如何查看小区周边未来的真实规划？上网查找本市的规划局网站，查看最新规划图。一般规划图中，黄色表示住宅、红色表示商业、绿色表示绿化公园、橙色表示学校……另外，关于楼盘的相关信息，如是否有预售证、项目具体信息的相关信息，都可以到住建部网站查询。
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中级猫腻——“高低配”
房产老手一定知道，社区的容积率直接决定了楼盘的居住品质。
一般来说，容积率是政府在做城市规划时候的硬性规定，不会随意被更改。因此，开发商会在规定的容积率下，做出最大利润化的建筑规划。而这些建筑规划，则影响了业主的生活质量。
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请注意，这里猫腻就来了。
我们常常能看到一些小区只有洋房、或只有高层，一些小区则是别墅+高层的多种建筑形态搭配。而这样的搭配，也就是我们常说的“高低配”。
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为什么开发商利用“高低配”能获取更大利润？我们来简单理解。
假设，社区总建筑面积是10w，全部做成均价1w的高层，开发商能赚10万；如果总建筑面积仍是10w，但是做成了均价1w的高层+均价1.5w的洋房，那么开发商就能赚11w。
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那么，为什么说“高低配”不好呢？因为洋房、别墅的容积率，决定了它们会侵占更多绿地面积，而牺牲了高层业主的楼间距、公共空间。因此，在同样的容积率下，高低配社区的居住体验感往往并不太好。
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高级猫腻——狭长的户型
99%的户型图，都可以根据上北下南、左西右东的规则来观察。而我们累积了几千年的生活经验告诉购房者，买房就要买南北通透的，朝南的房子通常不会错。
这样普遍的购房技巧，开发商也懂。于是一般小区都会被开发商设置成下图这样：一排一排打横的房子，把地块的南北面积给充分利用透。
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为了保证基本的采光和通风，一般小区的楼间距最小在15米以上。于是，为了建更多楼栋、获取更多利润，某些开发商会尽可能压缩每栋楼的楼宽。
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这样，通过每栋楼两边宽度收窄，开发商就可以在保证楼间距的情况下多建房子。
可这样又有一个问题，两边宽度收窄了，怎么保证面积呢？
于是，开发商又把每栋楼左右两边的长度放长，这样面积就不会被缩小了。
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所以说，从某些角度来看，面宽会影响到房屋的品质，如果遇到不标注面宽、进深的户型图，一定要问清楚销售人员，面宽是多少，左右楼间距是多少，只有进深和面宽比例适合，户型才不会变得狭长难利用。
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众所周知，从购房者踏进售楼部的那一刻起，无懈可击的销售说辞、完美无瑕的样板臻房、错过再无的惊喜优惠，任何你看到的、听到的，都是他们提前设计好的流程套路。
总之，内行看门道，外行看热闹，想了解更多购房小秘密的话，建议点赞、收藏、关注，也欢迎在评论区和房太子探讨购房路上的避坑技巧。
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