内陆收租44亿，年增长16.1%！恒隆做对了什么？
作者：黑天鹅
“本人从事房地产逾40年，从未见过如此混乱的时期......然而，眼前的危机尚有一丝曙光。”陈启宗在2020中报恒隆集团致股东函中写道。
疫情的裹挟下，风雨飘零，店铺倒闭、关张。黑夜给了恒隆一双黑色的眼睛，恒隆却敏锐地用它来寻找光明。
曙光来自内陆租金收入。这在恒隆2020年度财报中也有所显现。
2021年1月28日，恒隆率先发布了业绩报告，成为了第一家公布2020年全年业绩报告的房地产企业。
根据报告显示，恒隆地产报告期内的总收入增长了1%，为89.73亿港币（折合人民币约74.76亿元），并且总营业溢利与去年持平，为64.81亿港币（折合人民币约54.00亿元）。
来源：恒隆2020全年业绩报告
核心物业租赁业务收入却按年增加了4%，增长为89.11亿港币（折合人民币约74.25亿元），并且其中有59%来自内陆业务，内陆分部贡献占比首次超过香港。内陆租赁物业以人民币计值的收入按年录得16.1%的增长。
与内陆相比，由于香港零售市场在过去一年备受打击，物业租赁组合下跌9%。
整体而言，幸运的恒隆得益于内陆租金增长，2020年内陆商场总收入上升了16.1%，达到了52.77亿港币（折合人民币约44亿元）。
上海两座恒隆系商场贡献了64.51%的租金收入，是内陆租金收入的主力军。上海港汇恒隆广场的租金收入为9.84亿元，上海恒隆广场的租金收入为20.32亿元。
危机面前，逆风翻盘的恒隆究竟做对了什么？
提前布局内部高端市场
战略对了
“自2005年起，我们几乎只投资内陆，而且态度进取，尤其集中于高端购物商场。在现时的情势下，最有利的正正是这个市场。”陈启宗在2020年中报恒隆集团致股东函中写道。
有先见之明的决策对了，高端商场乘着奢侈品消费回流的东风，一路高涨。
上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场确是摇钱树，单单上海两座商场，就贡献了64.51%的租金收入。
来源：恒隆2020全年业绩报告
上海港汇恒隆广场：租金收入9.84亿元
2020年11月，上海港汇恒隆广场完成为期三年半的大型资产优化计划。
优化后的上海港汇恒隆广场，以主题品牌系列为主的经营组合，进一步巩固其高端定位。商场汇集多个国际高端品牌，包括Bottega Veneta、Burberry、Cartier、Fendi、Gucci、Louis Vuitton、Tiffany、Van Cleef & Arpels等，场内近400家特色专卖店分布于各楼层主题区域内。据中商数据统计，港汇恒隆的重奢品牌数量已跃居全市商场第三。
2020年第三季度完成资产提升的上海港汇恒隆广场，全年租金收入增长10%，录得9.84亿元。商场收入提升15%，零售额也增加了42%。
上海恒隆广场：租金收入20.32亿元
根据财报，上海恒隆广场去年总收入大幅增长20%至20.32亿元，其中商场租金收入增幅达34%，零售额亦较2019年增加60%。
同时自去年5月1日开始，上海恒隆广场成为全国首个离境退税即买即退集中退付点。
“我们设立了跟政府合作的柜台”这亦有助于刺激奢侈品消费在疫情后的反弹。据了解上海恒隆广场超过50%的入驻商家是奢侈品品牌。
界面时尚此前曾报道，Louis Vuitton路易威登上海恒隆店8月的销售业绩预计在1.5亿元左右，创下该品牌在中国单店月销售额最高纪录。
今年1月，上海恒隆广场的GUCCI男装店全新开张，CELINE上海恒隆旗舰店揭幕。
上海之外，其他几座五星级商场表现也很亮眼。根据财报，恒隆旗下五星级商场2020年下半年的零售额升幅达到98%，“升了一倍之多”。
无锡恒隆广场总收入增长达到26%，商场收入和零售额分别上升30%及72%；2019年开业的昆明恒隆广场和沈阳市府恒隆广场去年表现也很不错，后者全年收入升幅也达到16%。
而其余四个四星级项目表现稍弱。
其中，沈阳皇城恒隆广场整体收入下跌10%至1.75亿元，零售额也同比减少了15%；济南恒隆广场全年收入也减少了8%，零售额跌幅达18%；天津恒隆广场同期商场收入下跌10%至1.68亿元，零售额亦减少23%；大连恒隆广场收入下跌了11%，零售额就减少了18%。
恒隆“后浪”
第三代掌门人陈文博预上位
策略对了是成功要素之一，团队实力也不容小觑。
2020年9月，既定的家族掌舵人陈文博上位，担任恒隆集团及恒隆地产的副董事长。
来源：百度图库
回顾他的履历，求学于美国大学，毕业后在北京进修并在纽约市一家非牟利机构工作过一段日子，不久赴上海加入毕马威会计师事务所，后来又为汇丰银行效力直至2010年回到香港加入恒隆集团。
陈启宗曾直言，以后不会把资产留给陈文博，并且也不会在公司给他开绿灯。
庆幸的是，在父亲光环的笼罩下，从基层做起的陈文博并未让父亲陈启宗失望。
陈文博从基层做起，最初在租务管理部门任职，负责集团位于内陆的在建项目工程后，逐年升迁为行政助理、高级经理、助理董事等。
直到2016年，陈文博被选举为执行董事正式进入核心管理层。
在进入核心管理层后，陈文博开始密集增持恒隆地产。从2016年底至2018年，陈文博持续增持恒隆地产二十多次，根据18年恒隆地产发布的财报显示，陈文博已经拥有恒隆地产58.25%的股权。
来源：陈启宗2017年《致股东函》
而在2017年陈启宗发表的《致股东函》中，明确的提出了“公司内部面对更迫切的挑战是管理层继任的问题”，并已经流露出把陈文博推到前台的迹象：“本人的儿子文博是少数接纳本人劝勉的人之一，他现时是本公司一位能干的执行董事。”
近些年来，陈文博也越来越多代表恒隆管理层出席活动，种种迹象在表明，陈启宗意欲逐步退居幕后，恒隆将迈入第三代掌门人时代。
反周期高手：
熊市狩猎
人人对牛市趋之若鹜，但懂得欣赏熊市的人却少之又少。
恒隆是为数不多能赏识熊市的伯乐。
“没有熊市，何来英雄？”这是恒隆地产董事长陈启宗的名言，“只有在熊市来临时，才能买到的土地。这样下来，才会成功。”
来源：腾讯视频
恒隆只有在熊市时才会拿地。熊市时竞争对手少，拿地成本才会相对较低。在土地市场行情高涨时，恒隆绝不会出手拿地。
实际上，恒隆进入的内陆城市中，沈阳、济南、大连等城市的地块都是在土地市场低潮期获取的。
真正让业界刮目相看的是他的“知止”。
在1997年亚洲金融危机全面来袭之前，多数香港地产商还在积极乐观地高价囤积土地，恒隆却从1995年就早早彻底停止了买进。
“从1995年3月开始，直至1999年3月，我共有4年不买地。”陈启宗说，“1995年到1997年是觉得市场疯了，1998年觉得市场死了。”
不但如此，恒隆还在1996、1997两年，抓住亚洲金融危机前最后的繁荣机会两次出售所持有的物业，套现二十多亿港元，成为随后的金融危机中持有稳定净现金的少数赢家之一。
而在1999年，恒隆又先一步判断危机结束，再度出手。他说，“1999年买地，一直买到2000年。随后20到21个月里卖了君临天下、浪澄湾、碧海蓝天……赚了几百亿港元。到2005、2006年，没人去买最好的商业土地，又是我们去买。”
难能可贵的是，恒隆懂得在顺应市场操作的时候，有时逆势而行一下。
2020年，在其他房企卖地自救的时候，恒隆还与凯悦携手，在昆明开设全新豪华君悦酒店。昆明君悦酒店将进一步巩固昆明恒隆广场的奢华定位。
来源：格隆汇
据陈启宗介绍，对于高端项目而言，土地成本一般在30%-50%，而恒隆的项目，土地成本不到20%。
正是这样的拿地策略，使恒隆获得了“熊市狩猎者”之称。
然而要狩猎熊市，除了需懂得把握时机，还要随时保证弹药充足。恒隆“零负债”的财务风格要求保持手中现金始终大于银行借贷。
未来，恒隆仍以一二线城市为主导，暂时不考虑三四线城市。
武汉恒隆将于2021年一二季度开业，杭州恒隆广场于2020年2月复工，预计在2024年开业。
恒隆善于像鳄鱼一样蹲守，等待周期底部的出手机会。从长期看，这是恒隆能够一次次扛过经济低谷的法宝。
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