房屋租赁专题之53：房屋或租金抵债时，承租人是否享有优先购买权
当以房抵债时，承租人是否享有优先购买权存在争议。本期将介绍出租人以房抵债及承租人以租金抵债两种情形下的优先购买权问题。
一、出租人以房抵债的，承租人是否享有优先购买权存在争议
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。由此可知，在出租人与抵押权人以物抵债时，承租人享有优先购买权，但该解释并未涉及出租人与普通债权人进行以物抵债的情形。笔者认为，以物抵债虽不同于普通的房屋买卖合同，但仍应保障承租人的优先购买权。
但部分法院认为在出租人以物抵债情形下，承租人并无优先购买权。广州市中级人民法院在（2008）穗中法民五终字第4827号案件中认为，被上诉人与第三人约定以房屋抵偿部分工程欠款，双方当事人之间并没有房屋买卖的意思表示，该协议实质是以物抵债的协议，由此而产生的房屋所有权转移是以房屋抵偿工程款的必然结果。所以原审法院认为被上诉人与第三人之间不存在房屋买卖的法律关系，并无不当。上诉人认为被上诉人与第三人之间是房屋买卖关系，要求优先购买案涉房屋，并不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，不予支持。
一般情况下，出租人以物抵债是因无其他可供偿债的财产。以物抵债可能会按房屋买卖的方式办理变更登记，基于出租人谈判地位受限，其经常需承担额外的税费，但如认可承租人享有优先购买权，一般房屋买卖过程中由买方负担大部分的税费，出租人在此类情形中将有更多的选择权。
二、承租人以租金抵债，可能难以主张优先购买权
当债务人只有一套不便执行的房产，债权人可能会选择入住该房产，并要求债务人以租金抵债。当债务人拟出卖该房产时，债权人能否以租户的身份行使优先购买权呢？
江西省南昌市中级人民法院在（2018）赣01民终1672号案件中认为，涉案房产在登记在吴威名下之前已由叶建华占有使用，并以租金抵偿高建仁、李霜欠叶建华的借款，但因该租赁关系的实质是以租金抵欠款，而叶建华主张的买卖不破租赁原则及承租人优先购买权中的房屋租赁关系中承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。即叶建华与高建仁、李霜之间以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同关系，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，叶建华主张的承租人优先购买权的理由不能成立，该院不予支持。
虽然债权人以房屋使用权抵偿欠款，但在房屋买卖合同之前该等法律关系合法存在，应受到法律的保护。该债权人实际使用房屋，只是支付租金的方式与一般租赁合同有所差异，但并不当然能直接否定其作为承租人的身份，前述法院的判定结果值得商榷。
三、律师小结
当出租人拟将出租房屋以房抵债时，建议出租人及时告知承租人，要求其尽快行使优先购买权，出租人亦可尝试将房屋转让给承租人以便获得更合理的售价，甚至可以减轻税务负担，然后再行将销售款用于偿还债务。
当债权人拟要求债务人以房租抵债时，建议撰写房屋租赁合同，约定明确的租金标准，并明确承租人有权以特定的债务抵销租金。同时应进一步明确债权人享有优先购买权，并明确房屋的所有权人变更时的租金处理方式。