租赁合同无效时，承租人建筑的设施的处理方式
本文是财富传承君之道的第154期文章
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承租人租赁土地或房屋通常是为了居住或生产经营需要，为了实现该等目的，承租人可能会在租赁后建造部分设施。在租赁合同无效时，该等设施应当如何处理？出租方是否需对承租方的投入进行补偿？本文将与大家共同探析本问题。
一、出租方同意承租方扩建的
（一）约定了建筑物的处理方式的，以当事人约定的为准
在中山市中级人民法院的（2017）粤20民终167号陈旭玲、中山市沙溪镇康乐村岗背股份合作经济社土地租赁合同纠纷一案中，双方履行的系2011年11月9日所签订的租赁合同。该租赁合同明确约定，合同期满后，陈旭玲在租赁的涉案土地上所兴建的所有建筑物归岗背经济社所有。双方在合同中所作的上述约定系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的约定。双方均应严格按照合同约定履行各自义务。
（二）未约定建筑物的处理方式的，依过错程度分担新建部分造价、房屋建筑物与装修的现值
在舟山市中级人民法院（2017）浙09民终313号谢小英、定海区盐仓街道叉河社区管理委员会房屋租赁合同纠纷一案中，万鉴造价公司经评估认为谢小英新建部分造价为874598元（其中土建853791元、安装工程20807元）……关于新建部分的赔偿。叉河社区作为基层群众组织，与普通当事人相比，更应遵守国家法律法规，其明知谢小英建造相关设施的行为违法，不仅未予阻止，而且还表示同意，对此存在过错。谢小英未经审批建造建筑物，在叉河社区对其建造规模进行规劝的情况下，擅自扩大建造范围，对由此产生的损失负有较大责任。综合造价评估、建造规模、双方过错程度等因素，酌定叉河社区赔偿谢小英新建部分损失280000元。
在北京市第三中级人民法院（2018）京03民终1256号赵月明等与孙玉民房屋租赁合同纠纷一案中，一审法院依法委托北京科正资产评估有限责任公司进行上述评估，北京科正资产评估有限责任公司于2017年10月24日出具评估报告，评估房屋建筑物与装修现值的评估值为968115.39元。上诉人赵月明主张一审判决分配过错责任欠缺事实基础，根据一审审理查明事实，上诉人赵月明出租未取得建设工程规划审批手续的租赁物，违反了强制性法律规定，造成合同无效，且同意孙玉民新建、装饰装修房屋，因此应负主要责任；被上诉人孙玉民未尽合理、审慎的审查义务，应负次要责任。一审法院依据双方的过错程度酌定上诉人赵月明承担80%的赔偿责任，并对评估费用按比例予以分担，符合本案事实认定基础，本院予以确认。
二、出租方未同意承租方扩建的－－承租方自行承担相应费用、恢复原状
1.大庆市来茵轻纺有限公司诉中国石油大庆石油化工总厂租赁合同纠纷案
审理法院：最高人民法院
案号：（2017）最高法民申105号
摘要：来茵公司主张鉴定机构采用的成本法评估方法错误，主张应采用“工程造价支出法”，但并未能提交证据对其主张采用的“工程造价支出法”的来源、依据及对案涉新建房屋评估中应予采用以及未采用该评估方法对判决结果的具体影响等予以证明。因此其并无证据证明其主张符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的对鉴定结论不予采信应予重新鉴定的情形。
来茵公司在原审及申请再审中均没有提供石化总厂同意其改、扩建行为的直接证据，也没有提供其进行改、扩建工程时向石化总厂或有关部门进行过申报或办理过报批等合法改、扩建相关手续，亦没有提供充分证据证明房屋改、扩建前的原始状态，以及其改、扩建的房屋已经进行了房屋产权登记等事实。因此，来茵公司主张其改、扩建行为系经石化总厂同意，改、扩建房屋已经办理了合法建设手续，缺乏充分的证据予以证明。二审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”之规定，判决来茵公司自行承担案涉房屋的改、扩建费用并无不当。
2.深圳市万世芳科技开发有限公司、深圳市宝安松白公路有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书深圳市万世芳科技开发有限公司、深圳市宝安松白公路有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
审理法院：广东省高级人民法院
案号：（2017）粤民申9859号
摘要：关于案涉房屋的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同解除的，承租人应将租赁物返还出租人。另据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改造或增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。二审判决万世芳公司拆除违章建筑物并恢复案涉物业原状，并无不当。
三、出租方对承租方的特殊目的知晓，且在合同签订当时表达承担意愿的，应当酌情补偿承租方。
上海善胜建筑材料有限公司等诉上海城建道桥工程有限公司土地租赁合同纠纷一案二审民事判决书
审理法院：上海市第一中级人民法院
案号：（2015）沪一中民二（民）终字第110号
摘要：上诉人善胜公司（转租方）与被上诉人城建公司（出租方）于2005年1月13日就涉案场地签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，故合法有效，双方均应恪守。履约中，善胜公司于2010年7月21日通过与上诉人练定公司（现承租方）签订《资产转让协议》，将涉案场地的权利义务一并转让给了练定公司，由练定公司继续占有、使用涉案场地。
法院鉴于《场地租赁合同》明确城建公司知晓善胜公司承租涉案场地用于建造一砼搅拌站，善胜公司以及之后的练定公司为此会投入较大资金而建造不动产设施、设备，双方对合同履行期限届满对该些设施、设备的处理又约定协商解决，表明城建公司当初愿意承担一定的责任。而练定公司在租赁期限不到三年即将届满的前提下概括受让善胜公司涉案场地的权利义务并投入较大资金并生产经营，对此，练定公司亦应承担相应的风险。综上，本院根据本案当事人各自的责任酌情确定城建公司应当补偿练定公司建筑物、设施残值价值的部分。
四、行政主管部门处理前，法院不进行实体处理
深圳市龙城工贸实业有限公司与刘继茂合同纠纷上诉案
审理法院：广东省深圳市中级人民法院
案号：（2016）粤03民终7546号
摘要：合同法规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以退还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案土地租赁合同超过20年的部分无效，现该合同处于无效状态，依法应按合同法的上述规定进行处理。但由于合同约定刘继茂可在租赁土地上建厂，合同履行过程中刘继茂也实际出资建设了厂房、宿舍和仓库等建筑物，人民法院在处理土地返还事宜时，势必要一并处理地上建筑物。而这些建筑物未办理权属登记，部分建筑物还属于未经报建的违法建筑，在未经行政主管部门先行处理的情况下，无法确认建筑是否应拆除、能否通过补办手续合法化，进而无法认定该建筑的实际价值，法院也就无法认定双方之间是要返还财产还是要分担损失，更无法认定返还或分担的具体数额。也就是说，在行政主管部门对建筑物进行处理之前，人民法院无法对土地返还等合同无效的后续事宜进行实体审理。因此，原审法院驳回龙城公司请求返还土地的起诉是妥当的。
五、律师分析和意见
（一）扩建费用的承担方式
1.如双方当事人对于建筑物的处理方式、补偿及造价的分担明确约定的，以当事人约定的为准。
2.如当事人未约定的：
（1）且承租方未经出租方同意进行扩建的，扩建费用由承租方承担，承租方在合同到期时应当拆除涉案土地的相关建筑、恢复原状，承租方不得要求出租方补偿。如出租方因此行为受有损失的，可要求承租方赔偿。
（2）且承租方经出租方同意而进行扩建的，如办理合法建设手续，则由出租人负担扩建费用；如未办理合法建设手续的，由双方按照过错分担。实践中：
a.通常综合评估价格、建造规模、双方过错程度等因素确定双方的责任，主要考查双方的过错程度。
b.评估价格的方法为：工程造价、房屋建筑物与装修现值、成本法，实践中通常聘请评估机构进行评估。
3.如出租方对承租方的特殊目的知晓，且在合同签订当时表达承担意愿的，应当酌情补偿承租方。
（二）律师意见
承租人和出租人在签订租赁合同时，需要预判租赁未来的用途。在扩建时，需要了解其是否可办理合法建设手续，并对于扩建费用、合同到期时建筑物的处理方式、补偿方式进行明确约定。对于承租人而言，尤其需要注意取得出租方的书面明确同意，否则面临扩建费用无法得到补偿的风险；对于出租方而言，在承租方的扩建无法办理合法建设手续时，需要明确制止其行为，否则可能会被认定为默示同意，因而需要根据其过错承担部分扩建费用。
六、法律规定
（一）如承租方未经出租方同意的
1.《中华人民共和国合同法》第二百二十三条
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条
承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
（二）如承租方经出租方同意的
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十四条
承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
声明：