盘点2020 | 寻找第二增长曲线的奥园，做对了什么？
“疾风知劲草”，每一次危机都是检验企业成色的好时刻。
对于房地产行业来说，没有哪一年，像2020年一样充满不确定性——新冠疫情突如其来，“三道红线”从天而降，前些年房地产高歌猛进，而2020年其发展的底层逻辑彻底改变。
越是这样的时刻，越是检验企业战略眼光、定力和执行力的时刻。
# 中国奥园
2020年，中国奥园全年实现约1540亿元的整体销售额（未经审计），其中房地产板块销售额约为1330亿元，非房板块业绩约210亿元。
在2020年这样不确定性的环境下，中国奥园不仅圆满完成全年目标，还实现逆势增长。那么，它做对了什么？
凡事预则立，不预则废。几年前，中国奥园就提出了“一业为主、纵向发展”的战略，坚持几年发展，在行业剧烈分化的2020年，奥园逆风飞扬，高质量发展格局已然非常明晰：
“一业为主”
奥园在2020年依然稳步前进，尤其在存量市场，奥园已经有了多个成功的旧改样本， 2020年，奥园城市更新业务进入快速去化阶段。
“纵向发展”
2020年奥园收获一家A股主板上市公司奥园美谷（000615.SZ），布局美丽健康产业，加上2019年上市的奥园健康（3662.HK），地产主业之外，奥园已经拥有两家上市公司。
不难发现的是，当房地产进入微利时代，行业竞争加剧，奥园早已积极寻求房地产业务以外的第二增长曲线。
此外，随着加杠杆上规模的时代过去，未来属于拥有稳定现金流以及可持续发展能力的企业。
财报数据显示，2016至2018年，奥园的净资产负债率低于60%，处于行业绝对低点；2019、2020年因为持续加仓土储，净资产负债率有所上升，2020年上半年为79.8%，但与业界动辄100%的数据相比依然处于相对较低的水平，“三条红线”仅触线一条。
在企业社会责任上，2020年奥园的表现可圈可点——不仅在年初的抗疫上积极贡献力量，在精准扶贫、产业扶贫、教育扶贫上也交出了一份高分答卷。
在业界，中国奥园的一大标签是擅长收购。虽然它不像“并购王”融创那样大张声势，但也绝对是并购领域的实力玩家。据统计，中国奥园自上市以来,以收并购取得的项目占68%。
但随着房地产进入存量时代，优质地块的竞争日趋激烈，城市更新已经成为房企的新蓝海。
在这个新蓝海，中国奥园已经独树一帜，不仅规模可观，城市更新的“奥园模式”已经有了多个成功案例，成为大湾区城市更新样本，受到业界高度关注。
数据显示，截至目前，中国奥园拥有逾50个不同阶段的城市更新项目，另有40多个项目在推进中，预计额外贡献可售资源约人民币6587亿元，并实现了旧厂、旧村、旧城（三旧）改造全覆盖。尤其值得注意的是，其城市更新项目分布中，粤港澳大湾区占比高达95%。
大湾区是中国未来经济发展的战略重点，是楼市最有发展潜力的区域，也是房企土储竞争最激烈的区域。大湾区一直是奥园长期深耕的大本营，在广州,奥园城市更新项目遍布荔湾、黄埔、番禺、南沙、增城等区。在与广深同属大湾区第一梯队的珠海，奥园也已布局10余个城市更新项目，成为了珠海最大的城市更新企业之一。
珠海奥园广场实景图
克而瑞近期一份报告显示，在TOP50上市房企中，约有61%的企业涉足了城市更新领域。而大湾区头部房企云集，奥园如何在众多房企中突围而出?
2015年，奥园接手了珠海梅溪村旧工业区的改造，仅用三年时间，就将整体环境脏乱差的旧工业区改造成了珠海奥园广场，让这里变成了集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮、商务、居住多功能为一体的繁华商业中心。
珠海奥园广场一炮而红，成功打响了奥园城市更新品牌。此后，更多的项目相继而来，包括珠海最大的城中村翠微村旧改项目也花落奥园。
在大本营广州，奥园参与改造的增城区南坣村，是增城区第一个通过公开招商方式进行更新改造的旧村，自启动签约以来，速度势如破竹，仅用45个有效工作日突破八成，刷新增城区旧改签约纪录。
翠微村原貌（上）；旧改之后的效果图（下）
奥园在大湾区城市更新上迅速崛起，还在于它能以开放包容的态度与业界合作，以整合资源、取长补短。
公开资料称：2020年上半年,中国奥园先后与卓志集团签约开发广州黄埔嘉利码头改造项目；联合广东合汇、粤港澳大湾区产融投资顺利成为广州市增城区朱村街横塱村旧改项目的合作企业。
2020年7月26日，中国奥园又与花样年签署城市更新战略合作协议，就大湾区城市更新项目展开合作。
随着房地产增量市场天花板的见顶，借道城市更新业务寻找新的业绩增长点，已成为大部分房地产企业的共识，而奥园在城市更新领域提前布局，加速转化，也为未来的规模和利润提供保障，在行业竞争日趋白热化的时代，增强了自身的竞争壁垒。
早在几年前，奥园确定了“一业为主、纵向发展”的战略，旗下拥有地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新、教育多个业务板块。
继2019年物业平台奥园健康登陆港交所后，2020年，奥园的业务板块中，又新增一个美丽健康产业的上市平台，奥园美谷。
众所周知，作为大健康产业中最前沿、发展最快的行业，近年来医美受到各路资本的关注。
艾媒咨询研报指出，2018年中国医美市场用户规模达到740万人，2020年将达到1520万人，2020年医美市场规模将达1975亿元。尽管今年受疫情影响增速下滑，2020年复合增长率预计仍将超过15%。
早在2018年3月，奥园就与韩国KORACLE公司合作，在广州、成都、武汉等多个核心城市共同出资设立医美整形医院，成为医美行业新秀。
2020年4月7日，奥园以11.6亿元收购京汉股份29.99%的股份，并改名为奥园美谷，成为奥园旗下的第三个上市平台。根据奥园美谷的战略，未来将围绕“世界一流的美丽产业科技商、材料商、服务商”的战略方向，以绿色纤维新材料为基础，联动控股股东中国奥园的产业布局，力争成为国内“美丽健康产业第一股”。
绿色纤维又称莱赛尔纤维，是以天然植物纤维为原料，通过NMMO溶剂溶解提炼而成，兼具天然纤维和合成纤维的多种优良性能。其与传统化学纤维最大的区别在于生产过程“无污染”，属于国家十三五计划鼓励发展行业之一。
目前，绿纤主要应用于纺织纱线、无纺布等领域，在服装、家纺、卫生材料、面膜、医用卫生垫、过滤材料中均有应用。由于其与粘胶短纤性能相似，有望代替粘胶纤维乃至棉纤维的纤维品种，具有较大的市场潜力。
踏准医美的风口，截止1月13日早盘收市，京汉股份更名为奥园美谷后的两个多月时间，股价的区间涨幅已超过100%，这正是资本市场对奥园旗下第三家上市平台的认可。
物业管理的布局和产业纵深上，奥园旗下的物业平台奥园健康的表现也很抢眼。
在2019年3月完成在港上市后，奥园健康在2020年继续迈出并购整合的步伐。通过收购乐生活智慧社区服务集团、宁波宏建物业及北京博安物业，不断投资扩大管理规模。
奥园健康2020年底物业管理面积突破4500万平方米，与2020上半年同比相当于提高了180.37%，不仅有效扩大了物业板块范围，丰富了业态组合，更创造了策略性协同效应，进一步加强在物业管理服务行业的服务能力。
国泰君安预计，凭借内生增长以及外部战略收购，奥园健康物业管理服务的在管面积预计将在2022年达到7500万平方米，年复合增长率为69.5%。
除了扩大在管面积，奥园健康的战略方向也逐渐清晰与聚焦。其中的一个标准性事件是，2020年末，奥园健康终止收购医美企业浙江连天美。业内人士指出，终止收购连天美意味着奥园健康将进一步聚焦自身业已成熟的大健康和智慧社区业务。
目前，奥园健康通过线上线下相结合的一站式医疗服务平台，打造全龄化健康生活方式，大力发展大健康业务，推行智慧社区及康养社区，提升服务质量以增强用户黏性和客户满意度，以增加增值业务收入。
体现在数据上，2017年至2019年，奥园健康收入从4.36亿元增长至9.01亿元，复合增速超过40%；净利润也从2017年的0.7亿元增长至2019年的1.63亿元，复合增速超过50%，远超行业水平。2020上半年，奥园健康实现总收入5.47亿元，同比增长39.5%，毛利2.2亿元增长41.53%，净利润1.12亿元，同比上升23.99%。
奥园社区居家养老智慧终端设备
在产业纵深上，2020年奥园还有一个年度压轴节目。2020年12月31日，亚洲最大巧克力文化展示基地——奥园英德巧克力王国在广东省英德市盛大开园。
奥园英德巧克力王国
该项目是由中国奥园集团投资兴建、中国文旅集团运营管理的全业态全域旅游度假胜地，其中包含由欧洲顶级团队担纲设计的巧克力乐园、国家级英伦风情英红茶产业特色旅游小镇、全季节水上度假目的地和英德首家国际品牌酒店等。
图片预计该乐园开园后年接待游客超过300万人次，全方位带动地方旅游、文化、餐饮、商业等行业的发展，成为粤北经济的“文化+旅游”绿色发展新引擎。
与此同时，奥园在教育产业进一步发力，据知情人士透露，奥园教育集团目前正在和一批高等教育专业机构探讨产业合作的可能性，积极布局，力求在地产+教育的结合中有所突破。
尽管在中国奥园中，各个业务板块的发展阶段与状态，营收利润贡献并不可比，但也恰是这种彼此助推所形成的协同效应，能够保障中国奥园在房地产行业未来的变局期可以平滑的度过外部影响带来的市场冲击，有望成为未来房企样本。
衡量一家公司的价值，不仅仅是商业上的成就，社会责任也是一个重要的维度。
作为最早驰援武汉抗疫的地产企业之一，中国奥园集团累计采购捐赠超120万只各类医用口罩，以及医用呼吸机、医用防护服、医用手套、额温枪等医疗物资，全部捐赠至武汉、广州、珠海以及海外的克罗地亚等抗疫前线。
与此同时，疫情期间奥园物业管理部门也开展了多项增值服务，包括为将近5万户业主送上爱心助农蔬菜，为贫困农户购置滞销农产品等等。为缓解疫情对商户经营造成的影响，奥园对旗下奥园广场、奥园城市天地等自持在营的商业项目各品牌商户，免除15天的租金。
而在解决贫困这个重大的社会问题上，奥园通过有特色的精准扶贫、产业扶贫、教育扶贫等，交出了一份高质量答卷。
2020年9月23日，暨南大学奥园教育发展基金在广州正式成立，此前中国奥园集团向暨南大学捐赠2000万元，用于支持设立该基金，主要在贫困学子助学、优秀学子交流访学、博士后科研支持等方面助力暨南大学人才培养。
2020年，中国奥园集团还分别向中山大学捐款500万；华南师范大学捐款500万用于支教活动；向广州大学教育发展基金会捐赠200万元。
多年来奥园累计投入超过 10 亿元用于公益扶贫事业，成立奥园慈善基金会，持续开展“双十双百”精准扶贫工程，在贵州威宁，广东五华、蕉岭、大埔，江西宁都，广西浦北等 30 多个人口大县、贫困县开发大型县域商业综合体，以“公司+农户+商场+电商”、产城融合等举措，大力推行“奥园精准扶贫模式”。
2021年，是“十四五”规划开局之年，也是奥园创立的第25个年头，实现了多元蝶变，找到属于自己确定性的奥园将如何穿越周期，亦将交给时间来验证。
本文来源：丽尔摩斯（略有删改）