德信服务递交港股IPO资料：在管面积2307万平，2020年前9月ROE达82.9%
客户满意度得分为83.5分，高于78.5分的业内平均水平。
据IPO早知道消息，1月18日晚间德信服务集团有限公司（以下简称“德信服务”）向港交所递交招股书，建银国际担任独家保荐人。
招股资料显示，德信服务最早可追溯至2001年成立的德清县中房物业，后者于2006年同盛全物业合并。IPO前德信中国实控人胡一平及其配偶魏佩芬透过盛富国际持有德信服务70.56%的股权，亦构成其的一组控股股东；德信中国则是中国大型房地产开发商，形成以住宅开发为主、以社区商业与产业小镇为翼的业务模式，2020年以635.3亿元的全口径销售额位列62名。
德信服务股权结构（来源：招股书）
通过多年的发展，德信服务已经确立自身在浙江省的领先地位，并将业务扩张至中国其他区域中具有高增长潜力的城市，主要包括新一线及二线城市。截至2020年9月30日，德信服务在管物业合共163个，在管建筑面积合共2307.1万平方米，覆盖9个省份26座城市；同期订约管理物业226个，合约建筑面积合共3540万平方米，其中有165项合约建筑面积2130万平方米以及47项合约建筑面积820万平方米的物业位于浙江省及长江三角洲地区（不包括浙江省）。
根据中指院的数据，德信服务按2018年至2019年的利润增长计在总部位于浙江省的中国物业服务百强企业中名列第三，并自2014年起已连续七年以综合实力被评为中国物业服务百强企业之一，且排名自2014年的第41位上升至2020年的第27位。
于往绩记录期间，德信服务实现财务业绩的快速增长。其收入由2018年的3.98亿元增长28.9%至2019年的5.13亿元，并由2019年前9月的3.75亿元增长32.7%至2020年前9月的4.98亿元；同期利润由2018年的2250万元显著增长至2019年的5060万元，并在2020年前9月达到8070万元。
利润增速快于收入增速，客观表明德信服务的盈利日趋向好。事实上，其总资产回报率由2018年的8.2%增至2019年的13.3%，并于2020年前9月达到22.9%；权益回报率增长更为明显，已于2020年前9月达到82.9%，相较两年前的27.9%提升55个百分点。
德信服务主要财务比率（来源：招股书）
自成立以来，德信服务与德信集团建立紧密而广泛的合作关系，这也为其的持续增长奠定基础；与此同时，其亦积极进行业务开发，受聘于独立第三方开发商以实现有机增长。于2020年9月末，德信服务来自德信集团及其合营企业及联营公司开发的在管物业有63项，合计总建筑面积为780万平米；而由独立第三方开发商开发的物业有100项，在管建筑面积为1520万平米，占总在管面积的66%。
然则以收入衡量则是另一番光景，2018-2020年前9月德信服务来自独立第三方开发商所开发物业的物业管理服务收入分别为1.99亿元、2.10亿元及1.63亿元，分别占其物业管理服务收入的73.9%、67.6%及59.9%，第三方物管服务收入贡献率呈现萎缩的迹象。
德信服务关联方依赖（来源：招股书）
如同其他物业公司一样，德信服务通过物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三条业务线为住宅和非住宅物业提供多种服务。相对特殊的是，德信服务的社区增值服务包括会所服务，即指提供餐饮服务及会议服务，这是有别于其他物业公司的地方。
目前德信服务亦朝着高端化的路径行进，表现为基础物业服务收入贡献占比减小、社区增值服务收入贡献率提升。截至2020年9月，虽说其物业管理服务贡献率仍占据半壁江山，但已较两年前的67.5%降低12.9%；而其社区增值服务收入贡献率已由2018年的10.8%提升11.2个百分点至22%。
德信服务收入结构（来源：招股书）
正是始终如一提供优质服务，德信服务赢得客户高满意度。中指院于2020年开展的客户满意度调查结果显示，德信服务的得分为83.5分（总分100分），高于78.5分的业内平均水平。由于客户满意度高，德信服务住宅物业的物业管理服务协议留存率在报告期内分别达到94.3%、94.9%及97.3%。