只有釜底抽薪,才能及时止损

春秋时期的卞邑,连年大旱,政府不减赋税,民不聊生。

一农民刘夏子带一帮兄弟造反,上青龙山占山为王,当了土匪。官兵久攻不下。

孔子带着学生高柴去与刘夏子做工作,劝其解甲归田。

刘夏子闻讯后下山迎接。孔子自信:你答应我便与你上山谈,否则就是你的不仁。

刘夏子不从:就算官方不办我,也是饿死,这里有吃有喝。

恰遇大热天,刘夏子命手下打来一桶泉水让孔子二人饮用。那高柴急忙上前欲解渴,被先生吼住:“山为盗占,盗山也!盗山之泉,盗泉也!君子不饮盗泉之水!”

后人将盗泉之水比喻用不正当的手段来获取不义之财。

联想到现实中的很多小区,依法原本属于全体业主的公共场所和公共收益,长期被物业(多半为前期物业)霸占和侵吞,原来他们一直在饮用盗泉之水!

作过调查:一般而言,小区的“泉水”如果不被盗取,而用来小区的运行和维护,基本能满足,基本不动用维修基金。地段好的,还有富裕。

而一旦被盗用后,没几年的功夫,小区显得百孔千疮,甚至破败不堪,往后几十年,后果不难预料、不堪设想!

最近留意观察了武汉的几个小区,且用A、B、C、D来称呼吧:

A小区,1400余户,总面积为18万方,年停车费收入约180万元。公共房屋暂不清。去年物业公司公示:公共收益-12万元。没看错,是负数。

B小区,1600户,17万方,年停车费收入260万元,会所、售楼部等出租年费约200万元。扣除“合理成本“,年公共收益应不低于300万元。多年来,业委会收到公共收益50余万元。

C小区,1500户,23万方,年停车费收入320万元,公共房屋不详,业委会每年可分享电梯广告收入10余万元。

D小区,2500户,31万方,年停车费收入约600万元,公共房屋不详。业委会颗粒无收。

四小区五大共性:

一、都有业委会(A、D小区面临换届);

二、都有百万以上的公共收益;

三、都未完璧归赵;

四、都是前期物业;

五、都想换物业。

四个小区都在不同程度地进行过物归原主的努力,其中两家的官司初战告败。败得匪夷所思:

一业主告业委会成功,推翻了一项业主大会关于更换物业的决议;

业委会告开发商地上停车位归全体业主所有,法院不予支持。

前者由街道组织对业主大会的选票进行核查,发现有36户不实(以电话问询方式),问哪36户,告知牵涉隐私,法院采纳。

后者的判决书上并不说明地上车位归谁所属,但不支持归全体业主。

前者业主系开发商亲属。

后者开发商系中国500强前十。

借此感叹一声,依法治国,山高水长。

掌握的情况看,上述四个小区的现状比较普遍。如果您觉得比较悲哀的话,还有更多更惨的:2/3的小区没有业委会。这得细品一下……

    有两发现:

一、依目前近百万小区的实际情况看,说有一半以上的小区业主不满意物业、想更换物业应不为过。这意味着从今以后,物业更换将成家常便饭。因为从理论上讲,没有业委会的小区也可完成物业更换。

从这个意义上讲,头部物业的“跑马圈地”,如果不提升品质,现在所投入的“抢盘大战”,最终照样失守。

二、业主们对换物业的目的应作重大调整。

如果说仅仅是物业服务质量不行还可以通过《合同》和考核来改善或提高,而不一定非换不可的话,那种长期霸占公共所属和长期侵吞公共收益,长年享用盗泉之水的物业,必须换!

《民法典》第284条:“对建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人,业主有权依法更换”。

只有釜底抽薪,才能及时止损!

试想:如果换了接受公共收益大头归业主的新物业,那道闸系统的停车计费,那电梯广告、快递柜、其他出租等收入便与原物业没半毛钱关系。

至于历史上被霸占和侵吞的公共房屋、公共收益还可以逐一追回和追讨。

2000多年前,一织布的妇女(乐羊子之妻)都知道:“志士不饮盗泉之水,廉者不受嗟来之食”。

在依法治国、崇尚文明的今天,特别是一些上市企业、大牌企业,是该反省、是该调整了。

首先应归还:那些是业主们全部家当的养命钱;

其次可商谈分配比例:确定合适的几几开;

再次还可适当上调物业费:明事理的业主毕竟是大多数;

最后是拓展新渠道:通过为业主提供更多的服务去创收。

关键是:你若一意孤行,连机会都没有!

《红伙家园》如此良苦用心,并不是“断人财路”,而是尊重公平和尊严!

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