【沈阳楼市飞涨后的“新”选择——商铺】
序：
随着认识十四的朋友越来越多，
也有越来越多的粉丝问十四关于商铺的问题。
而当十四深入研究和调研后发现：
商铺的问题——
首先，逻辑没那么简单，
其次，特例经常存在。
最后，
讲专业了，大家看不懂；
讲简单了，大家说我业余。
所以十四辗转反侧，
还是决定从普通百姓的视角，
亦步亦趋地，把关于商铺的投资问题，
以十四新颖的角度和方式，
讲给十四的朋友们听。
因为每个人写文字的角度不同，
没法做到面面俱到，
十四愿意接受大家更多的建议，
但也请往下看的朋友注意十四的这个前提：
从普通百姓视角出发的商铺投资。
（注：三部曲中提到的商铺均为社区底商，商场商铺的水太深，
一般收入稳定的都是商业自持的，而外卖的商场商业可靠性十四不敢确定，因此本文不做推荐）
十四将把商铺投资的内容分为三部曲来写：
第一部：突破观念；
第二部：技术指导；
第三部：具体实战。
接下来，
就是三部曲的第一部——突破观念篇。
01背景：
步入2019年，沈阳楼市火热的一塌糊涂，
大概的价格区间已经是：
高层：
不提品牌，
无论是小高还是高层，
无论是清水还是精装，
价格基本都直奔14000——14500。
清水洋房：
不提品牌，
清水洋房价格都迈入15000——16500。
近两天十四的文章也一直在讲这个事情。
十四虽然担心很多朋友没有远见，
一直在鼓励还没改善的朋友尽快上车，
但是，面对越来越贵的总价，
也能理解很多朋友的犹豫——
现在的现状犹如股市牛市被大家知道的前夕，
如果按历史的角度来说，
下一个阶段很有可能就是熊市的到来。
虽然楼市和股市还是有一定区别，
但高资产人群一旦高额投资一个大洋标准层，
甚至是洋房一楼或叠拼下叠时，
几百万进去，说不担心，是假的。
但是，
面对地价越来越贵的现状，
以及洋房一楼和叠拼下叠纷纷破450万和500万时。
很多朋友即使犹豫，但也不知道该作何选择。
买理财？
资产飘忽不定，还是不如实体产业让人放心。
买商铺？
毕竟在全国限购时代，
作为商业属性的商铺，是不限购的，
它的购买更自由。
可是，
很多朋友自己是从来没研究过商铺的。
因此，
当手握可杠杆300万以上资金的朋友，
在大多数人依然往住宅市场里疯狂进驻的时候，
犹豫的你，
如果想转投商铺，到底该何去何从呢？
02在哪买？
保险行业有一句话：
选择大于努力，视野决定格局。
因为这第一篇是观念篇，
所以十四在这里先不提过多的细节，更多的是打开各位的视野。
因为如果大家想改投商铺了，
你最先要考虑的，应该是在哪买。
对于大多数人来说，选择基本可以归纳为两大类：
市内五区和新兴区域，
其中，
新兴区域又可以分为浑南和其他新兴区域。
因为浑南的火热程度，相信不需要十四再赘述了。
如果在2019年以前，十四可能也会建议各位买市内五区。
因为市内五区的新商铺的传统优势是：
01人口基数大
02租售可能更容易
03年增值空间较好
但从近几年的真实情况来看，
市内五区的商铺也出现了相应的弊端：
01新商铺数量不多，且价格昂贵，回本年限变长。
02人口基数虽大，
但市内五区购买人群呈现老龄化趋势，
消费能力和意识变弱，
很多实体属于不开不甘心，开了不挣钱的状态，
市内五区的商铺一年甚至半年更换一家店的趋势越来越明显。
03优质的二手转手商铺极少，
且首批增值效益已经被榨干，
且不说高昂的16.7%的交易税费等细节问题——
你能接手的市内五区二手商铺，
不是有问题的商铺，就是增值被榨干的商铺。
因此，换算一下高昂的买卖成本，
再从目前沈阳大力发展新兴区域的态势，
以及结合目前沈阳市内人口流动的趋势。
新兴区域，尤其是浑南，将是更多朋友的最佳选择。
这里有一个很重要的前提——
买商铺，
本来就是给具有长远眼光以及高视野和大格局的朋友们准备的。
而新兴区域的长远发展，可以说与以上买家的特质几乎完全吻合。
十四具体的推荐原因是什么呢?
原因有四点：
01地价成本决定商铺成本，增值空间极大：
无论是新市府29号新拍出的高地价，
还是东湖2年前的7500的地价，
抑或是东湖下半年可能会入市的至少9000打底的地价地块。
浑南的地价增值速度，即将或者说已经进入快车道。
而目前市面上在售的浑南区域的商铺，
原始地价演变成的商铺还有极大的自身增值空间。
再加上商铺自身的8%到15%的年增值率，
可以说，浑南区域的新市府和东湖这类改善聚集板块的商铺，
如果购入，将会达到将近双倍的账面增值。
02浑南是未来中产和高阶消费群体的聚集地：
咨询十四买浑南楼盘的朋友，
绝大多数都是40岁以下的朋友，
这类朋友的事业正处于最佳时期，
且素质极高，购买力极强，接受新事物的能力也极高。
相应的，他们的下一代也是具有优秀的视野的孩子或成人。
03浑南的经营业态可以更丰富，更高端：
当第二点提到的这样一波沈阳最优秀的人才聚集浑南后，
你的经营业态选择可以更丰富，
甚至是一些网红店都可以开设，
因此，你购买的商铺经营成功率也就变得极高。
大家可以参照浑南奥体银卡路区域的各种高中端品牌店铺就可以知道浑南社区底商的丰富性照比市内五区能强多少了。
04即将建成的大品牌商铺和高端改善社区不少：
买新商铺，也怕交付时间过久，
而浑南这两个大品牌大量聚集的新兴板块区域里，
有商铺在今年即将交付的，
以及对应高品质住宅在今年交付的，
也有不少。
这也大大缩短了新商铺的弊端——较长的空档亏损期。
是的，
十四也特意强调了大品牌商铺的重要性——
一是后续维护及物业配合有基础保障，
二是大品牌聚集的吸引力效应和业主消费能力有经济保障：
二者合二为一，才是稳赚的前提。
在这一点，
大家可以照比浑南长青区域的华润奉天九里的社区底商就可以知道大品牌商铺的易出租率和易经营率的趋势了。
05同样的大面积商铺或者同价格商铺，新兴区域更有优势：
买商铺，一定是越高投入，越高营收。
比如洗浴类和高档饭店类商铺：
它的独有性更强，不可替代性更高。
而同样价格的商铺，可以回看第一点说的增值问题：
它的双倍增值空间远远大于市内五区的商铺增值空间——
归根结底，
商铺，还是地产的一种，
而地产，还是取决于地价。
好了，十四本想言简意赅，
但还是在三部曲的第一篇里啰嗦了太多。
只因为我亲爱的朋友们：
观念问题，至关重要——
成功往往只有两步，一步是开始，一步是坚持。
十四在这里替你迈出了“突破观念”这第一步，
接下来关于购买商铺的细节指导，
请等待十四的第二部曲——技术指导篇吧。
我是十四少，
一个对沈阳房地产市场持有积极乐观态度的业余房产爱好者。
哪里有价值增长，
哪里就会出现十四少的文字。
如果大家对于今天的内容还有异议，
请扫描十四的二维码，和十四以及其他朋友进行深度的交流。
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