2018年的楼市将形成怎样的调控格局

2018年的楼市将形成怎样的调控格局

谭浩俊 中国不良资产行业联盟研究员

差别化调控也好，分类调控也罢，精准调控也行，政策的松紧搭配，将是2018年楼市调控的基本策略。

据媒体报道，随着各地住房城乡工作会议的陆续召开，楼市调控目标也日趋清晰，多数城市都由2017年的确保房价不上涨逐步转向防止房地产市场大起大落风险。在此基础上，部分城市定向放松购房限制，而部分则出台更严格限售政策。到目前为止，限售城市已经达到85个。

众所周知，去年底召开的全国住房城乡工作会议给2018年楼市的基本定位是，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。正是在这样的定位下，各地也对楼市调控政策做出了适度调整和优化组合，实行了松紧搭配、有保有压的策略，亦即放松限购、收紧限售，支持刚需、遏制炒作，淡化房价、平衡需求。

事实也是，如果楼市调控一直被房价牵着鼻子走，就会越调控难度越大、越容易被开发商、炒房者所利用，地方政府、金融机构等被开发商、炒房者绑架的现象也越来越严重。因为，限购说到底是控制不了房价的，而只是暂时压制了需求、尤其是合理需求。而压制合理需求的结果，就是积蓄房价上涨动力。一旦政策松绑，房价就会立即象脱缰野马，根本无法控制。所以，调控的方法必须转型，调控的目标也要优化。

而采用松紧搭配的方式，逐步放松限购政策，把遏制炒房的着力点放到限售上，可能要比限购来得更有效、更具针对性。纵然限售也不是解决问题的根本办法，至少，就眼前而言，可以防止楼市再一次被炒房者和开发商所利用，避免房价再度大幅反弹，甚至恶性反弹。而相关地区把限售放在三年左右，也不是没有根据的。一方面，经过三年时间的限售，只要房价不出现大涨，炒房者的获利空间就会非常有限。因此，会从客观上影响炒房的内在冲动；另一方面，把限售的时间确定为三年，也可能会迎来房产税等新政的出台。一旦房产税政策出台，对炒房者的获利空间会形成进一步的遏制，使炒房利益大大缩小，甚至出现亏损现象。如此一来，限购可能带来的购房冲动，也会因为获利空间被大大压缩而减退。加上住房租赁市场的发展，到时候，退出限购限贷限售等政策，房价也就不会再出现大幅波动的现象了。

不敢放松限购，是担心被开发商和炒房者利用。既然限售能够有效遏制炒房者的炒房冲动，那么，放松限购也就不再是一道解不开、不敢解的难题。也许正是基于这样的考虑，部分地区选择了放松限购、收紧限售的策略。而这，也符合中央提出的分类调控要求，符合“房子是用来住的，不是用来炒的”目标。这种松紧搭配的策略，无疑更加适合目前楼市调控的需要。

我们说，楼市调控决不是把楼市调死，而是调稳、调健康。所以要对楼市进行调控，也就是因为楼市出现了不稳、不健康的现象。房价快速上涨，只是一种表现。真正的原因，是楼市秩序出现了问题，楼市的肌体不健康了，再不治疗，就会出问题了。经过这些年来、尤其是近两年来楼市调控的实践，已经基本摸清了楼市的症结所在，掌握了楼市的特点。毫无疑问，“房子是用来住的，不是用来炒的”，就是解决问题的钥匙。只要把这把钥匙用好，楼市健康的大门也就打开了，楼市就不存在问题了。

有人担心部分地区放松限购会给楼市调控带来冲击，甚至认为这是楼市调控将要放松的标志。显然，这是对楼市调控不熟悉、不了解的表现，也是没有吃透中央精神、没有看清楚楼市调控的定位。所以说2018年的楼市调控将出现转型，说到底，就是政策的灵活性更强了，针对性更好了，该松的松、该紧的紧，松紧搭配、有张有弛，才是楼市调控应当出现的节奏。

需要注意的是，由于炒房者“贼”心不死，仍然伺机炒作。因此，各地在放松限购时，一定要注意把握好节奏、掌握好力度，尤其要配套出台限售政策。不然，一定会被炒房者利用。放松限购的目的是满足刚性需求和改善性需求，而不是让炒房者炒作。恰恰是，炒房者会利用这个空间去进行炒房交易。在这样的情况下，唯有限售，才能较好地解决炒房问题。毕竟，刚性需求和改善性需求都不可能在三、五年时间内就出售住房的。只有炒房者，才会快进快出。如果能够在三年限售期的基础上，再延长一些，可能对炒房行为的遏制作用更大。

差别化调控也好，分类调控也罢，精准调控也行，政策的松紧搭配，将是2018年楼市调控的基本策略。在这样的格调下，各地如何去操作和把控，完全可以依据本地实际，稳市场的稳市场、控房价的控房价、去库存的去库存，不出现明显的房价上涨和市场风险，也就达到目的了。

谭浩俊【原创】