我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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回答：公寓和住宅有什么区别，区别有很多，公寓没有学位，是商用水电，只有40年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，商铺也是一样。提问：美丽的房姐，想问下您如何看待海南的房地产市场前景。我在海南文昌蓝湖海韵小区买了一套房，均价1.4万，80多平的三房，得房率还是很高的。现在进入装修阶段，2000每平的价格，因为没时间过去打理，只好请了装修公司。想请您帮分析下我这个房子未来增值空间如何。海南房地产在90年代就被热炒出过事，不知道未来如何，希望您给分析分析。回答：海南刚暴涨过一波，怎么也要休息两年。赶上15-17年大势，不少多年老项目快速去化，市场存量太大。且整个海南一共一个半企业，其中一个海航还被折断翅膀，没有新就业和新高端人才流入，zc继续打压海南楼市不放松的话，不看好。提问：房姐：按理说汉阳经开区也有产业支撑的，房产作为投资的话租售都应该比四新 白沙要好，为何经开区的投资性价比不如四新和白沙。回答：沌口有自己的汽车产业，板块比较封闭，很难吸引汉阳以外的其他板块人口。且价格不低了。提问：怎么跟房主杀价，具体流程是什么样的，有没有可以直接砍价成功的方法回答：详见知识星球内部分享，《砍价50万实战技巧》提问：唯一住房140平已卖，目前仅收定金，买家还未提交按揭资料，有点担心二手房贷款收紧批不下来；同时下定1万元购买红莲湖一套、需要解决征信问题，开发商给了三个月洗征信，但需交二成首付，如果征信无法解决我就只有等卖房款一次性全款或全款分期；另想同时购入三环内、花山二手房各一套，这两套首付也是要等卖房首款、尾款分别到账，同时急于现在提前下定这两套、但同样担心卖房款审批不通过、我将损失定金，还想知道武汉二手房贷政策会否有停贷可能，目前合肥好像已经停贷了。三套购房计划都需要卖房对方买家按揭款下来统筹安排、现在都纠结住了，征信如能解决红莲湖新房可以不用等卖房款顺利购买，请教房姐可有优化和更好的办法？回答：下半年银行放款速度都会变慢。目前工行正在处理一千多万的贷后逾期，暂停放贷了。其他银行也有影响。不过外资银行不受影响，买二手房优先考虑汇丰和华夏，利率最低。买红莲湖投资还是自住？自住可以买，投资回避。如果因为征信问题银行没有审核通过，可换银行，或者用老人票做接力贷买入。最终因征信问题无法下款，可以跟开发商协商退还订金。提问：新人首问 房姐你好，诚恳提问，盼解惑。我和男友要在深圳入手一套刚需。能凑150，月入共3万。问题如下：1.地点：我在沙井当老师，他大概率在南山工作（目前没调过来）。请问我俩首套买在哪里合适？必要的话需要借消费贷加杠杆吗？2.用途：一是纯投资，买地段好的新房或次新，七八年内一直在沙井租房，新房出租；二是自住，但这样我们都得买车上班。怎样考虑才最有利于未来增值呢？3.时机：等他调来满6个月，我俩才能公积金共同贷90。请问是等着共同贷90，还是趁年底前我一个人公积金贷50先上车呢？4.置换需求：我俩目前都是sfsd，他在合肥有个60平，如果以后想置换城里大三房，怎样利用好手里的牌呢？回答：150万首付，看你能够gp贷到多少。如果是纯投资标的，400-600都有可能，所以跨度区间会很大。福田南，南山老破大，前海老破大，西丽，碧海都有。随着房价上涨，各区低于豪宅线的房子越来越少。深圳住宅在向接近100%豪宅迈进。不超豪宅线，购房成本低。把你的sfsd用在深圳，保留男朋友的房票买合肥。逢笋入，现在开始淘笋，如果有低于市场价的盘随时可以买，淘不到性价比高的盘，就暂时持币观望。保证收益，用谁的公积金根据买入节点来判断。尽量年底前入场。回答：铁西是沈阳人口最密集的区域，曾经大量工厂聚集于此。北二路、兴工街、兴华街、云峰街、建设大路是铁西的核心区域，次新已经过万。张士是新兴崛起的板块，去年开始新房拉高，已经过万。同时，铁西也存在大量老式住宅，六七千的价格，配套也成熟，但是缺乏改善价值。提问：新盘的特价房能买吗，会不会有瑕疵？另外二线城市的话是八月份买房还是等到今年12月份买？回答：特价基本都是噱头或者差楼层、差户型、差采光、差朝向。回答：昆山花桥不叫投资，是投机。预测未来会涨的，都是投机。投资追求的是收益确定性，片区均价30000了，买政府18000限价新房，或者21000次新笋。提问：房姐，出个笋盘有哪些特征的教程吧？怎么才能淘到低价盘？谢谢啦！回答：详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘？》提问：房姐，北京顺义马坡拆迁户，父母（退休）名下三套300出头的房子，考虑卖一套。本人无房无贷无公积金，夫妻月入16K。孩子明年上幼儿园，想为孩子上小学购入一套学区房。顺义城区所谓的学区房，均价4.5万，值不值得？还是可以市中心的学区房更有价值。是买大直接住，还是买小占学位另租房划算。马坡今后发展空间怎样？加上北京的内卷化，孙河，来广营的开发，人口进一步缩小范围，脱离顺义。顺义房产未来的接盘人群存在一定风险性。目前投住分离更合适。提问：房姐，真心求助，急。本月sfsd刚下贷款，等额本息30年利率上浮20，每月还款6865。按目前收入，考虑以后工资、房子出租、公积金收入等总收入，夫妻双方预计以后每年平均可攒10w。现在很纠结，1.以后是10年内尽快提前还款，2.还是攒钱入二套，3.还是攒钱投入理财（什么理财好，求推荐），不知道怎么办。因为收入有限（不会考虑大额背债和xyk套现，也不想做职业多军，仅仅考虑家庭保值增值），考虑到楼市雪坡只有10年了，求帮助？回答：有子弹继续入，收入有限就赶紧开发其他副业，人生在于折腾，不要把生活过成一潭死水。大部分中产之所以焦虑，是因为他们都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。再加上没资产（消费主义/积累有限），没有创造并驾驭资产的能力（打工思维/不会投资），很容易陷入中年危机和焦虑中。提问: 房姐，您很多理论比如反抵押、二变一等尽量买多套理论，我就有个疑惑问一下，大量的房贷抵押货杠杆怎么偿还？日常工资或生意现金流水加上多张信用卡循环吗？还是不停抵押贷循环？回答: 1.入手的房产必须必须是笋盘，有确定的利润空间。在这个基础上，用信用卡做空当接龙，或者信用贷来还款。等到3年后卖掉。2.新手不建议把子弹玩的这么净，留足1年的月供来抵御风险。3.有种玩法叫D算法，就是不断的抵押买入，抵押买入，等涨幅来了直接出货。6套以上经验老手才可以。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》提问：房姐好，武汉买二手房有好多中介，这些中介有什么区别，怎样选择？目前知道的就是中介费不一样1.沟通起来感觉很舒服，对区域很了解，基本上没有盲区，即使是有盲区，也会赶紧问，问完告诉你。2.尊重你，说话非常客气，不该问的不问，若问了不该问的，很快能圆场。有很多SB中介卖品质盘，姿态就跟那房子是他家的一样，一副爱买不买的态度。4.跟卖家沟通的时候很积极，该问的都会主动问。有的中介让他问一些信息，死活问不出来，沟通能力和办事能力上有问题。5.不乱发微信，正常发一下微信这个都能理解.有的中介给你发完二手房之后，又给你发新房，这种直接拉黑。7.能很快读懂你的需求推荐性价比高，匹配的房源，房源筛选上比较用心，不会乱带看。1.自己要有筛选能力，如果遇上自己觉得不靠谱的中介，果断换掉，你将就对方，自己就吃亏了。2.让靠谱的熟人帮你推荐，最好是熟人跟那个中介有过成交历史。3.从中介网站上看评分及成交量综合还不错的中介，然后线上联系，觉得对方还不错，再去线下找他们看房。很多人第一次买房，都是随便找个店面找了个中介，最后就成交了。大概率上，这是极不靠谱的。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
