注意！武汉23个新盘价格上调，回暖信号愈发明显！

提问：房姐好，入圈很久第一次提问。跟老婆两人在武汉有4套房。二七滨江搞不起了，老婆看中二七滨江对面杨园附近的房子，当前主要投资为主，预计3年后老人自住，用老人首套购买。主要关注融侨城和橡树湾，看的上的户型和楼层，融侨城到手2.5万和橡树湾到手2.9万了，不知如何选择，是否值得入手，感觉武汉的房子当前没怎么跌，谢谢。

回答：你好，自住橡树湾比融侨城好很多，投资这2个盘都不是好的选筹如果硬要选一个，更倾向便宜的武汉zf现在开始放松价格了，23个楼盘集体涨价，限购政策也进一步放松，加上各大媒体的渲染，不排除今年有回暖的可能。

武汉投资回报率最大的楼盘，见知识星球内部分享。

提问：我重庆户口，在重庆沙坪坝三峡广场附近有套2005年交房的高层三房双卫，环境差，父母在居住，生活方便，生活成本低，主要是因为环境差，时常有改善冲动，这套房还有11万的建行贷款未还完。成都东站附近有套2017年交房的套三双卫，贷款已经提前还清，估值200万多，这套房子生活方便，是老婆孩子岳父岳母在一起居住，以后养老也可以。目前子弹40，今年和明年的月入三万，后年以后的月入在1.5万，也还有可能三万。老婆在成都还有张发票，请问我在成都买还是重庆买，这两个城市哪些楼盘不错

回答：你好，20年前的沙坪坝可是寸土寸金。为什么这20年沙坪坝沉默了？最主要的原因是周围没有可开发的空地，扩展空间被限制住了。在可预料的未来，周围依然没有可开发的空间。所以三峡广场整体上依然会继续原地踏步。但是板块发不发展和房价涨不涨是两码事，三峡广场如果有其稀缺的资源，房价会一直处于高点。它的涨幅是否超过大盘要看学区政策未来的走向。成都东站和北站对人口的吸引力并没有特别明显成都和重庆都可以买入，投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好，新人首问，我夫妻户口都是深圳的，因为是住着政府的房不允许在深圳买房，也不能改成别的城市户口不然政府的房也不能住啦。手上有子弹 110，我想在广州南沙自贸区入手 敏捷尚品国际 的 66平的公寓房，1.6W一平，不限购不限贷款，但此房拿地是 90年代，只有 18年产权，离此房 500米就是地铁4号线，首付六成，贷款 40W，月供 4千多一点，跟酒店签约 5年包租，每月 收益 3200元。这个房值得买不？风险在什么地方？我理解南沙是六年前的深圳对吗？还有中山的房哪里在未来五年升值空间比较大，听说中山的房当时征地时价格很低，村民现在反悔了要加价，七成的房产商都有村民的纠纷问题，导致房产证很难拿。中山的房值得投资不？

回答：你好，南沙是坑，公寓/商住是坑中坑子弹110选对筹本来可以躺赚的，买了公寓 只能看别人躺赚1.公寓/商住并不是不能买，商住也可以赚钱，但你不一定能挣到钱；高端公寓和普通公寓其实是两种产品，一种空间上极尽奢华，一种鸽子笼居多，高端公寓多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，所以具备圈层属性。普通公寓呢，人们只是用来当作一个跳板，最终还是为了升值，买入都是要抛出的，所以这两者供求都有区别。当然，要真正的高端公寓才值得拥有，比如无敌海景。

2.公寓/商住可以赚钱，如果价格是住宅的三分之一以下，且位置正确；

3.公寓/商住是非常好的自住标的，特别是酒店式公寓，但这种房子涨幅在市场几乎垫底。

同地段面积情况下，70年产权住宅>70年商住（住宅办公）>40年不限购酒店式公寓>40年公寓带返租>商场分割铺带返租>没有单独产证的小产权公寓

长期看中山的人口会被深圳虹吸，中山虽然发展不错，不过由于前期涨幅价格已经偏高, 未来横盘概率大。粤港澳大湾区的楼价，怎么看？

1、深圳这一波涨起来后，价格已经比较贵了。

2、“强者恒强”定律之下，南山区的深圳湾、前海、科技园、宝中，以后价格越来越高

3、广州的机会在于顺江而下的“向东”以及“向南”，看好的区域就是金融城鱼珠老黄埔

4、南沙5-6年后，金州蕉门河+灵山岛尖有机会，但要看产业落地+人口导入程度。5、佛山的机会还在广佛一体化的东面，其他区域是坑

6、惠州市环深入坑标配，天量供应，二手房找不到接盘侠。7、中山、江门这些地方的房产机会不大，都是凑某个区域的规划噱头来一波而已8、珠海的横琴价格已经高到天上去了，市区的斗门之类的价格平稳。9、能深圳广州，就不要东莞佛山，能邻深就不要临广，能买市区就不要郊区。总结大湾区能买的就是深圳 广州，东莞和佛山。

深圳破限购方案详见知识星球内部分享。

提问：今天刚加入，喜欢房姐说话，看房姐文章很带劲呢，呵呵！请房姐帮助下迷茫中的我~~去年父亲怕我和后妈将来争房产给我过户了一套老房子，114平，6楼，共7层没有电梯，3室1厅，22年了，地址：西安南二环人才市场对面市经委小区，我本想把这个房子出租，然后淘个二手笋房然后再出租，两房租金养一房，这样也没啥负担。可是我到房产中介了解到这房子不好出租，到底是卖掉重买，还是租出去呢？怎样优化资产然后升值，请房姐指教~~还有就是我是西安本地，来回买卖对房票有啥影响没？

回答：你好，二线城市一般是不建议持有老破小 老破中和老破大的。二线新房多，市区老破小面临的是郊区新房而不是次新房的竞争，品质差距更大；且二线市区并没有那么完美的配套，和郊区的内在价值差异没一线那么大。所以二线的市区老破大相对更不受待见一些。未来也属于跟涨型产品，建议现在出手置换2套次新盘。买卖对房票没有什么影响。

提问：房姐，我是新人，首问，我想问一下，疫情期间怎么没有看到武汉哪里在抛售房产呀，或者投资客低价出售

回答：这种个别现象可遇不可求，市场的专业买家不少，都会盯着——每个救厂老板的背后，还有十个炒房客。普通人是没有御用中介和淘笋渠道的，武汉郊区确实有一些降价出售的，但这些远郊板块并不值得投资。

如何快速淘到性价比高的笋盘，详见知识星球内部分享《淘笋方法论》

提问：请问智慧的房姐，沈阳浑南新市府附近买房，看了几个项目：龙湖云峰原著，绿城和园，融创盛京宸院，哪个更值得入手？谢谢！

回答：你好，新市府的新盘不建议入手了，价格贵了。我们都是18年6000买的新市府。新市府不是不能买，看价格，这几个项目没有什么性价比。全国新城都是暴涨后阴跌多年，6000涨到15000以上，就应该做好短期不涨准备。而且新市府是政府限价板块，均价高于政府限价板块，都不看好。还是星球内推荐的板块涨的最快。

提问：新人首问。房姐你好，坐标沈阳，去年6月份7400买的雨润中央宫园楼王三楼123平洋房，和铁西保工街北三路黎明西部风情二手的多层5楼90平学区房，100万买的，目前自住。加入星球后觉得铁西的二手房买错了，两个房子房贷每个月8000，由于疫情的原因收入减少，现在手里还有15万，本想做投资，现在也不敢轻举妄动了。最近关注了一下沈阳二手房市场，挂牌量激增，成交量却不多。沈阳的人口吸纳性还可以支撑沈阳的房价吗？以后的二手房还能卖出去吗？沈北雨润的房子您建议持有多久呢？

回答：你好，沈阳属于一手占主导的城市，政府目前出台的一系列政策也是为了打压二手，去化新盘，卖更多的地。虽然挂牌量很大，但是成交量也有不少，但是只集中在热门的不板块。沈阳的均价到1.5没有任何压力，现在新盘性价比没有以往高了，所以重点可以放在淘二手笋盘上。雨润很好，持有5年没问题。交房之后可以考虑出租抵部分月供。

提问：房姐好！新人首问！1、南京、武汉哪个城市更有投资价值？具体哪个区？哪个楼盘？子弹200-3002、武汉百步亭长顺园一套房，可不可出手？多少钱出手合适？谢谢

回答：南京楼市一直很强，和武汉不一样，不是这一波涨起来的，而是慢慢涨上来的，和上海很像。现在，南京被市场教育的跟上海差不多了。但是南京杭州武汉成都无论从什么维度上，都是同等量级，房价差距长期来看注定磨平。 

投资还是看价格，武汉容积率高的房子非常多，但是价格也便宜！南京杭州房子少，但是价格很贵。所以南京现在的人口流入完全比不上武汉。前几年武汉满城挖，地铁，道路，高架桥，隧道，新区气壮山河。

几年后的今天，武汉市民获得了前所未有的基础设施和商业距离活跃度，武汉地铁里程越发扩大，一改原来大县城的落后形象，成为了全国闻名的大城市。一切对前几年武汉脏乱差，到处工地，司机不文明的指责，在大气磅礴，绿地606，地铁上天入地的城市景观面前，都成了渣渣。

这一切武汉的成就，与其大规模负债拉动地方发展密不可分。没有资金，你如何建设全国最大的市民中心呢？可是，任何事情，都不可能白拿好处，不肯付出，只想享受的白左病要不得。城市发展这么好，都是真金白银堆出来的，税收还债就不要想了，还是卖地实在点。

所以，让武汉市民大家一起买房，涨价去库存，城市好了，房价高了，大家一起发展，其乐融融，多好？！

子弹200以上，买武汉其实有点浪费了，建议优先考虑一线城市，北上广深是首选。武汉可以作为强二线城市中的最优选。入手2套以上低价潜力盘，涨幅可观。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

百步亭长顺园单价1.5左右出手裂变。

提问：房姐，请教下，您经常提到的老人票到底应该怎么用呢？

回答：买入角度谈老人票的运用最近经常有朋友咨询老人票的用法，简单粗暴的科普一下现在越来越多家庭把老人票逐步使用，无他原因，家庭购房资格太稀缺了，现在不尽早用掉，指不定日后更麻烦从使用顺序来看，建议先把自己的主力购房资格用掉，再考虑老人票。毕竟年轻人，有更好的未来性，可以从银行借更多的钱从投资强度来看，老人票比较适合买入家庭资产配置里头偏小型中型的物业。简单来说，家庭资产配置中的重量级房子还是年轻人自己来装着，小舢板可以让老人票装着从信贷角度来看，现在银行政策允许的住房贷款的年龄上限，是70岁，如果老人是55岁以下，还可以按揭15年。按照贷300万，15年，基准利率上浮10%，月供在1.6万左右如果大于55岁，为了更久的贷款年限，可以考虑接力贷产品，但悲催的是当前可以做接力贷产品的银行并不多，老人家不超过65岁，可以申请子女作为共借人（或担保人）的接力贷，贷款年限最多不超过30年，贷款利率一般是基准利率上浮20%。老人票最好不建议用全款再抵押的形式买入。因为买入后，父母的房子，用子女的名义抵押贷款出来，不太好做的，对这种属于第三方抵押借贷的贷款方式政策始终是不太支持的，做起来往往费用高，贷出成数低

提问：房姐，武汉本地人，在深圳工作，子弹100，以后大概率会回武汉，现在到底是凑一凑在深圳上车，还是会武汉买个好点的大房子呢？

回答：准备好迎接下一轮的财富分配了吗？

昨天，在帮朋友谈一套香蜜湖的房子，要价4000万，一手业主2004年375万买入。 这个卖家是香港人，2007年以500万人民币二手买入，平时并不怎么在深圳生活。

我忽然想到，在深圳这样的城市，为什么每个人都需要买套房？

为什么一个不怎么在深圳生活的人，在深圳赚走3500万？

因为她享受到了这座奇迹城市的发展红利，而普通人参与城市发展红利的唯一方式只有买房！

年收入再高，如果不加以房产投资的理财方式为羽翼，在房本位的财富分配模式面前，是大概率会一败涂地的。

外来深圳的投资客傻吗？根本不傻，他们只不过是在蓄势待发，准备参与下一轮的财富分配 不买房，再好的城市，再好的工作，再舒服的生活模式，你都是过客！

提问：房姐，在国家定调房子是用来住的不是炒的背景下，投资房产还有很大的利润空间吗，另外应该用家庭资产的多少比例来投资房产呢，是否应该分散投资

回答：风险和利益是共同存在的，就像赌博，我看你玩，没有风险的，赌博，押大赚大，压小赚小，做生意就是赌博，有可能赔完本钱，有人说现在房住不炒大环境下，买房就是赌博，盲目买入买错是在赌博，但即使在如此严厉的高压政策下，武汉也在慢慢放开限价，10月之前比较现在部分楼盘有10%左右的涨幅，不买也是赌博，等待的过程可能已经错过。

我觉得会涨，但是如果万一今年不涨呢？你现在就不买了？也就是说，你完全不想承担资金成本，想你一买进就涨。那如果之后买入了，遇到每一次楼市周期，面临平盘或回调，是不是在那之前都要把房子卖了，持币等待大涨前夜？买房坚决不做主动择时，被动定投才是王道。现在成交量其实已经不小，市场热度已经蛮好，笋盘被市场迅速消化的情况下，值得引起重视，不可掉以轻心。

在我看来，现在已经过了暴涨的时期，未来几年将会平稳上涨，我预测未来五年的平均涨幅在15%左右，也就是五年翻倍的信心还是有的。但是它什么时候涨、什么时候停，谁能够精准预测呢。即使再回到2016年初的绝望谷底，你又会建仓吗？既然横盘2年了，那么机会（赔率）越来越大。

正确的做法是逐渐加大买入比例，横盘时间越长，越值得多买。下跌无可能，上涨无限制的top10城市，可以放心大胆的买。我们要做的，是尽早建仓，定期定投，千万不要再错过下一轮涨幅。

提问：房姐，现在我想在上海跟长沙两地之间选择一个地区投资商铺，选择那个地区比较好？然后现在中介给我推了一些回报率达到7—8之间的，并且都是星巴克，汉堡王，肯德基已经再租，每年租金增长5-8%，并且是开发直卖一手铺子3%的税，我本来是准备去投了 昨天听你说商铺很多坑 现在犹豫不决 想最后再请教一下

回答：开发商每年给你返8%，连续返5年，5年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动？

因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢？很简单，这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢？

这种商铺呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。

你先看看合同，开发商和未来返租的运营商是不是一家公司，另外租售比（年租金/总价）是不是大于5%，如果大于5%可以试试。

提问：房姐好，长住长沙，有2套住房都是我的名字,第二套147平/120w是淘宝买的法拍房，现已顺利过户，马上装修好做单间出租,租金约有5000/月，还有子弹40，准备继续用老公名字淘法拍房，请问继续买长沙 还是淘武汉或者沈阳的，希望好做合租也增值大。如果买长沙以外2地投资回报到底有多大区别?

回答：你好，长沙整体格局：东西大旺、南北稍逊。不止一次在星球里分析过长沙，近2年没有启动迹象。今天细聊下长沙。

楼市动能考察指标，当前的长沙，处于十分微妙的境地。

人口上，常住人口市区400万，全市800万不到肯定是不止的，但是超过1000万也不太可能。底子上长沙是座“小城市”，体量规模有限，这个底子正在改观但还未有质的变化。

不过可喜可贺的是，长沙是一座南方城市，而且还不是云贵桂这种西南边缘城市(虽然风俗习惯很像)。不利的是，长沙虽然是省会但并不是副S级城市，行Z级别偏低，资金也不突出。

最后一点也是最最关键的一点，长沙的楼市的赚钱与驱赶外溢效应不明显，长沙二手房迄今为止并没有一波“主升浪”+80%出现！去年0.8W的房子今年二手12W，去年1.1W的房子现在二手1.5W难以向上突破。

标杆板块梅溪湖涨到18W后再无动作,单价超过2W的只有个别楼盘，远远没有形成一片2W+区域。而从环长沙周边的县城地市来看，株洲、湘潭、宁乡、测阳都没有房价暴涨的新闻传出。

一句话，长沙二手房涨的少，不够火，有点拖后腿。

应该庆幸的是长沙在南方，但是与西安、沈阳的区域中心副S级城市相比，长沙行政级别又低了下去。

我担心的，是未来持续上涨动能不足。

长沙仓位足够，同等价位，沈阳涨幅确定性更高。

因为长沙的区域首位度不够,地盘会被广深、武汉、浙闽、成渝瓜分不少,所以城市能级无法抬得足够高。

沈阳则不然，东北第一城市的地位只会越来越稳固，集中度越来越高，人口自然也就会有集聚效应。

武汉属于强省会城市，能级比沈阳和长沙更高。

提问：房姐，能解释下，为什么你说新盘价格并不能体现真实价值？

回答：绝大多数人觉得，“价格”就是“最后一次成交的价钱”。

他们觉得，自己跑到远郊从开发商手里花20000/平买下的房子就值20000/平… 如果改天开发商再推一批房源，定价30000/平，他们就会互相摆酒庆祝自己买的房子“涨了”。

理由很简单：有人花30000/平买了… 而事实上，由于“处房情结”，一手和二手是严重割裂的市场，绝大多数CEO盘在二手市场根本抛不掉，或者要深深的折价、长久的套牢。 

所以，你花20000/平买的房子不一定就值20000/平，同小区二期的新房卖30000/平，也不代表一期的二手房就升值了。

提问：房姐，请问我现在有40万，武汉二套房，想买个老破小之类的房子出租，长期持有。有什么好推荐的吗？要租金比较高的地方

回答：武汉老破小涨幅太弱，属于房产生物链的最低端，别买我们说买老破小，其实完整的说法应该是一线城市核心区的老破小，对应的低总价上车，高租金回报。 由于有些稳定的客群，低上车门槛，市中心老破小的升值很稳定（前提不溢价）。

老破大，地铁次新的总价都比老破小更高，第一流动性会受限，郊区地铁次新因为受市场喜爱所以流动性更高一点，但起步容易溢价。 唯一要回避的，是远郊区老破小，尤其是距离地铁远的。

而二线城市，一手次新房客群的规模远大于接受老破小的客群，老房子从涨幅 流动性 租金都比次新盘低好几个档次。子弹40，可以通过很多方法操作成首付3成，投资回报最大的板块见知识星球内部分享。

提问：房姐，发现一个问题，生活中大部分普通人都很爱面子，但是有钱人不这样，能分析下原因吗？感谢！

回答：说说面子问题。

面子，是很多普通人迈不过的一个坎。一开始我没想通原理，后来偶然想到，把面子当做商品，就好理解了。面子本身也是一种商品(消费品)，越穷的人，往往越喜欢购买，原本就所剩不多的资本，花在了面子上以后，就没有多余的资本翻身了。面子的流行，是人性的本能，任何动物都有攀比心理，越是下级阶层，越喜欢攀比表面的输赢，即所谓面子。

好比同样50万，可以省会付一个首付，但老人非要在农村装修一栋「别墅」；明明可以毛坯空关再买一套，中产阶级非要花50万精装修，房子买来没法显摆，「多没面子」；有些夫妻之间早已决裂，因为抹不开面子坚决不离婚，但是整日内耗，全家都陷入困境......

表面上看，面子是钱，越仔细琢磨，面子是阶层的分化标志。为了人前显摆一次，宁可平时省吃俭用，出门公交车，吃饭优惠卷，熬夜刷淘宝，浪费了宝贵的时间和精力，失去了提高自己，提升阶层的机会。穷人与富人的不同，金钱只是结果，核心是认知上的不同。富人认可智力和勤奋的结果，穷人追求虚伪的表面，面子文化切合着穷人的思维和生活方式，但在富人面前可以说毫无作用。

提问：房姐，我觉得你是一位思维敏捷，洞察力极强的思想家！我想问你一个问题: 为什么那么多人不想上班了，想出来创业，然后加盟了开店了，比如餐饮，比如教育培训，还比如oto，共享经济，新零售……更有甚者误入返利盘，拆分盘，互助盘，p2p，数字货币……现实很骨感，往往不到3年就关店歇业了？玩盘玩链玩币把自己辛辛苦苦存的几十万元赔光了，有的还负一身债！？社会底层的普通人的上升真的那么难？上升的渠道在哪里？智慧的房姐，你是怎么看这个问题的？

回答：人生事业不如意概率非常大，尽管会持续努力还是有可能碌碌无为。如果这样，你应早些认清形势。传统家庭出来孩子，最大的困难是观念的束缚。比如，只相信亲手劳动才能赚钱。那些试图通过P2P和互助盘赚钱的人，说到底就是懒，明明知道是庞氏骗局，却一直在赌自己不是最后的接盘侠。

普通人还有提升阶层的办法吗？

这个问题，答案的重点不在如何升阶，重点是前提是普通人。普通人能做什么？创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，组织资源的坚定和智慧。大型组织的副手，圈内交际这些高大上的圈层，是二代们的特权。

普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。能快速积累出大量财富的，只有买房一条路。但是买房这条路属于重资产行业，特点是威力太大，一打不准，成本太高。光靠现金流是发不了财的，光靠重资产也不行。所以需要2方面一起抓。创造现金流的途径很多:工作租金代购电商短视频自媒体等等。

具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升，竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争，让自己有价值，能帮到更高阶的人解决问题，自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德，积小以高大，坤德贞吉升阶。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。