我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：美丽房姐，学位房和学区房区别大吗？初中还有必要买学区房吗？回答：有区别学区房重点在“区”，是由教育部门根据每年片区入学生源及学校招生指标划分出来的一个范围，在这个范围里学生可以通过享受义务教育免试就近入学，这种范围内房子叫做学区房。学位房重点在于“位”，一般就是开发商和某名校有联建关系或者合作关系，购房者买这个房子就带一个上学的指标。提问：厉害的房姐 您好 请问我每个月固定10日给老妈工资卡转账5000 （是我的银行卡手机app转账） 属于我老妈的有效流水吗回答：详见知识星球内部资料《干货！如果养出银行无法识破的流水》提问：房姐好，近期想买房，买惠州大亚湾万达广场附近，还是买武汉不限购区域呢？回答：每一个忽悠你买大亚湾的人，都是你一辈子的仇人，完全找不到接盘侠。买武汉或者重庆吧提问：房姐，对此你怎么看呢？之前你说短期看关山大道长期看光谷东，想请教一下短期大概多久，长期大概多久？五年属于短期还是长期呢？最近看了很多学校，感觉关山大道没有什么好一点的初中。基本都在汉口了。那么孩子如果在关山大道上小学是不是上其他区域初中或者说因为小学对口指定初中就没有机会考取比如关山大道重点初中实验中学的机会了？只能对口普通的初中？望赐教。感觉孩子在武汉上学还不如在老家上学那么公平啊在武汉上学想上重点学校都好像很奢侈一样。重点学校和普通的小学初中区别在武汉就那么大吗？回答：5年内光谷东不可能超越关山大道的，吹牛谁不会，我可没这么乐观，你要有自己的理性分析。光谷东能不能成功要看政府的资源投入，需要砸大量的钱才能造出一个新区。1.8的光谷东已经是透支了未来的涨幅，二手跌到1.5了，典型的热炒过后一地鸡毛。我们不要高位接盘。关山发展成现在这样用了30年时间，光谷东即使弯道超车也需要至少5年以上。整个光谷的学校资源都非常一般，光谷一小属于矮子里面拔高子，初中教育资源更弱。小孩教育不要指望房产，更不要指望公立学校，学习成绩差的、智商情商开拓能力差的，才当老师。而且，你理解错了公立教育的本质，教育本质是生源筛选、社会分层，送到不同的厂区，未来从事不同职业。回答：二套变首套，首付3成，具体操作方案，详见知识星球内部分享。提问：亲爱的房姐，请问现在需要买学区房(相当于刚需)，上海浦东明珠b小学(全上海公办牛校），39平小一室顶楼6楼，将来会加装电梯，410万，值得入手吗？另外还有几个考虑因素:1.现在学区政策不稳定，不排除将来公办也全部摇号，但是附近的小学就只有三所，明珠A,B以及浦明师范，除了浦明师范弱一点，另外两个都是牛校。浦明师范同等大小房子将近便宜100万2. 明珠b对应房子大部分超过30年房龄，现在老房加装电梯有的地方要求28年以下，虽然这栋楼已经超过90%住户同意安装，但是不排除未来无法安装的可能3. 这个房子租金5000打底，基本上涵盖月供回答：总体而言，上海的政策会更加温和，更加尊重市场，不会那么粗暴；上海推进教育均质化的决心不会动摇，会配合城市拓展，优质教育资源向远郊延伸；传统学区房IP受到冲击是必然的；我的建议是，如果不着急入学，可以等等，有9折笋再考虑入手。上海计划的方案是在旧楼上面加盖一层或者两层，让一二楼直接搬上去。然后把一楼二楼卖掉，卖掉的钱做电梯和加盖等费用。还在沟通法律上的问题，没有正式出台。提问：房姐你好，前几天绿城凤起乐鸣开盘售空后突然陷入深思，投资到底多少投入才合适？目前的情况是投资为主还是学区为主？一直在等瑞园的开盘但是建发玺院跟绿城凤起乐鸣的开盘肯定会导致瑞园开盘价提高。如果毛坯价到15000就感觉意义又不大了。公婆名下武昌有一套老破小，准备等拆迁对口的学校是白鹭街小学。汉口的香缇美景小区环境也不怎么好。如果以学区为主次投资的话房姐有合适的新楼盘或次新楼盘推荐的吗？回答：投资不买溢价盘，不买学区盘投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO 投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。提问：房姐，恒大时代新城，9月15日买的，我找了个内部人士，想帮忙要不退掉，要不2年分期全款合同改按揭，他说是公司政策紧，现在没有无理由退房，既退不掉，也无法跟我改成按揭合同，我该怎么办呀😭您那有路子操作没回答：事实上很多人利用恒大无理由退房和首付分期，用最低资金成本5%首付，20倍杠杆，95%的免息贷款变相炒楼花。沈阳之前操作过多次，但是需要分项目，并不是恒大所有项目都适合走这个套路。恒大时代新城就没有套利空间。公司政策紧只是个说词罢了，你要是真想退，办法很多，找个接盘侠，让开发商更名即可。全款房很好操作。提问：美丽的房姐，一个朋友推荐龙华羊台山旁恒大开发的盘恒大时尚慧谷，性质是工业用地，产权50年，单价2.7万，分3年6次付款，每次27万，请问合适入手吗？周边公寓单价也在40000以上，唯一的不足就是要以公司名义买，请帮忙评估一下，谢谢。回答：先说公寓的投资属性 1深圳市场的公寓没有住宅涨幅高，原因是不够刚需，不是非买不可，缺少学位属性；税费高，流通性很差2公寓没有住宅的杠杆好，因为首付五成，贷款十年，相当于首付多，月供压力大；3恒大时尚慧谷非常偏，未来租金少的可怜，自住也不太可能。附近的住宅也4万左右，公寓不可能到这个价的。如果真想买公寓自住，建议买位置好点的。提问：在武汉做民宿怎么样？房租7000，投资50万，租5年！回答：武汉部分板块适合做民宿，但你要想清楚是以民宿为主（现金流、租赁）还是以房产投资为主（投资回报率、买卖）。所以先找到自己的方向，再去做规划比较好。个人认为，5套为一规划，前五套基本是熟悉，后面便开始慢慢走向体系。不管是民宿、租赁还是买卖。一般民宿的条件：大学旁靠地铁 有著名旅游景点 靠近最好的医院 商务密集区 周边酒店爆满 房子带电梯等，如果符合大部分条件，就可以做。民宿是对装修产品的运营，装修看重成本，行家用的材料信息，装修队是核心资源。民宿重在对市场喜好的把握，什么样的地段用什么样的产品，不同风格设计吸引不同人群，不同产品定价不同，设计装饰的审美，airbnb的账号经营，社交媒体的宣传包装都是运营大头，已经和装修没有太大关系了。提问：请问美丽的房姐，子弹180，已获得杭州和无锡房票各一张，现在每月房贷1万，请问这种情况我应该进行怎样的资产配置最优，两个城市分别投入多少？（杭州6成无锡3-4成首付）如果买这两个地方应该选哪个区域哪个楼盘？谢谢房姐回答：杭州价格已经不低了，投资策略是逢笋入，不少楼盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。萧山开元名都周边、世纪城+余杭 科技城目前看投资期会较长，不确定性大。投资标的需要根据个人情况来区别对待。目前没有明显低沽板块。除了关注倒挂新盘外，二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。无锡关注惠山、锡东看看，避开太湖蠡湖大热区域。沿着地铁淘单价1万+的低价盘。杭州准备80-100，无锡准备50。剩余子弹还月供，二手房通过租赁回血。提问：房姐你好 汉阳十里铺阳光城 十里新城小区 3楼毛坯 两房的 ，3楼的会折价8%，多少钱一平算笋盘价？市场价是多少了？回答：低楼层最新成交价在1.8左右多少算笋？这是一直困扰大家的问题之前给出的答案是7折算笋。但是真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。提问：房姐，看了您对全国的分析，很佩服。我想问一下对人生选择的问题。今年23岁，在武汉从事置业顾问，我在想今年做完是否是去北上广深，或者重庆去做地产会有前途一些。甚至是对cf有更大帮助回答：选择城市需要结合你的资源。房产的几个战场：选筹，贷款，配套服务，资产环节，房票资源北上深重，这几个城市金融政策最宽松的是深圳，其次武汉，最后重庆。结合你的房票资源，重庆不限购，可以规模化，建仓1000平不是问题。武汉目前限购，如果房票足够，也可以放大规模。中介公司对cf没有帮助，尤其是绿中介。中介新人的工作很基础，维护信息，带看，打电话，各种打杂事项，还要面对一堆内部的压榨。如果你按部就班按照公司安排的工作，很容易陷入泥潭。想出淤泥而不染很困难。推荐你去管家公司，既能了解cf体系，也能光明正大的cf。提问：房姐，有个问题请教下，我看到北京的很多老破大流动性很好，为什么武汉不能买老破大呢？求赐教回答：只有一线城市有老破市场，因为一线人口多，新房供给少，新移民因为预算原因可能会委屈买老房子。三线城市绝对不推荐买老破大，相对不推荐买老破小（除非学区）。所以挑房子别单看房龄，具体还要看房子的外立面保养程度，和小区物业维护好坏。我在武汉看到很多房子，05年的，就感觉已经很老了，这种房子就算老破了。一线城市看到00年以前的房子，品相还非常好，这种就不算老破。详见知识星球内部资料《炒房客的流派（二）——老破小如何赚钱》提问：房姐你好！看到中介有发很多法拍房的信息，不限购不限贷还比市场价低20%一40%，请问房姐这种房子可以买吗？如果买的话需要有什么特别注意的？回答：法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。不过，投资就是用风险置换收益，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。法拍是个独立且赚钱的分支，法拍房要怎么买才能稳赚？详见知识星球内部分享
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
