我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐好，请问房产升值为什么看起来是一个周期一个周期的，而不是稳定上涨？这个周期由什么决定？回答：城市化、人口、土地供应和货币等因素，在经济发展和宏观调控面前显得非常苍白无力。长期来看宏观调控降低供应，增加交易成本，无法解决依附住宅上户籍红利的教育、医疗、养老等福利，一个长周期里会导致房价上涨。但是微观选筹层面，调控政策壁垒必然导致短期内的交易冰封、价格冷冻，形成房价短期堰塞湖，这对中短期投资具有重要的选筹指导意义。既要对调控本质导致的房价上涨有深刻认识，又要敬畏调控短期内对价格的深刻影响， 体用术里的体是方向与目标，术是实现目标的具体路径，方向正确不代表路径不需要优化。房产投资也需要根据围观政策调整战术，战术里要学会小步快跑迅速迭代。提问：新人首问：现手中有200，在重庆有房3套，其中叠拼房下叠一套，为了将自己手中资金保值，不知道现在是否还可以投资房子，在重庆照母山地块、江北嘴地块去看了一些二手房（无新房出售）感觉这些地块价格较高，非常犹豫是否有投资价值，有朋友建议在重庆中央公园、悦来等地购新房，我感觉这两个地块离市区较远，房子体量太大，未来人口后续补充不大，现在房价也不低，不知未来是否有增值空间，有朋友建议我在重庆西部去购房，现在重庆西部房价较低，但是西部配套较差，在现在“房子是用来住的”主导思想下，是否有购房保值的可能？如果购房，在重庆那个地块、那个那个楼盘有比较好增值空间？谢谢！回答：你好，照母山是重庆本地人喜欢的板块。 首先是它的地理位置，地理位置上处在嘉临江以北，从发展方向上是红旗河沟-嘉州-新牌坊-照母山，随着城市的发展，照母山是全新的自然成熟的板块，距离传统和核心区也不算远。 其实是自然环境。由于重庆土著区域山地多，爬坡上坎很厉害。从心底里重庆人民是非常喜欢低密度、地势相对平坦的新区的。新牌坊冉家坝是个例子，照母山也是个例子。再次是教育资源，照母山的教育资源可不算差，人民小学、博雅小学、星湖小学都算不错。而且两江新区有钱，基本上只要冠名两江新区XX小学的，质量都不会太差。 最后是品牌开发商林立，整体拉高了这个板块的品质与价值，出现了马太效应。 所以，照母山贵有它贵的道理。照母山位置很好，但是价格太高了+后期利好有限，所以不推荐；回答：中国楼市，每次都因政策而起，调控才能停。2009年，2013年，2015年，2020年，这些大年，都是如此。所谓政zhi，就是跷跷板。哪里起来了，压下去一点，平衡中庸才是帝王之道。提问：房姐你好，之前提问过，本人居住在青岛，目前已经放弃花1000多万购买青岛的大户型改善房。现在手头有500多子弹，但是一线城市实在没法破限购。于是打算一部分在青岛购买位置相对差一点的套三改善住房，剩余子弹打算购买二线城市，目前有朋友公司在重庆，您觉得重庆楼市值得投资吗？子弹200，投资重庆哪里比较合适?重庆如何破限购?再就是麻烦您给分析一下青岛楼市的前景?重庆和青岛比哪个更值得投资?武汉和重庆比哪个更值得投资?青岛楼市目前还有投资改善户型的必要吗？回答：你好，感谢付费！青岛是一个只有百年历史的海滨城市，历史上经过三次大的人口移民和城市规划发展。早期在被德国占领时期奠定了青岛带状的城市格局，工业区一直在北部。在被日本占领时期城市规划基本沿袭德国人的思维。新中国成立后，青岛城市格局也变化不大。20世纪90年代以前，青岛还是个局限于沿胶州湾东岸90余平方千米的狭长地带。1992年，市政府东迁，将原来位于老城区中心的地块出让，带动了东部开发。后来继任者的策略是明确发展西海岸，靠建造高价房来拉升经济。尤其是市南崂山沿海一线，价格经过几轮大涨周期，已处于高位，投资价值有，但涨幅不会很大。城阳 市北价格也不便宜。而青岛作为一个工业城市，工业经济的比重过大，经济水平过低，运营效益比例不高，导致城市的数据水平和经济总量脱节。近几年供应量逐步上来之后需求跟不上，青岛还在疲软期，改善自住淘笋主要看市中心。子弹200，一般买武汉和重庆都没有问题，当下买武汉 涨幅确定性更大。提问：房姐你好，前两天 新人首问 咨询的万科城市花园选筹问题，因为晚了一步，房子被卖出去了，现在又看了几套，有以下问题烦请房姐帮忙解答因超出预算需要做GPGD,目前在广州做的了吗？做的话，风险是什么？如何规避风险？从投资以及未来出手的角度帮忙分析下选筹回答：你好，感谢付费！房价就是在你没有缓过神来的时候，涨一波，比如10%，等你缓过神来的时候，你已经慢慢的消化了这个事实，嘴里很自然的说出来：原来房价真的涨的广州可以操作GPGD，找对渠道，业主配合就可以。广州市场已经热起来了，我们星球里推荐的领涨盘价格已经小涨，不建议大家追高。广州接下来投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。提问：现状：一、房产情况：湖南娄底城区二套，一套20年房龄、112平有证全款房（市值约45-50万），一套123平暂未办证的电梯房（市值约65-70万）。长沙28平公寓一套。二、资金情况：手中没有首付钱，没有做过商业银行的住房按揭贷款，用过２次娄底住房公积金贷款（其中第一次已还，第二次尚余5万未还），有２笔没有使用的1年期 4点多的消费信用贷额度共40多万（中行26万、农行24万额度），信用卡额度16万，目前长沙公寓商用房按揭贷款余额16万待还(月供1780)，娄底公积金贷款余额5万待还(月供1450)。问题：一、筹资方案与渠道：长沙买房预计至少需要150万，首付至少50万。如何筹集足够首付款和购房资金？方案一是卖掉娄底一套房来凑首付后做按揭。这样到时候月供压力小，但失去了娄底房子的增值效益。如选这个方案，您看是现在就卖？还是明年再卖？卖哪套为好？方案二是不卖娄底的房子，现在开始去再办几张信用卡，到时候靠信用贷、信用卡、娄底房子抵押贷来凑首付，这样月供压力大，但可以同时享受到娄底房子增值的效益。但这样我不知道走得通吗？会不会影响后续做住房按揭。您更推荐哪个方案？具体怎么操作？二、购房区域与项目：针对我的教育兼顾投资的需求，请问长沙买二手房还是新房为好?买哪里？请具体到区域，最好推荐几个具体楼盘项目。回答：你好，升阶的第一步是选对城市，城市对了才能踏上城市发展的红利。娄底房产本身不具备投资价值，城市能级太低，房价的天花板也低。小城市上车门槛低，新房癌太多，老破大和老破小终究被淘汰。留一套大户型电梯房自住，其他建议出手。子弹用来入手一二线省会城市。长沙考虑学区，可以重点关注星球内推荐的2个楼盘，小学和初中都是排名靠前的。提问：房姐姐您好！现有资金110，留30做备用金，非本土作战纯投资，长沙，武汉，郑州，东莞，惠州，珠海这几个城市选一个，目前您最看好哪个城市，（长沙，武汉，郑州需要分期全款等社保），盲目纠结中，请赐教，谢谢您啦！回答：你好，省会城市投资价值排序：武汉>郑州>长沙环深城市投资价值排序：东莞>珠海>惠州对于城市的选择，不要盲目分析。综合考虑，优先买低价省会城市。武汉/郑州+长沙/沈阳是比较好的资产组合。提问：美丽智慧的房姐，目前中国人口老龄化在加剧，城镇化进程也在推进，但在未来，总会有一个时点，中国城乡人口达到一个平衡值（城市不再有净流入人口）！请问你觉得这个时间还要多少年？到那时，房价还会持续增长吗？另外，现在高层住宅这么多，容积率很高，新建的高层住宅，在几十年后，会变成旧高层，房屋老化面临拆迁，到时候会有开发商拆的起这样的房子吗？如果拆不起，现在的高层到以后老化了，岂不是很难在市场流动？到那时，大家持有的房产岂不是没有市场价值了？回答：在整体老龄化少子化的时代，当前众多城市的抢人大战实际上是在收割最后一波人口红利。再过5年，全国的流动人口会进一步减少，城市人口的竞争将更加残酷。 西安为何高调抢人，利用抖音铺天盖地宣传，其实是主Z者已经明显的意识到：现在不把人口规模做上去，就再也没有机会了。 国家中心城市，西安地铁第四期建设的批复，无不是西安抢人抢来的成果。 未来不要说县城，更多的地级市人口规模也会出现萎缩。 而城市人口规模关系到城市各类基础设施的建设标准，服务规模。 高铁站、飞机场、地铁线路里程，摩天楼的高度，图书馆的藏书量，大剧院、体育场的座位数，奢侈品牌进驻数量都与城市人口规模有关。2016年开启的省城崛起的时代，很可能持续不超过10年，2025年就会见分晓。 目前来看，武汉、南京、杭州、成都、重庆、天津六座城市已经稳固了自己地位。 西安、郑州、长沙、合肥、沈阳、青岛、济南爆发力较强，正在全力冲刺。 二线城市群雄竞逐的时代，也是二线与一线差距迅速缩小的时代。最先睁眼看全国的一线民众，利用视野、资金的优势降维打击了很多城市，实现了财富意义上的自由。 错过这个时代，城市化的红利将尽，财富的机遇也将烟飘云散。提问：深圳 子弹200 偏投资 买哪里比较好？地段 学区都要考虑回答：你好，深圳经过大涨之后，子弹200万作为上车资金已经买不到像样的盘了，兼顾地段和学区，只能牺牲面积。我每天接触的投资客自住客，有大量600-800万的中端客户，他们共同目的是买一套小三房，有升值潜力，品质略好，学位中上。听起来要求不算高，但我会直接告诉他们：买不到，哪怕预算打到1000万，也要在品质、升值和学位上做出取舍。深圳其实并不贵，只是每个买房人都太贪心，既要又要，既要住的舒服又要有升值潜力，甚至还要附加学位，这几个需求合并同类项，价格必然上天。首付200，总价控制在600左右，兼顾自住升值和学区，性价比最高的楼盘见知识星球内部分享。提问：房姐，真心求助，急。本月sfsd刚下贷款，等额本息30年利率上浮20，每月还款6865。按目前收入，考虑以后工资、房子出租、公积金收入等总收入，夫妻双方预计以后每年平均可攒10w。现在很纠结，1.以后是10年内尽快提前还款，2.还是攒钱入二套，3.还是攒钱投入理财（什么理财好，求推荐），不知道怎么办。因为收入有限（不会考虑大额背债和xyk套现，也不想做职业多军，仅仅考虑家庭保值增值），考虑到楼市雪坡只有10年了，求帮助？回答：有子弹继续入，收入有限就赶紧开发其他副业，人生在于折腾，不要把生活过成一潭死水。大部分中产之所以焦虑，是因为他们都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。再加上没资产（消费主义/积累有限），没有创造并驾驭资产的能力（打工思维/不会投资），很容易陷入中年危机和焦虑中。提问：房姐，请问我现在有40万，武汉二套房，想买个老破小之类的房子出租，长期持有。有什么好推荐的吗？要租金比较高的地方回答：武汉老破小涨幅太弱，属于房产生物链的最低端，别买我们说买老破小，其实完整的说法应该是一线城市核心区的老破小，对应的低总价上车，高租金回报。 由于有些稳定的客群，低上车门槛，市中心老破小的升值很稳定（前提不溢价）。老破大，地铁次新的总价都比老破小更高，第一流动性会受限，郊区地铁次新因为受市场喜爱所以流动性更高一点，但起步容易溢价。 唯一要回避的，是远郊区老破小，尤其是距离地铁远的。而二线城市，一手次新房客群的规模远大于接受老破小的客群，老房子从涨幅 流动性 租金都比次新盘低好几个档次。子弹40，可以通过很多方法操作成首付3成，投资回报最大的板块见知识星球内部分享。提问：房姐，好朋友刚定了一套CEO盘，比周边楼盘贵6千，肯定是要站岗到天荒地老，我该全他退房吗？回答：人是不可能被说服的，只能天启。我以前也非常天真，看到别人买错房，就会说出来。这些人非常真心地来问我，让我难以拒绝。然后我就告诉他，你这个房子买错了，并告诉他为什么，最后换来的，往往并不是感激，而是愤怒，人性如此。人们往往喜欢往好的方向想，尤其是不能改变的事实，很多人或许知道不对，但是为了让自己开心，选择“与自己和解”。所以，后来就很少跟别人说你买房子买错了。既成事实，我选择祝福他。提问：房姐，既然商业地产垃圾，为什么开发商还要建？回答：开发商拿地，恨不得全建刚需小户型，但土地规划要求必须附带商业，住宅区里的商业地产到底是个什么货色开发商心知肚明，但为了快速销售回笼资金，最终的解决办法是“大改小、商变住”，商业套上住宅的头衔，美曰其名：公寓。提问：新人首问美丽的房姐好！坐标沈阳，最近入手越秀星汇云锦125平高楼层21年6月底交房，准学区房，拟自住。手中子弹80其中预留越秀还贷两年40，还有40可用，现住地王国际花园155平小高，16年房龄，紧邻万象城，纯正市中心学区房，请教房姐1，地王花园是继续保留长持，还是出手裂变？2，如果出手是现阶段即出还是两年后等越秀交房后再出？3，40直接双发还是把地王全款抵押，地王有商贷40，用手中子弹先还，再抵押，在沈阳能抵押出多少资金？用抵押贷款先入手低价盘，在沈阳考虑资金成本结合低价盘升幅是否划算？沈阳哪家银行抵押贷款利率，额度，还款时间有优势？谢谢房姐！回答：你好，地王国际花园位置非常核心，自住是不错的选择。但老牌豪宅区和老牌豪宅其实一直不算好的投资标的。之前文章有提到过，为什么CEO贵妇盘不适合投资。比如一套溢价80%的CEO盘，平均每年跑输10%，8年可以洗平溢价。很多溢价的因素，未必能保持8年不变。随着楼龄老化，物业等各方面的品质在慢慢下滑，豪宅的涨幅也跑不过次新盘。拿现在周边的次新盘对比，品质好的盘价格站上了3-4万，地王还在2万左右徘徊。加上地王近几年出货量较大，价格挤压，大户型在二手市场上的流通性不太好，建议把卖房科技树用上，现在挂出来慢慢卖，做裂变。手里子弹40，先开发房票，并发2套沈北低价盘。地王出手后，腾出你的房票，再做长远规划，大仓位留在一线。沈阳的金融环境不算开放，抵押贷款利率偏高，不建议用。多核申卡吧，空当接龙利率在4%左右。提问：三十出头，个人不爱抛头露面表现，外在比较怂，单位升职自觉漫长困难。请问该怎么升级？是买房吗。理想是过上靠投资不靠工资就能生存的生活，可以实现吗？追求钱多事少，这种价值观是对的吗，多谢房姐。世界上99%的人都追求钱多事少，可惜没有几个人能实现。钱多是你给别人创造价值多的回报，帮别人赚到更多、解决更多核心诉求，才有金钱回报。 所有战略优秀的老板，更是起早贪黑牛逼执行者，妄想靠企业文化搞定员工，让自己天天一壶茶、一本《把信送给加西亚》就能赚大钱的，最后都死的很惨，王石也一样。
看你说不少外部职场困惑，没有提及自己内心规划，为了达成目标的点滴个人提升、原始积累。
你需要踏踏实实定一个小目标：先买到1000房子，把目标拆解成首付、信贷、月供、流水、中介渠道、跑盘计划、板块分析各方面，踏出舒适区一步一步做起。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
