西 Windsor , 东 Oshawa 先后 “ 沦陷 ” ; 这个北部小城还会火多久 ?
看到这个题目的读者,我相信很多人可能知道 Oshawa,少数人也许会知道 Windsor 。但对我说的这个北部城市,未必知情。
联想到东部 Oshawa 和西部Windsor 的城市经济构架和上周发生的通用汽车制造商决定撤出Oshawa 的决定,对北边稍有了解的读者们,相信您已经知道我要说的是哪一个城市了。对,就是本田车在安省最大的生产基地,西北重镇 Alliston。
Alliston 之所以被我特意提出来,是因为我住在北边,从家出发,开车到Alliston ,最多30分钟,不比Barrie远。我目前住的这条街,三年前搬来时,和邻居们聊起,他们都知道我的原业主去了 Alliston,其中很多现在的邻居们也都把那里作为一个未来迁居的选择之一。
您别小看 Alliston,这几年的房产非常火,开发商在那边大兴土木,新区一片连一片,都卖的很好。房子全新,价格相对低,在多伦多地区一个首付的钱,甚至可以在这里买个全房。尤其那些在旺市和大多伦多地区看惯了昂贵物业的买家们,到了 Alliston ,面对这里的房子价格,都大呼便宜。我对一位梦里不知身在何处的客户说过,和非洲荒漠的房子比,您看到的 Alliston 还是贵了;而与曼哈顿的一个公寓比,多伦多跑马径的房子也便宜啊。
Alliston 在大多伦多的西北部,从我们华人熟悉的列治文山,开车到这里需要大约一个多小时的车程,属于 Simcoe 县。如果您还懵懂,也很好,说明您还没在那里买房。
买了也不怕,本田车行在那边好好的,至少目前巍然不动,所以,您想卖房完全来得及。即便是 Oshawa,通用汽车彻底清算结束,全部退出,也要等到明年底。
当然,对于 Oshawa 来说,别说等到明年,就是现在卖房,也晚了。事实上,如果您和我一样,偶尔喜欢抬杠,可以这么认为,和去年比,纵观全安省,现在卖房都晚了。
然而,几年前我就认为,Alliston不值得投资。即使您想趁着房市低迷,选个冷门城镇买房,希望未来可以腾起,这个市镇也不值得。
无它,城市发展太单一,一个并不出名的大学,再就是通用汽车制造业。
您不如到西南,比如我原来推荐的的Brantford去买。这个城镇我三年前专门写了一篇文章介绍,因为一个客户的小孩在那边的Hamilton读书,于是开始了解,并果断认为是个值得投资的市镇。
去年的统计,Brantford 被认为是安省升值幅度最好的小城,甚至没有之一。
推断一个城市的物业是否值得投资,未来的升值空间如何,通常要看未来的经济发展潜力,而这个潜力,仅依赖单一品种兴旺来支撑大半城市的走向,是一件非常冒险的投资预测。
很多人说,想要买房出租,只要靠着大学就行,你看多大,约克,不是很好嘛。这样的想法要不得。有大学固然好,但若没有其它多种经济成分支撑,一定不会长久。所谓铁打的经济,流水的大学,是有道理的。
Brantford 距离麦克马斯特大学只有十几分钟的车程,从位置上来说,承上启下,学生们可以走远些,在此租房或买房;更重要的是,这里的经济非常多样化,旅游及农业发展稳定,金融领域也很活跃,房价仍然可负担,这才是该城市可以立足并且可以考虑投资的真正原因。
多伦多大学附近更是不能拿来和 Oshawa比,此大学非彼大学。况且,多伦多是安省经济和金融中心,这里的公寓和独立屋,无论从买卖还是出租,都不可与任何其它周边城市同日而语,但却可以作为一个投资范本来借鉴。
人无远虑,必有近忧。事实上,Oshawa 不是第一个单一产品支撑全城,一荣俱荣,一损俱损的地方,它也绝对不会是最后一个。
几年前,安省西部的 Windsor 温莎市,通用汽车的配件厂就已经关门。而著名的克莱斯勒小型棚车制造厂的占地规模,如果放在多伦多地区,那就是从 Front 到 Bloor ,这样的跨度,几乎是温莎的全部。像 Oshawa 一样,温莎城里,也有大学,叫做 温莎职业学院,也有学生需要住房,也和 Oshawa一样,温莎的房产也开始火起来,涨幅一度超过大多伦多地区。
后来呢,Windsor 的克莱斯勒制造厂,通用汽车配件厂,落寂成一片残骸空地。而靠着工人们消费的酒吧,餐饮等相应企业,也应声倒闭。
2015年的一份报告里曾经就预测分析过,如果通用汽车关闭 Oshawa 工厂,造成的冲击力将有多大。表面上看,只是2500个工人失业,然而,波及效应则是,加拿大将有近 50000 个工作受到影响,国民产值损失 $ 13 亿。
有人说,加拿大的汽车制造业犹如一只金丝雀,或者是一只会下金蛋的鸡,然而,聪明的人早应该看到,金丝雀正慢慢死去。
世界发展很快,如果继续像如今这样没有竞争力,加拿大迟早会成为澳大利亚,所有的汽车制造业彻底关闭。现在的汽车制造集中城市,会变成美国的底特律,鬼城一座。
通用汽车官宣后,我听当地媒体广播,很多 Oshawa 的居民接受记者采访发表感受时都说,震惊之余,早有预料,这一切来的其实并不突然,早晚会有这一天。
一位女士说,“ 你看看现在街上跑的车,有多少牌子?而其中又有多少是通用汽车?我看到这些,就意识到了威胁,所以早已经想办法在新的领域谋求发展了。”
很多工人其实并不住在 Oshawa 城市里,他们来自周围发展稳定的城市,比如多伦多,惠特比及附近的地方。
至于那些祖孙三代都在通用汽车打工,享受各种福利和工会保护,下班后只知道去酒吧和餐厅吃饭喝酒的人,也很多。
我听到这些就想,人家是当地人,温水煮青蛙,得过且过,不得不被动接受巨变,这样的结局终归难免,然而,作为投资物业的购买人,靠出租盈利的逐梦者,趋之若鹜的去买那里的房产,如果不是纲需自住,又是为哪般?
所以,北部的本田大本营 Allison,近几年的房市发展,与西部的温莎,东部的 Oshawa,何等相像。前世不忘,后事之师。
城市发展忌讳单一品种支撑,个人投资更是如此。购买投资物业,从位置上来说,要承上启下,交通顺畅;从城市发展来说,有大学垫底,更要有多种经济成分支撑;即便如此,房产也不能过多投资在一个地方。
道理都懂,鸡蛋不能放在一个篮子里。专卖店也许会在某个时期碾压百货店,然而,一旦这个专卖店,落到 D & G 的地步,就只有关门大吉。
笑到最后,才是赢家。