卖房，怎样才能卖出高价钱？
10月19日，多伦多地产局 (TREB) 发布了10月份上半月的成交统计报告，二手房的成交量比去年同期上升15.5%左右，各类房屋的平均成交价都比去年同期上涨10%以上。其中，905地区的独立屋涨幅最劲，高达27.9%！进而，我们看到新上市的房屋供应量只比去年同期上升5%左右，供应量升幅少于成交量升幅。
由此看来，在2016年剩下的时间里，大多伦多地区房地产市场将会继续保持价量齐升的总体走势。而这背后的动力无外乎两条: 银行贷款利率仍然偏低; 大多伦多地区对来自世界各地的新移民依然有极强的吸引力。
不过，近期不断收紧的房屋贷款审批程序，也会让大多伦多地区的房地产市场在未来几个月里有限度地降一降温。虽说总体来讲房子不会难卖，但是，具体到某一栋房子，朋友们还是要做好卖房前的准备功夫，力争赶在冬天夏正到来之前卖出好价钱。
成功卖房第一步
多年的专业经验吿诉我们，绝大多成功卖房的案例都包括了至少三阶段:
整理修饰阶段(Preparation)。
上市宣传阶段(Promotion) 。
谈判合同阶段(Negotiation) 。
其中第一阶段整理修饰美化家居是一切的起点，是成功吸引买家的关键，也是决定最终成交价的决定性因素之一。简单地说，看着好看又没什么大毛病的房子，自然容易卖出，也容易卖出高价钱。
不过，现实的情况是，绝大多数的待售房屋是使用多年的二手房，自然会有或多或少或大或小的毛病，需要认真地修整一番再上市，否则，很可能卖不到理想的价位，甚至，卖不出去。事实上，在目前这么炽热的房地产行情中，依然有进一些上市待售的房屋不能在30天内成功售出。
想要成功地整理修饰美化家居並不一定要花很多钱，但要花点心思与时间，而且有很多窍门。感兴趣的读者和准卖家朋友们可翻阅我个人的Blog上的文章<<售前巧装饰，卖个满堂红！>>，那里有准备卖房的十个要点，也有需要留意的二十个细节。
这里值得一提的要点是，修理小毛病，换取大收益。例如，使用多年的房屋难免有滴水的龙头，或是吱吱作响的门轴，不亮的灯，接触不良的开关等等，这些小毛病都是卖家朋友们只花几块钱，甚至不花钱只需要花点时间，就可以手到病除的。
如果不修，买家也许会以此为借口，想砍下来的维修费用也许是几百甚至上千。相反地，如果您待售的房子是人见人爱，几乎没什么明显的问题，自然会吸引多个买家愿意出价抢购，卖家自然可以卖个高价钱。
抢Offer不一定能卖得高
今年以来，抢Offer的战火遍地燃烧，表面上看，成交价比Listing叫价高了不少，到处都是”Sold Over Asking” 牌子。那么，真地是因为用抢Offer的方法把房价抢高了吗？
众所周知，西方经济学的最基本概念就是，供应与需求的比例关系决定了价格升跌。过去两年房价升幅偏高的主要原因是土地房供应相对短缺，价格必然上升。抢Offer只是一种相应的叫价策略而已，而且，运用这种叫价策略是有一些先决条件的。
第一，房子的状态要比较好，要有多几个买家真正喜欢待售的房子，会在特定的日子下Offer来抢。
第二，价格要明显比应该卖的价格低很多，把想捡便宜但出不了高价的假买家也吸引过来为卖家造势，给真正的买家施加心理压力。但是，最重要的其实是
第三点: 供求比。只有在供应明显不足时，有众多买家而可选择的房子很少，大家就不得不抢，这时，抢Offer的策略才会成功。事实上，现阶段虽有不少抢Offer失败的例子，想抢高，但没人出那个高价。甚至，因为房子未经认真地维修，叫低价也吸引不到真正的买家，来的只是想低价捡便宜的投资者。
往深处说，抢Offer的策略确实有可能帮到有特殊原因急着卖房的朋友们，但最受益的人却是卖房的经纪朋友们，尤其是每年售房50间甚至达100间以上的大经纪们。用抢Offer的策略可以帮助大经纪们用最少的时间完成某一单交易。
真正提升房子的价值
二手房的老化是自然规律，实体房屋在欠缺维修的情况下会慢慢贬值，只是脚下那块土地升值很多，总体房地产价格才会明显上升。平时的定期维修和卖房前的突击整理修饰美化都会提升家居的真正价值。
对买家来讲，修整好的房子入住后会少很多麻烦，值得多付一点钱去买。对卖家来讲，适当地修整房子，也能卖个好价钱，回报也是蛮可观的。
通常，卖房前最应该做的修饰美化，同时也是回报最高的工作就是新刷室内油漆，包括墙壁天花甚至木地板。全面而又认真的粉刷工程，会明显减降低房子的表面年龄，使房子看起来更新一些，从而提高其市场价值。
信任与合作带来高回报
怎样用最少的成本修整房子，又能真正改善房子的状态，最终卖出高价钱，这是一个包含了专业经验与信任合作等多方面因素的过程。我前段时间卖掉的一间房子又一次证明，信任专业经纪人並且认真修整房屋的卖家朋友，一定会得到可观的收益。
这是一间1998年建成的半独立屋，现任屋主也已经住了近10年，房子看起来有些旧，这很正常。我们提前几个月在修整工作开始前签订了Listing合同，确认了大家合作的关系，，卖家朋友给予我全面的信任，我也投入足够做时间，用专业经验具体建议做哪些修整工作。
待到正式上市前，我看到市场上供求比例对我们有利，而且看到修整后的房子焕然一新，我主动向卖家朋友提议，用比已签定的叫价再提高一万加币挂盘放售，並且按计划以理想的价格售出。
主动建议加价去卖，而不用压低叫价抢Offer的方法，无疑是给作为卖方经纪人的我增加了一些工作难度，但是，给卖家朋友带来的收益是实实在在的。卖家朋友说，确实比他预计的价钱卖高了一万多加币。
成功卖房是三阶段一体化的专业工作。限于篇幅，今日来不及详述Promotion和Negotiation阶段的细节。然而，信任与合作又是卖房成功的最基本因素。朋友们，Thank You For Your Trust！
(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位投资买卖与租赁打理等专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至jbai2012@gmail.com 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆博客 http://blog.51.ca/u-259391/及个人网页www.jamesbai.com。)