房产评估报告是确定补偿数额的重要依据，在...

房产评估报告是确定补偿数额的重要依据，在拆迁双方无法对补偿数额达成一致意见时，可以发挥重要作用。但在征拆实践中，拆迁方有时为了压低补偿数额，缩小征收成本，可能会在评估环节大作文章，对拆迁户朋友十分不利。

有的拆迁户也时常咨询，遇到征收，为什么相同的情况，补偿价格相差甚远？补偿的价格到底如何确定呢？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，评估的价值应当由具有评估资质的公司作出评估报告结果，也就是说获得合理补偿的前提是一定要有合理合法的补偿报告作为支撑。今天，圣运律师就结合办案经验，带大家看看如何抓取征拆中评估环节的关键点，熟悉相关维权技巧，助力进行有效维权！

01评估机构如何选定？

评估机构的选定涉及到被征收人的参与权和选择权。实践中，被征收人往往没有参加评估公司选定这样的环节，直接就收到征收方作出的《征收补偿决定》。这个时候，作为被征收人往往处于无助的状态，非常不理解评估报告中的评估结果、评估数额到底是怎么决定的。为什么评估结果和自己预期应当获得的补偿价值相差甚远？

根据圣运律师的办案经验，以上情况的发生主要是由于征收方私自选定了评估公司，并且和这家评估公司密切的合作，降低了补偿标准，侵害了我们的合法权益。这种降低房屋实际价值、压缩补偿数额的方式明显违背法律规定。为了杜绝这样的情况发生，我国明确规定了评估公司的选择应当由被征收人参与，一定要保障被征收人的参与权和选择权。评估机构的选择也一定要在期限内，由被征收人参与协商选定。如果在规定的期限内，没有办法协商选定，那要通过少数服从多数的原则进行选定，若少数服从多数也没有办法确定，需要通过投票或者随机抽签的方式。具体的办法要由省、自治区、直辖市来确定。

需要特别注意，参与候选的评估机构不得少于三家，参与选择评估机构的被征收人不能少于所有被征收人的一半。举例说明，如果在选定评估机构的过程中，政府只指定一家评估公司让我们做选择，肯定是违法的。或者政府选择一些关系密切的代表，来选定评估公司，那参与选择的被征收人的数量没有过半数，评估结果也是没有办法保证公平公正的。通过以上情况选择的评估机构在程序上是明显违法的，侵犯了咱们被征收老百姓的合法权益。

2房屋评估的时间节点如何确定？

评估时间节点对于房屋的价值影响非常大，因为房屋的市场行情在不断在变化的。法律规定的房屋评估节点是，房屋征收决定公告之日。在实践中，由于征收工作比较复杂，可能由于各种问题和情况，没有办法及时推进征收工作。也就是说，征收工作不会是一两天之内就能够完成的。

如果2016年征收方发布了征收决定，从而作出了评估报告，但征收项目就此搁置了，一直到2021年才实际要求被征收人搬离。这个时候，征收方拿出这样的评估报告依据2016年的市场行情作出的，这样的情况肯定不能搬。无论是从经济水平还是房屋市价，2016年的标准远低于2021年的标准。市价随着经济发展不断增长，如果还按照2016年标准来补偿，显然侵害到老百姓的合法权益。

针对这种情况，评估的时间节点应当依照规定，遵循公平补偿的原则，不能单一的只认定房屋征收决定公告作出之日作为房屋征收的节点。要结合公平补偿的原则来具体的案件具体分析．

评估报告也是有一定期限的，法律规定评估报告的有效期限只有一年的时间．这也是由于考虑到实践中，房屋的价格波动非常大，如果单从征收决定公告之日起确定评估的时间节点，是难以保障我们被征收人得到满意的货币补偿，无法体现公平的原则。如果在出具评估报告之时，评估师根据市场的行情，认为我们评估对象的市场价格将发生很大波动，那评估师应当缩短评估报告的有效期，市县级人民政府也应在这个评估报告一年的有效期限内，尽快与被征收人签订安置补偿协议。

3评估机构如何认定房屋价值？

评估机构认定房屋价值需要根据评估对象以及当地的市场的实际状况，法律规定评估方法的有市场法、成本法、收益法等等。实践中，评估师可能会选择一种方法或者多种方法来进行评估。

市场法：根据被征收房屋周边的市场价格来确认，有一定的限制，要求对评估对象客观合理。如果是在这个区域内没有房地产交易的市场，房地产交易并不发达，就不再适合选用市场法来进行评估。

收益法：参照房地产价值未来的收益，来确定被征收房屋的实际价值，适用于具有潜在收益价值的房地产，并且对未来的收益以及风险在一定期限内是可以控制的。比如，征收项目涉及到酒店、游乐场、商铺时，他们未来收益相对稳定，在一定范围内收益也可进行预算的，这种情况下选用收益法，停产停业损失也是通过该方法能够被评估出来。

成本法：评估价格按照被评估房地产重新构造的成本价格。这对于被征收人是及其不公平的，不仅违反公平补偿的基本原则，还无法保障生活水平不降低。实践中，征收方往往选择的就是补偿最低的成本法，因此时常导致一个平方补偿只有几百块，越拆越穷。