用旅游人数来说文旅地产，有些扯呀！您觉得呢？

用旅游人数来说文旅地产，有些扯呀！您觉得呢？

“大秦笔记”秦智勇

今日头条旅游领域创作者/中策院旅游分院副院长

中原茶旅小镇欢迎您

文旅地产，对于游客来讲，旅游就是旅游，目的地就是目的地，住宿是基本配套而已；对于居民（市民、镇民）而言，居住就是居住，不仅仅是住，还是生活的场所与空间；对于经商而言，就是旅游配套的商业，以服务游客为主，当景区或文旅项目就在城市，这个商业又兼顾服务居民，这中间差别很大。

游客的主要需求是优质目的地，是来玩儿的理由，而不是来住的理由（主流看如此，也有人会说因为一间民宿而来旅行呢）；居民的主要需求是居住空间与生活舒适度，是或无可奈何或引以为豪地生活在此地的生活需求，现在看更多的是城市化需求。

让来游玩的人购买或投资房屋发展住宿租赁（当然酒店类投资除外，其实这个需求量也不大），非常小众，从主流看客观说逻辑都不通呢。

试问你身边有多少人觉得去一个地方好玩儿，去过之后就会在哪里买套房呢？如果这样可行，那全世界如此多的知名景点和好玩儿的地方不都成房地产投资热点啦？营销是在这么说与做，但实际却造成资源浪费居多......

当然有人会拿康养说事儿，比如避暑、避寒和避霾，比如康护、疗养和干休，比如养老、陪伴和医护......康养的功能明显，伴随的社区属性和医疗属性就是服务的精髓。

文旅在服务不停变换的人，康养而是在一个较长时间内持续服务一个人，“大秦笔记”理解为：旅游主要服务外来人，文旅兼顾服务当地人，康养则是服务本地人，既然外来人选择康养目的地，其实等同于本地化生活，因为居住时间会长。

主要需求不同，对于地产的取向也不同。这就是“一个店在不停寻找新客户，一个店在持续为老客户提供重复的基本服务和定期推新的增值服务”，这就是“一个有非常大的短租风险，一个则是相对稳定的长租客”，这就是“一个的店只能租，一个的店是可以投资自持便于经营的”......

这些主要区别就是“底层逻辑”。所以不管是文旅地产还是康养地产，“大秦笔记”都不认同主要卖给外地人，向全国市场进行拓客和蓄客，其中文旅地产就只有城市和城郊的当地居民居住化，康养地产则是把外地人发展成本地人过上本地居民一样的生活。

地产的基本属性就是居住，社区是其一种升级的产品形式。就像旅游的主要目的是游不是住，那住的基本配套是酒店，而不是社区。就像康养的主要目的是康与养而不是住，社区是基本条件和基础场景，医疗、养护、陪护、休养等条件环境和服务是其中的核心。

所以城市化、城镇化才是地产主战场，因为人们对居住与生活的需求能被满足且持续升级。绝大多数人的美好生活还是在城市和城镇，小众且有一定经济条件的人在闲暇时追求田园生活，这与本就是村民的生活是不一样的，切莫一概而论更别从商业和投资的角度一样看待。

不管叫什么小镇，不管是哪一类的地产，也别脱离这个根本！

（文旅地产大玩儿家）

文旅是趋势，康养是趋势，休闲度假经济是趋势，用宏观政策与数据分析来指导投资，一点儿也没有错，但涉及到具体项目时，切不可忽略两个因素：本地化的市场和本地化的文化与习惯。

（恒大文旅体系）

大公司可以靠资本来改变或影响一些行为与习惯，但中小公司则要充分“当地化”才能立足与生存下来。比如资本来了可以新建一座城或一个区，这就是大项目具备的实力、影响力和市场占有力。小公司最好是依托在大项目周围做好更细更准的市场切分，并要快速营销去化实现周转和盈利。

（恒大文旅产品体系）

大玩儿家已经走上“向管理要效益”，小公司则要深耕“特色产业来获地”和“专业运营来去化”双管齐下。前者处于管理阶段，后者还在运营阶段。

这个不同阶段也是“底层逻辑”！

最后，“大秦笔记”总结一下，与您交流：

文旅是服务业逻辑，地产是制造业逻辑。前者核心是把体验感做极致，考验运营能力；后者核心是高周转的销售产品，考验营销能力。康养呢，也是服务业逻辑，核心是把功能定向服务做到极致。

“吃好、喝好、玩好”这是旅游的大众化基础需求，也是运营这个业态的基础要点；“养好、住好、过好”这是康养的基本需求，就是运营这个业态的顺序要点；“有活儿干、有相对高品质的生活社区、过得有面儿”就是小城市与城镇当下发展的显性需求，就是开发此类项目的谋划与运营核心要点。（说明：当然这一期没有怎么说商业）

至于地产，坚信城市。

——“大秦笔记”2021年4月1日