不要迷信市场分析中的数据，价格趋势本身就是伪命题 / 四六文摘

为准备在多伦多置业投资安居乐业的您

献上一本电子杂志

多伦多地产有不少误区，别说普通大众，包括很多专业人士也不明所以，比如，最近关于8月份的市场报告，标题党的文章是这么这样写的……

然后把数据贴上来……

有数据为证，符合人们对数据的需求，体现了一种真相感。是不是很有说服力？

但是，事实上，是不是这样的？我挑了其中最夺人眼球的红圈数据，仔细查了一下8月份的交易数据，发现是这样的：

2018年8月份Bridle Path-Sunnybrook社区共有5个成交，均价是525.58万加元。和表格中的569.4万加元有出入。

接着我查了2018年7月份该社区的成交记录，如下：

2018年7月份该社区共有4个成交，成交均价为300.625万加元。2018年8月份的成交均价与2018年7月份环比上涨74.83%，和红圈表格中的89.43%也有出入。

没完。我接着查了2017年8月份该社区的成交记录，如下：

2017年8月份共有2个成交，成交均价为414.4万加元。也就是说，2018年8月份与2017年8月份同比上涨26.83%，与红圈表格中的37,42%也有出入。

说到这里，大家是不是已经意识到我要表达什么？

是不是要表达：“数据也有可能有错，要去查找最原始的数据，才最准确”？

不对！

我想表达的是：通过一个月的成交数据，想表达一个社区的市场趋势，是一件很可笑的事情。

我们来看一下，2018年8月份，Bridle Path-Sunnybrook社区成交5栋独立屋，2018年7月份成交4栋，2017年8月份才成交2栋，样本数如此之少，怎么能够体现趋势？这是其一。其二，由于样本数少，单个异常交易就会使得整个数据分析误入歧途。2018年8月份成交了一栋千万级的大豪宅，而7月份成交的4栋房子均是该社区的中低价位的房子，导致环比上涨的数据达到惊人的比例。这难道是趋势吗？

在统计学上，按照正态分布的规则，在做数据分析之前，也要去掉头尾两部分的数据。但是由于统计时长只有一个月，数据的样本太少，这样的数据分析就没有什么意义了。

同理，标题中的：北约克跌幅惨重，世嘉堡触底反弹，均没有真实的基础。

但是有个逻辑是真实的。那就是过去一年多以来，银行收紧房贷，高价房的销售确实陷入比较困难的境地，低价房进入了活跃期。随着本月有些银行开始出现放宽新移民贷款的政策，中高价房的交易有望得到促进。

其实，要做出比较正确的价格趋势判断，采用一年的时间才会比较准确。今年的房市大家是不是觉得很低迷？虽然还没结束，但是从过去8个月的时间来看，还是上涨的。那么，你是不是认为这很正常，因为去年出台了房市新政，去年本来就是很烂，所以今年稍微上涨并没有什么了不起？

是的，去年从4月份开始，多伦多房市出现了量价齐跌，但是你可知道，即便是这样，去年（2017年）的房价仍然同比2016年上涨了12.7%。从1996年至今21年，多伦多的房价就从来没有跌过，甚至包括2008年-2009年的全球金融危机。这个信息确实伤害了还没买房、一直希望多伦多房市大跌的人的心，但是，由于多伦多是全球最大的移民城市，每年源源不断、持续上涨的净流入人口，为多伦多的牛市提供了坚实的基础。从短期来看，多伦多的房价会有起伏，但是从中长期来看，多伦多的房市依旧非常看好。

说了这么多，也允许我插播一则在售物业广告。下面2个在售物业是推倒重建的好标的。

独立屋的价格虽然很难再下跌，但是交易量仍是比较低迷，这时候正是投资推倒重建地块的好时机。现在购入，通过一两年的建造期，出品时正式市场重拾火爆的时刻。这就是所谓的生正逢时，靠的就是把握节奏。

MLS：N4239376

地址：16905 Mccowan Rd，Whitchurch-Stouffville

占地：100x200英尺

现有：3卧1卫双车库独立屋

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