北欧模式手把手教你如何降低在瑞典的房贷支出

瑞典政府为了打压房价泡沫，在2016年6月1日开始实施了房贷必须还本金的政策，要求房子价值70-85%以上的房贷部分一年还贷款总额2%的本金，50-70%的部分一年还1%。但房价并没有被这个政策抑制住，因此2018年3月1日起又增加了如果房贷总额超过了年收入的4.5倍的话，每年就要再多还1%的本金（北欧模式帮你解读瑞典新的房贷还本金政策）。

如今，房贷必须还本金的政策已经实施了五年整了。五年意味着什么呢？五年意味着第一批贷了必须还本金的房贷的朋友可以要求银行对你的房子进行重新估值了。根据规定，一套房子两次估值之间的间隔时间不能少于5年。

为什么要重新估值？

疫情期间瑞典房价疯涨，你的房子大概率已经大幅度增值了（疫情下的瑞典：失业率攀升，房价暴涨）（疫情下瑞典别墅价格继续疯涨，尤其是马尔默）。疫情期间可以不用还本金的政策（疫情专题：瑞典有房贷的童鞋可以不用还本金啦！）也马上到八月底就要终止了，重新开始还本金之后大家每个月要多一大笔支出。

如果重新估值的话，你将有机会减少还本金的数额。

假设你的房子在2016年价值300万，你贷了250万的款，贷款比例是250/300=83%。根据2016年出台的房贷还本金政策，那么你就必须一年还250x2%的本金，也就是5万，一个月4167克朗。

如今房市疯涨，你当年300万买的房子现在已经市场价值500万了。同时，你五年期间也已经还了25万的贷款了，也就是说现在房贷总共225万。那么进行了重新估值以后，你的贷款额度是225/500=45%，已经低于50%了，那么你就可以完全不用换本金了！每个月的固定支出瞬间减少4167克朗。

由于你的贷款比例降低，你的风险级别也会相应的降低。还可以利用这个理由去要求银行给你进一步降低房贷的利率。不过这个有时候能成功，有时候不能。

重新估值还有另一个好处，就是可以贷更多的钱出来。

依然假设你的房子在2016年价值300万，你贷了250万的款，贷款比例是250/300=83%。然后你最近看中了一辆价值25万的车。

如果你申请普通车贷的话，则每个月的利息高达5%，而且贷款额度限制为车的价值的80%，贷款需要10年还清。也就是说你需要首付5万，然后每个月付利息833克朗，还本金1667克朗，月支出总共为2500克朗。

但是，进行了重新估值以后，你的房贷比例降低到了45%。那么你就可以要求银行多给你批25万的房贷。用这25万的房贷来买车了。这样你一分钱首付都不用付，而且每个月只需要支付312克朗的利息，比用车贷支付的话要省一大笔钱。

银行最多是可以给你批房屋价值85%的房贷的，也就是说，你其实是可以再多跟银行贷出来500x85%-225=200万的低利率房贷的。当然了，前提是银行也要判断你的收入是足够支付贷款的。如果你不介意贷款比例超过了房屋价值的50%之后就要开始每年还1%的本金的话，你还可以再贷30万出来翻新下厨房和卫生间。

现在，你买了价值25万的新车并且花30万把房子装修一新，而每个月的利息支出只增加了688克朗（1.5%利率）。同时，你需要还的本金从一年2%降低到了一年1%，即每月还本金数额从250万x2%/12=4167克朗，降到了280万x1%/12=2342克朗。这样你每个月的实际支出是减少了4167-(2343+688)=1137克朗的，却还拥有了新车、新卫生间和新厨房！

心动不如行动，具体如何对房子进行重新估值呢？

首先，你需要联系你的房贷银行，告诉他们已经距离你贷款已经5年时间了，因此你想要omvärdera värdet på min bostad。

当你买房的时候，这套房子的的市场价就是你的买入价。但现在这套房子并没有放在市场上交易，就无法知道它的准确的市场价，只能请房屋中介（mäklare）来进行估值（värdering）并出具证明。

每个银行做对估值的严谨程度要求不同。有的会要求你必须找合作的中介，有的干脆根据你房屋的信息自己来做估值。有的会让你自己去随便找一个中介就行。这种情况的话，如果你之前买房卖房有熟悉的中介，就可以联系询问。你也可以关注下经常在你家周围卖房的中介，或者直接走进附近某家中介的店里面询问。熟悉的中介一般做估值不会收钱，不熟的可能会收你1000克朗服务费。

一般银行估出来的价值都会比你自己找中介估的价值低一些。如果觉得银行把你的房子的价值估低了，你也可以自己再找个中介，然后用自己的中介的估值去据理力争下。不过这个有时候能成功，有时候不能。

重新估值之后，银行会查你的收入和信誉记录（UC）。没什么问题的话就会为你做好新的贷款合同。你签了字之后就妥啦。

参考新闻：

https://www.boupplysningen.se/tjanster/maklare/omvardera-bostad