有问有答丨即将上市的公募REITs，你想知道的全在这！

首批公募基础设施REITs的行业覆盖范围包括高速公路、机场港口等交通基础设施，水电气热等市政设施，仓储物流、污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

目前我国基础设施资产存量超过300万亿，即使粗略按1%的证券化率估算，市场规模亦达到近3万亿规模。

在成熟市场上，截至2020年末，美国公募REITs市场规模约1.3万亿美元，大约有1/3为房地产项目。

随着市场和行业的进一步发展，政策配套及交易设施进一步完善，底层投资资产范围有望进一步拓展，其风险收益层次及容量将进一步增加。

对于首批REITs的风险收益特征与其投资匹配度

No.1

REITs收益来源主要为经营收益以及资产增值带来的资本利得。

首批公募REITs封闭期最少为20年，意味着投资者短期只能通过二级市场卖出进行变现。

对普通投资者而言，主要赚取每年分红及二级市场上基金价格的变动，场内的折溢价亦为产品收益的不确定因素。

由于基础设施REITs的80%以上基金资产投资于基础设施ABS，因此产品的投资收益与其底层项目质量和经营管理密切相关。

在经济处于上升周期中，项目收益的提升以及资产增值都会给REITs带来净值上涨；当经济处于下行周期时，部分经济周期不敏感的项目亦能提供稳定的现金流。这也是该类产品与股票、债券型基金的不同之处。

No.2

根据底层资产权属特征不同，其收益特征亦有所差异。

基础设施公募REITs可分为产权类和经营权类。其中产权类主要为收益分红及资产增值，经营类则主要以收益分红为主。

相对而言，产权类的基础设施REITs较为适合具有中长期属性的资金进行投资，具有抗通胀及稳定现金流的特性。经营类的REITs由于收益来源主要为分红，在市场利率下行的周期中能够获取稳定的现金流收入。

No.3

在收益率方面，根据公开资料显示，截至2021年3月31日，富时全美REITS指数最近10的年化收益率约为9.27%，而首批公募基础设施REITs 2021年预期派息率分别在2%-12%。

对比以房地产及商业物业等为主的美国REITs市场，公募基础设施REITs具有相对稳定的派息，与经济周期敏感性较低，成长性相对欠缺的特点。

最后，值得注意的是，不同产权属性，不同行业的REITs回报差异相对较大，需要根据投资者自身的投资偏好以及期限进行考量。

综上

考虑到分红率及资产增值等因素，我们预期首批公募基础设施REITs的收益水平介于股票基金和债券基金之间。

由于基础设施REITs的底层资产具有较稳定的盈利属性，从风险收益角度考量可视作具有优质抵押品的公司债券，强调稳定的现金流，可作为固收+策略的补充。

有长期稳定的资金来源，短期流动性需求不强，且对收益确定性较强的投资者较为适合投资REITs。

本期作者：陈振宇（S1090619050002）