谈谈最近挺火的REITs，说实话，我不敢买

首批公募REITs今天开始认购，一个小伙伴建议写点啥，我和她讨论一会，有些不同意见，但最终达成一个共识：

目前REITs的9支项目，我们都不太懂。

不懂的就先别碰，别赚咱们认知体系以外的钱。

回过头来，多讲几句，REITs到底是什么。

REITs是房地产或不动产信托基金，有人把它定义为“类固收型”产品。对REITs最好的解释样本，就是不久前暴雷的“深房理”。

01

深房理

深房理是个人，微博大V，人设是通过房产投机暴富的大牛。通过自身影响力，他发起一种牛逼的买房方式：合伙买房。

一套房产，售价1000万，普通人很难买得起，没关系，可以10个人一起买，分摊首付款和每期房贷。这样，就能人人炒房了。

只要成团后资金到位，就选个人代持购房，静待增值，卖了钱大家平分。卖不出去，也可以出租分钱。

不过，10个人10个想法，持有期间，有人想卖，有人想等着继续涨咋办？

有招，可以通过深房理转让自己的股份，有人买就行。

怎么样，是不是有一种豁然开朗的感觉？这种方式，本质就是REITs。

每个宅男都有个梦：有套大房子，天天躺着收房租，坐以待币。

本来，咱们没钱买房子，现在好办了，掏钱买下大楼的一点股份，按股份拿房租分红，将来房子涨价了，还能再赚一笔。

当然，深房理是严重违法的，不讲监管问题，单就哄抬房价，就已经严重干扰房产市场，违背了“房住不炒”的国策。

正因为如此，我们的REITs项目不含住宅和商业房产，只是国家的基建建设。

02

9支REITs

这两天开放认购的9支REITs，情况如下：

第一项，是9支基金的名称；第二项，是他们所属的行业，都是国家大型基础建设项目。

重点是第三项：

一支REITs的类型是经营权还是产权，对投资者非常关键。

经营权，如同房租，只能拿项目经营利润的分红。至于房子涨多少钱，和我们没有关系。所以，这种类型更像债券，场内交易的变化空间少。

产权，不但拿房租，涨价了还能再赚一笔，当然，也要承受贬值的风险。所以，这种类型变化空间多，波动大。

战略配售比例是不卖的、留给原始权益人的份额；公众募集比例是开放给我们的份额。出于经营稳定考虑，前者的比例非常高。

封闭期在20-99年间，很长，想退出只能通过二级市场，没人接盘就砸手里了。

了解这9支REITs后，讲讲为啥我不敢买。

03

我不敢买

首先是不熟悉，除了两支高速公路外，其它项目我都一知半解，它们面临什么样的经营问题、政策风险，受自然灾害的影响多大？毫无概念。

高速公路那两个，光经营权时间和负债就值得再研究一番。

其次，任何一种理财产品，都有它的作用，和踢球一样，什么位置安排什么人。

如果我想做养老投资，那稳定收益和强制储蓄最重要，我可以选择年金险、国债等固收产品。

如果我想中短期保值，那就要兼顾灵活性和稳定性，指数基金、银行储蓄、部分理财险和债券都可以。

如果我想博个高收益，可以拿出小部分钱，选主动型基金、股票。

而REITs，是这样一种理财产品：不保底，收益率一般，锁定本金时间长。

从公布的基金招募书看，9支产品的预计分派率为4%-12%，但只是预计，不保底，不是刚性兑付。

虽然发改委强调，未来3年，首批REITs项目的净现金流收益率不能低于4%，但只有3年。

虽然我相信国运，相信基建的重要性和稳定性，但同类型产品，我可以选择指数基金，分散风险的能力更强，服务费更低。

综合以上考虑，我不会抢这个风头，还是观察观察再说吧。