热物业的冷思考 / 四六文摘

导语：随着房地产市场迈入存量时代，物业服务行业也迎来快速发展期，市场规模不断攀升。2021年伊始，物业服务行业就迎来了好消息。1月15日，荣盛发展旗下物业公司荣万家生活服务股份有限公司正式登陆港交所，成为2021年港交所物业第一股。

不久前市值一度冲破2000亿港元的碧桂园服务，在经过回调后，被排名第二的恒大物业步步紧逼。差距不到1个亿，恒大物业市值盘中反超碧桂园服务。恒大物业2020年12月刚上市，如今股价近乎翻倍。2月1日，碧桂园服务总市值1895.78亿港元超越恒大物业。物业股博弈“头马”给我们的一个答案是——物管行业呈现“规模为王”的特征。

不过对物业企业而言，上市只是个开始，能否维持稳定的利润，获取更大增值空间才将是其未来的立足之本。

作者/ 小博君

出品/ 博志成地产观

恒大物业的速度与激情

1月25日，恒大总裁夏海钧以预祝的形式，在朋友圈表达了对恒大物业的期许，“预祝恒大物业今天的股价像是2009年恒大地产上市当年的一样只是起步，大物业未来将会开启十年以上的高速增长，形成目前倍数成长！”

来源：网络

令人感到神奇的是，1月29日，恒大物业（06666.HK）早盘股价一度上涨12.9%，中午收盘上涨10.84%，市值达到1857.3亿港元。

恒大物业显然深谙并购的重要性。此前公布的招股书显示，IPO募集资金的65%,就是用于战略性收购及投资。根据恒大物业此前下达的“军令状”，恒大物业2021年要每月新增拓展在管面积3000万平方米，即全年新增拓展在管立下“军令状”后，恒大物业迎来第一次大单“交易”。

1月29日，恒大物业发布公告，斥资15亿全资收购浙江亚太酒店物业服务有限公司。恒大物业在管面积将超过3.8亿平方米。

恒大汽车涨完恒大物业涨，这也是恒大物业上市后首度大手笔并购。

亚太酒店物业位列中国物业服务百强企业第54位，在39个城市拥有在管项目940个，在管面积超8000万平方米，涵盖住宅、写字楼、城市综合体、大型工业园等业态，服务业主超200万人；同时，还拥有33个城市公共服务项目，在5A景区、地铁、高铁、机场、医院等公共建筑及城市公共服务领域拥有丰富管理经验。

为了抢占物业市场，并购是最重要的扩张手段。不到一个月，恒大物业新增拓展在管面积已完成全年目标22%，总在管面积一举突破3.8亿平方米，为提前完成“军令状”提供强有力保证。

“地产二代”的物业版图

2020年，百强企业利润均值为3.08亿元，同比增长39.4%。TOP10 企业利润均值为12.6 亿元，是百强利润均值的 4.09 倍。在2020年百强企业平均利润构成方面，基础物业服务占比 1.68%，增值服务占比 1.4%。

从利润上来看，中国物业管理行业收入利润可观、呈稳步增长趋势。

物业是“地产二代”的温室，有大片的发挥空间，也有安全边际。与房地产业务相比，大多数物业企业初期可获得母公司扶持，经营业绩有足够保障。而且，物业企业普遍杠杆较低，偿债压力较小。

踏着物业的风口，“物二代”出场了，渐渐拉开了接班地产前的新生代较量。

来源：乐居财经

更多的地产二代，特别是80、90一代，正被父辈们安排到企业各个关键岗位上磨炼。

现如今已有19位“地产二代”进入了物业板块，他们的平均年龄大多在35岁左右。其中，90后（31岁以下）5人，占比约25%。年龄最小的俞昀只有26岁，现任宋都服务董事长；最大的单颂曦46岁，现任路劲物业服务（武汉）董事长。

还有部分地产二代早已身经百战，他们在物业板块游刃有余，其中不乏女将。如杨惠研和陈昱含。

在中国房地产行业里，女性接班后，通常从房地产主业，逐渐延伸业务。比如，杨惠妍从房地产主业，延伸到物业管理、教育领域，并且物业、教育公司均已上市。

未来，挑战与机遇并存，地产“二代”们是否能讲好物业故事，我们将拭目以待。

物业上市潮的“冷”与“热”

据统计，2020年，共有17家物业公司上市，其中aA股1家，H股16家，较2019年12家新上市公司数量增加5家。从时间点上来看，上半年仅3家物业公司上市，下半年上市数量达到14家，其中四季度物业公司上市数量达11家。

上市物业服务公司的主要业务类型包括：

物业管理服务：安保、清洁、绿化、园艺、维修保养等。
社区增值服务：家居生活服务（房屋装修、上门维修、社区团购、拎包入住、家政服务等）、停车位管理及租赁服务、物业经纪服务（公寓及停车位的代理销售）及公用区域增值服务（公用区域的租赁、管理）。
非业主增值服务：以案场管理为主的协销服务（为案场提供保安、清洁、绿化、礼仪接待等服务）、额外专项定制服务、前期规划及设计咨询服务、房修服务以及交付前检验服务；此类服务为2B业务，主要面向的是物业开发商。

2019年，物管板块迎来爆发。根据Wind数据显示，新城悦服务、永升生活服务、雅生活服务、中海物业、碧桂园服务当年分别上涨222%、199%、161%、112%。2020年前7月，优质上市物管企业股价延续强劲表现，其中永升生活服务、时代邻里、宝龙商业的股价均实现了翻倍涨幅。

但是，还有一些物业公司上市后表现并不算很好。近半沦为“僵尸股”，49% 上市物企日成交额在1000万元以下，46%上市物企日成交量在 100万股以下。

其实在资本市场里，投资者喜欢看两样东西，一个是看的经营业绩，还有一个看未来的发展前景，还有没有故事可讲。

龙湖智慧服务便在2020年加大多业态探索，落地城陵矶、广阳岛、农博岛、北大荒等城市服务项目，并新进入税务局、文化宫、消防总队、4S店、河道等场景。

物业公司的外拓按下加速键，增值业务成为各家积极探索的新增长点，中国物管企业增值服务气候渐成。上市的物业公司都是在讲着同样的故事，实现的方式百花齐放，健康、医疗、养老、金融等都可以装进物业管理的“百宝箱”里。

除此之外，解决随着规模攀升的人力成本问题，既是物业企业突围的关键，也在倒逼物管企业不断提升对科技与互联网的运用。

修炼物业业务还看内功

物业开始独立的自负盈亏，必然更注重自身的发展及造血功能，物业不是快速盈利的行业，仅靠资本一味地扩张，不是物业长久的发展之道。

优质的物业需要口碑的培养和对服务持续的深耕。服务范围的扩大和服务水平的增加，得利最多的就是业主。物业公司的发展，就是我们接受到的物业服务升级的过程。

永升服务执行董事兼总裁周洪斌在近期的采访中表示。周洪斌认为，物业管理行业未来会向两种企业形式发展：“一种是大而全的综合服务型企业，一种是小而美的专业化型企业，除了这两种，可能不会有中间的状态。”

随着入场的房企增多，这片蓝海中的竞争压力也将与日俱增。中小企业缺乏品牌优势，运营成本相对较高些。

国家政策的支持、社会意识和需求的提高使得物业管理业务拥有巨大发展潜力，稳定的现金流预期是这一业务的显著价值，使其成为值得中小房企发力的领域。轻资产的运营模式，使行业进入者和参与者可以轻装上阵，尤其可以在融资困难环境下以小投入换取大效益。但也可以看到，上市物业服务公司大多经历了20年左右的积累，这个行业很难借助任何东风实现爆发式增长和爆炸式盈利，而是慢工细活，要求从业者心怀谦卑，以匠人之心去经营。同时要开动脑筋，观察行业的技术趋势和市场需求，以提升服务能力；积极寻求与头部公司的战略、资本层面的合作，以拓宽市场渠道，并实现安全长远发展。

部分参考资料：

[1]《恒大物业的速度与激情》，物业K线

[2]《2020物业公司上市的有几家？物业上市潮背后》，世界财富网

[3]《地产二代“物管”追风》，乐居财经研究院

[4]《2021物业怎么走？看看丁祖昱怎么说（附最看好物业股与最全PPT）》，克而瑞物管

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