上市房企年报点评系列之三：华夏幸福：与其“遍地开花”，不如“一心一意”

丁祖昱评楼市，独家原创点评。华夏幸福仍然是中国产业地产第一品牌，与其全国遍地开花，不如一心一意扎根“大北京”！

3月30日，华夏幸福披露了2015年年报，很多数字都创造了新高：2015年，华夏幸福的房地产业务合约销售金额723.53亿元，同比增长41.17%；销售面积共计770.94万平方米，较上年同期增长32.58%；营业收入、股东应占净利润分别增长了42.58%和35.71%。

当然，华夏幸福还是有一部分数据也让人有所担心，如营业收入和销售金额间差异较大。这可以归结于结算问题，但和其他同规模企业相比明显要低一截，只相当于中型房企房企的水平。

不过，更重要的是，在我看来华夏幸福的产业地产模式离开京津冀后有些水土不服，而产业与地产的结合又是华夏幸福最大的优势，但部分数据却含隐忧。

1、产业地产全国发展问题多多

华夏幸福从环北京的廊坊固安、霸州、大厂等区域起家。2015年，华夏幸福环北京区域营业收入338.24亿元，占比高达88.8%。而多年前进入的沈阳和环上海（无锡、嘉善等）合计占比仅11.2%。更重要的是，环北京的毛利率37.5%，赚得盆满钵满；沈阳毛利率20.92%，保本堪忧；环上海毛利率仅8.49%，看来学费交了不少。

论全国扩展情况，尽管2015年华夏幸福与南京溧水、上海枫泾、四川寿县等签订了区域开发合作协议，但至少从今天沈阳和环上海的表现来看，华夏幸福的产业地产模式全国化尚未被证明是成功的。

 

2、城市地产开发业务表现一般

根据华夏幸福披露的营收分布情况，毛利率95%的产业发展服务、毛利率40.8%基础设施建设等收入占比都较小，而城市地产开发虽然贡献了20.1%的收入，但毛利率仅9.1%。

显然，离开了产业地产支撑，华夏幸福标准房地产开发业务表现非常一般，和其他房企相比没有竞争优势。其实这也很容易理解，华夏幸福的住宅开发本来就是基于产业地产运作的，因此能够拿到特别便宜的土地，最终形成价格优势。今天没有产业地产的支撑，纯房地产开发项目自然不存在价格优势了。从这一点上看，要么华夏幸福需要在标准房地产开发下功夫，要么就不要去碰与产业地产没关联的房地产开发项目。

 

3、产业运营尚未撑起华夏大梁

虽然华夏幸福的特色在于产业地产，但撇去销售开发模式后，其他收入贡献只占22.6%，总的来说，产业地产运营等并没有为华夏幸福的收入带来质的变化。

换个角度说，考虑到区域贡献度问题，实际华夏幸福的销售增长其实“托了”整个环北京区域火爆的“福”，是“价格差导致的北京客户外溢”和“限购带来的投资客增加”双重作用下的溢出效应。而华夏幸福最具特色的产业地产运营虽然在当前中国房企中已经做到最好，但如果离开了开发销售模式支撑，仍远远不足以维持华夏幸福的正常发展。

 

因此，我对华夏幸福的看法是，他仍然是中国产业地产第一品牌，在产业地产运营方面的经验和业绩无人可比，但环北京仍然应该是华夏幸福的主战场。

继续加强非地产开发类的收入占比需要的更多是时间，“十年磨一剑”讲的应该就是华夏幸福的这种模式，而既然需要十年磨一剑，那么在更多的地方是没有可能再用“十年”去“磨一剑”的，与其全国各地遍地开花，不如一心一意扎根“大北京”要好得多！