周二市场说｜“困与破” ——评2017年上半年房地产市场

要闻速看

• 天津政府办公厅发布意见。天津市政府支持房企从单一的开发销售向租售并举模式转变，同时鼓励住房租赁消费，加大住房租赁政策支持力度，并给予税收优惠政策和金融支持。

  点评：大势所趋

• 6月29日，长沙市发改委、长沙市住房和城乡建设委员会、国家统计局长沙调查队三部门联合印发文件。文件规定企业申报新建商品房单价不得高于销售均价。

  点评：题中之义

• 7月1日，深圳规土委发布统计数据，6月份深圳累计成交新建商品住房2953套，环比增加27.67%，并创下2017年以来单月最高水平；成交面积29.23万平方米，环比增加24.75%。

  点评：增长迅猛

• 南京市今年上半年共成交新房3.73万套，相比去年同期的7.59万套，同比下降50%，这一成交套数也创下2011年以来（上半年）新低。

  点评：只有更低

• 合肥市国土资源局7月2日消息，根据合肥7月份供地计划，合肥市计划出让土地超千亩，合约50.6亿元。

  点评：增加供给

• 绿地集团6月30日公告，公司拟将全资子公司上海绿地物业服务有限公司100%股权转让给雅居乐物业管理服务有限公司，股权转让对价为10亿元。

  点评：重大转让

在接踵而至的调控下，2017年上半年市场走出了与以往不一样的行情，“政策向左、市场向右“格局，最终多数房企还是在上半年交出了一份相对满意的答卷。

我认为上半年房地产市场可以用四个特征来概括： 

特征一：政策向左，市场向右

自去年十月份密集调控以来，如今已经过去9个月的时间，若从政策效果上来看，市场无疑陷入了“政策向左，市场向右”的困局。

“政策向左”实际上反应出当前中国房地产调控政策的不断深化。第一，一线城市和热点二线城市密集出台以”限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。就政策的力度而言，称得上是史上最严。第二，部分三四线城市调控接踵而至，“四限”在市场上“大行其道”。总的来看，已经有超过50个城市进行了调控，而且调控城市的行列仍在继续增加，仅就数量而言也是史无前例。

“市场向右”则集中体现在目前重点城市一手房销售火热。核心原因是政府”限价“所致，一手房市场出现价格倒挂的现象，其中造成的差价让部分购这房形成了”买到就是赚到“的共识。这一点从拿到预售的新盘基本上都是”日光“也可以佐证，甚至这些房子抢手到需要摇号的地步。

特征二：三四线城市“量价齐升“，一二线城市”量缩价平“

一二线城市“量缩价平“主要是由于限价的原因，价格保持平稳，再加上目前供应有限，成交下滑也在清理之中。数据上显示，所以今年上半年一二线城市成交量明显比去年同期下了一个台阶，环比去年四季度也有大幅下滑。其中一线城市1-6月较去年四季度下滑4成，二线城市则下滑22%。

紧缩政策的四面“围堵”也让投资需求和资金从核心城市四处“外溢”至三四线城市，以至于前期诸多高库存压力的城市都走出了“量价齐升”之路。虽然从数据备案成交数据上反应的并不明显，但从统计局数据显示，三四线城市今年上半年成交量比去年同期有大幅度提升，前四月三四线成交占全国的75%左右。另外，价格也在快速上升。很多三四线城市短短的几个月时间内房价已经上涨了40%-50%左右，例如惠州、珠海、常州前五月的房价同比上涨均超过5成。总的来看，环一线和环热点二线的三四线城市在上半年市场极为火热，此外，在长三角、珠三角的部分三四线城市市场也是非常火热。

特征三：一手房价格坚挺，二手房价格也有所回落

与此前每次房地产调控一、二手房的走势基本一致不同的是，这一轮二手房市场已经率先疲软，但是一手房仍然坚挺，原因也正如前文所述，是“限价“政策所致。相比之下，二手房市场随行就市，供需双方均按照市场价来成交，不存在人为的干预价格行为，所以目前二手房市场明显比去年有大幅回落，价格也出现了一定回调。

特征四：集中度进一步提升，30强房企竞争激烈

2017年上半年，虽受政策影响，房企月度销售波动，部分月份甚至环比下降明显，但是从半年数据来看，规模房企的门槛和行业集中度均在提升，强者更强的趋势明显。其中TOP30房企内的竞争尤为激烈。

从金额门槛来看，TOP30房企规模继续保持了高速增长。上半年TOP10上榜门槛为702亿元，增长40%；TOP30房企的入榜门槛增幅最大，大幅增长78%至309亿元。龙头房企规模快速扩张，与其他房企的规模差距越来越大。除了门槛的变化外，2017年上半年行业集中度进一步提升。金额集中度的增速整体高于面积集中度，百强房企销售均价提升明显。

以上四方面的特征也构筑了今年上半年中国房地产市场的格局，对于下半年走势，我认为有以下四个趋势：

第一，政策仍将深化。目前，市场依旧保持一定热度，房地产宏观数据也处在高位。其中房地产开发投资增速虽在5月份的有所下滑，但是8.8%的增速仍保持在较高水平，比6.8%的GDP的增高出两个百分点。此外，上半年房地产销售数据较去年同期上升14.3%，考虑到去年房地产销售创历史新高，今年若继续上涨，政府的压力也比较大。更重要的是房价还没有完全控制住，想要取得一定的成果就必须保证政策深化。

第二，下半年一手房市场将出现调整。之前一手房市场坚挺主要原因是“限价“导致的供应减少。在政府和企业博弈不断进行的情况下，我预计下半年供应会明显增加，很多项目将会在下半年那倒预售证并且上市。另外，很多城市土地出让的速度已经加快，且主要集中在二三线城市，供地节奏的加快可能会从某种情况上缓解目前供应不足的囧境。总的来看，供不应求的态势会得到缓解，市场也会出现相应的调整。

第三，三四线城市将在下半年进入调整，且调整期要长于一二线城市。目前三四线购房主力多数是投资型客户，且多数来自于周边的一二线城市，一旦当地二手房市场不能及时给予相应的支撑，以及未来供应增加，投资客“退潮“后，这些城市的价格将会出现盘整和回落，若“买涨不买跌“的状况得到扭转，这些城市的会面临较大压力。

第四，下半年货币市场还会继续收紧。按揭、贷款中不管是利息还是乘数都会越来越紧。总的来说，下半年给房地产市场诸多方面的限制还会进一步增加。另外，房地产税很有可能在下半年释放出”加快立法“等信号，这些举措都可能会影响当前住房消费，所以说，下半年房地产市场形势可能会更加严峻。