一线调研 | 上海商业：市场艰难修复，体验式业态遭重创
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在房地产细分领域，受疫情影响最大的要数商业地产。
客流量的减少，直接影响到实体商业的生存问题，截至2020年4月，全国已有近11家大型商场宣布于近期闭店。
截止2019年底，上海3万平方米以上的购物中心总共有290家，其中，中心城区共有143家，20万平方米以上的特大型购物中心有15家。疫情缓解之后，真实的商业地产状况如何？商业恢复到何种程度？我们以抽样调查的方式，对上海约25家商业地产项目走访调研，选取不同的时间段，对比疫情期间以及疫情后，从典型项目摸底上海购物中心恢复情况。部分项目开业率恢复至90%左右，体验式业态受疫情影响最为严重，店铺开业率仅约70%。各商圈不同项目客流分化严重。
疫情结束后，商业地产不可避免地出现新一轮重组调整，业态布局以及空间环境将更加适应疫后消费新趋势。
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疫情期间，至少60家典型房企商业运营商宣布对旗下持有物业商铺进行减租或者免租，免租物业形式包括商场、公寓、酒店、写字楼等，共涉及约1515个项目。
上海统计局数据显示，2月份上海社会消费品零售总额同比下降37.9%，1-2月同比下降20.3%。市场仍然在经历一段艰难的修复期。
通过调查，我们发现上海典型项目的客流恢复情况良好，整体开业率迅速恢复，但各商圈不同项目客流分化严重，同时，不同类型的购物中心客流恢复程度情况分化显著，高端型购物中心恢复已达正常水平的七成左右，体验式业态受疫情影响最为严重，店铺开业率仅为70%。不论业态、商圈还是客流，各项目均呈现出明显的“分化”。
01
超九成恢复营业，客流分化严重
根据调研，样本购物中心商铺整体开业率已达90%，只有少量商业因改造升级，整体开业率略低。各项目客流恢复程度情况分化显著，高端型购物中心恢复已达正常水平的七成左右，以体验式业态为主的超大型购物中心客流虽较疫情前期有轻微回升，但恢复程度仅为正常水平的三至四成。
梅龙镇广场疫情爆发期间闭店情况（左）
与开业情况（右）对比
复工之后，受疫情影响大量商业综合体缩短了营业时间。疫情逐渐得到控制， 目前95%的购物中心已恢复正常营业时间，仅有少量项目暂时性仍未恢复正常营业时间，如汇金百货（虹桥店）当前营业时间调整为10:00-21:00。
3月24日零时起，上海市下调重大突发公共卫生事件应急响应级别，部分商场仍采取较为严格的防疫措施。以上海来福士广场为例，在主入口设置红外线体温检测仪器，同时，各出入口都有工作人员进行体温检测。
上海来福士广场工作人员进行体温检测和消毒
高端商业客流已恢复七成。从购物中心类型来看，客流恢复程度情况分化显著。高端型购物中心恢复已达正常水平的七成左右，其次为办公型购物中心，恢复程度不足五成，游客型购物中心恢复程度垫底。
高端型购物中心恢复程度相对较好，整体客流恢已达正常水平的七成左右。其客群稳定性较高，消费目的性强，加之受疫情影响，出国游受限，多种因素均刺激了高端型购物中心的暂时性“回暖“。
恒隆广场Channel店门前排起了长队
办公型购物中心，整体客流恢复程度不足五成。主要受商务群体复工率影响显著，但当前也仅在午间时段餐饮商铺有较为明显的客流回升。
正大广场午间时段餐饮商铺客流回升
超大型购物中心客流较疫情前期有轻微回升，仅为正常水平的三至四成。其受众群体以大众型消费者为主，且体验式业态占比相对较高，在电影院、KTV等体验式业态尚未营业情况下，客流吸引能力相对偏低，因此客流回升程度略低。此次体验式消费在疫情期间势必要迎来一场全新的革命。
疫情期间环球港客流情况
从商圈恢复程度来看，南京西路整体客流已达正常水平的七成；而南京东路恢复程度不足五成。南京东路客流回升缓慢主要受制于其商圈的旅游属性，游客量较正常时期显著下降。当前其主步行街整体客流仅为疫情前的五成。
南京东路步行街实景
商圈内单项目恢复能力分化显著。如南京东路商圈的上海来福士广场，整体客流已达同期的七成，而世茂广场客流仅为正常水平的二至三成，主要原因在于客群主体差异，上海来福士广场主要面向市内消费者；而世茂广场的游客吸附性更强，此外，项目的区位和运营优势也在一定程度上助力客流回升。
上海来福士（左）与世茂广场（右）客流情况对比
02
餐饮恢复势头强劲，零售回暖无力
从业态开业情况来看，餐饮、零售店铺基本实现100%开业，而娱乐休闲类店铺开业率仅为70%，主要原因在于部分体验式业态尚未营业。
疫情对体验式消费冲击最大，电影院、KTV等空间相对密闭的娱乐场所受政策管制暂未营业，各区线下培训机构复工情况也较不相同，教育培训类业态转成线上后大概率会从商业项目中退出。
KTV闭店（左）与电影院闭店（右）
从客流恢复程度来看，餐饮恢复势头强劲，目前已恢复至疫情前六成左右；生活/文娱类业态恢复至正常水平的四成；然而零售类业态回温无力，当前仅恢复为正常水平的20%。
（1）餐饮业态：重餐饮业态已恢复至七成
餐饮客流迅速回温。部分餐饮如火锅、烤肉等重餐饮平均上座率可达80%以上，用餐高峰期实现100%上座率，但基本无人排队。但客流相较疫情前仍有一定差距，以海底捞为例，疫情前排队平均时长为2小时。而咖啡茶饮类恢复程度相对较弱，如星巴克大部分门店上座率仅有40%。
（2）零售类业态：奢侈品、运动型零售客流恢复四成
零售业态整体客流恢复程度不足50%。或由于出国游限制，奢侈品店客流相对较大，已恢复至正常水平的五成。
而当前，80%的服饰商铺都处于无人状态，少数店铺在营业时间仍通过直播卖货。电子数码出现部分人满为患的现象，如各商业项目的苹果店均有较大人流，而华为、OPPO等品牌只有零星消费者。珠宝手表、美妆等受需求弹性较大的影响，当前流恢复程度仅为一成。
（3）生活/文娱类业态：运动健身业态客流恢复稳定
运动健身类行业在政府减租、补贴政策的大力扶持下，频出优惠卡。团操课、舞蹈课等客流恢复情稳定，基本实现正常水平的50%。尽管文娱类业态如电影院、KTV等3月曾经历了短暂的复工，但客流情况也远不如疫情之前。生活服务美发、美容等开业客流恢复情况也相对良好。而VR等新兴体验式业态则鲜有消费者在门店体验。
尽管购物中心已恢复营业，但消费者消费信心需要时间重建，目前各品类业态客流回升速度差异显著，商业整体恢复程度不容乐观。
当前政府着力举办“五五购物节，全城打折季”系列活动，旨在通过强有力的政策举措促进消费回补和潜力释放，但在疫情影响的大经济环境下，短期内消费者或仍主要以低欲望式消费为主，实体客流在短期内恢复阻力较大。
此外，体验式消费在疫情期间迎来了一次全新的革命。新的需求以及人们对卫生环境的重视，需要重塑和改造购物中心的空间环境，街区式开放型的购物中心更受消费者喜欢，对封闭式空间环境的改善提出了新的要求。疫情过后实体商业将出现新一轮的重组调整，商业实体企业更多地转向以满足民生健康家庭生活，居民生活必需品的社区型购物中心。
业态方面也将迎来变革，不少商业业态将面临清零或重启。比如教育培训类业态转成线上后接下去会大幅度从商业项目中退出，新的消费业态和模式将不断涌现，比如健康类业态将不断提升，无人服务的自助式消费模式将得到发展。