2020年一季度全国楼市稳步回升，深圳率先复苏
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2020年第一季度刚刚过去，随着新冠肺炎疫情在国内得到有效控制，2月下旬以来，多市住建局相继发布通知，着力推动房企复工复产、推进售楼处安全有序开放。
目前，全国楼市整体呈现稳步复苏态势，重点城市商品住宅成交量逐步回升，疫情对楼市推盘的负面影响也在递减，多数城市的项目加紧推盘。
一线城市中深圳市场率先回暖，一季度成交同比微跌1%，已接近去年同比水平，3月，深圳太子湾云玺及万科星城项目的热销也推动了市场信心的进一步恢复。
我们认为，受新冠疫情“黑天鹅”事件的影响，2020年房地产行业开局不佳，随着国内疫情逐步得到控制，各地陆续复工，3月虽然出现了小幅回升，但是总体表现仍不及去年同期。考量到新冠疫情目前已上升为全球性传染病，预防输入型病例的任务依旧艰巨，对房地产行业的负面冲击仍然显著，但也存在否极泰来的机会。
2020年前2月，一线城市商品住宅新增供应共计152万平方米，同、环比分别下滑37%和69%。
3月，随着新冠肺炎疫情逐步得到有效控制，各地线下售楼处陆续开放，房企基本复产复工，多数城市的项目加紧推盘，弥合前期供货不足缺口。
一线城市商品住宅新增供应面积125万平方米，环比大增476%，同比下降60%。北、上、深已由上月近乎“断供”转为小幅增长，但整体供应依旧偏低。
从成交来看，一季度因疫情突发，多地售楼处被迫关闭，1-2月整体楼市成交呈现出“断崖式”下跌，一线城市仅成交210万平方米，同环比分别下降33%和61%。
3月随着国内疫情得到初步控制，楼市成交也随之稳步恢复，一线城市成交面积153万平方米，环比大增205%，同比下降39%。
得益于外来务工人员基本返程，一线城市中，深圳市场复苏相对较快，今年一季度成交79万平方米，同比微跌1%，已基本恢复至去年同期水平。同期，北京、上海、广州累计同比大跌46%、34%和43%。
随着市场的逐步复苏，3月深圳出现开售当天即售罄的“日光盘”。
3月7日，深圳年后的首个豪宅项目，招商太子湾·湾玺现场开售，当天晚上八点，70套240-398平方米，总价区间在2000万-5000万的精装商务公寓房源全部销售一空，吸金超过42亿元。随后，又加推两次共68套房源，均不到半天便全部售罄。
3月16日晚间，万科星城线上推售288套商务公寓新房源，均价3.9万/平方米，开盘七分半钟即全部售罄，销售金额达2.99亿元。
受豪宅市场集中成交影响，3月深圳商品住宅均价也一跃成为了北上广深一线城市中最高，为63502元/平方米，同比上升7%，较2019年末也上升7%，其次为上海，均价57624元/平方米，同比增长4%，较2019年末也有2%的涨幅。
值得注意的是，深圳豪宅市场年后首次“开门红”项目深圳蛇口片区的招商太子湾·湾玺倒挂现象严重。此次开盘均价不过11万元/平方米，周边二手房均价部分已达15万元/平方米。
在此次开盘前，招商还启动了二三级联动的渠道营销模式，佣金达3%，高于业内1-2%的水平，中介机构卖出一套的最低佣金也有64万，最高的一套可拿到165万元，高额的佣金促使合作的中介机构卖力蓄客宣传，使得此前半年该项目在深圳开启了刷屏模式。
在疫情影响下，房企的营销手段变得多样，主要围绕“以价换量”展开，通过释放优惠信号、低折扣、制造话题来吸引购房者。
从云玺和万科星城来看，万科星城推出首付分期，首期款仅10万/套，剩余首付在一个月内付清。
云玺推出开盘97折优惠，首付4.5成，开发商在推盘前期准备中，花了很多时间做渠道蓄客，疫情下又给出了额外的折扣优惠，是造成该楼盘热销的主要原因之一。
在此次疫情期间，不仅新房市场受影响，二手房销售由于更依赖于线下看房，受到的影响更大，自1月中旬起全国二手房市场受疫情几经停滞，前两月累计同比跌38%。一线城市成交面积累计同比跌24%，而二线及三四线城市尤为严重，二线城市成交面积累计同比跌44%。
一季度末，各省市陆续恢复房地产中介线下带看业务，城市成交规模环比普遍翻倍，但同比来看距离正常水平尚远。
据CRIC数据统计显示，15个典型城市2020年第一季度1-2月二手房累计成交面积仅997万平方米。就一线城市而言，深圳3月恢复超预期，成交面积50万平方米，成交套数8008套，超去年同期，增速达44%和75.96%。
我们认为，随着各省区市陆续允许恢复二手房经纪业务，核心城市出现成交量倍增暴增的现象，这主要是因为现阶段新房供应量较少，如深圳市场3月仅有27万平方米新建商品住宅供应，一季度累计同比下降51%。
但是主要强调的是，成交“报复性”激增不会长久，整体市场仍处于历史较低水平，事实上部分城市已出现规模恢复缓慢甚至倒退的现象。
一方面长达两个月的“停市”使得市场潜在客户容量大大降低，当前成交激增仅是积压需求快速兑现的产物，另一方面随着新房销售复工，二手房市场热度为新房倒吸在所难免。
因此我们预计整体二手房市场恢复仍需较长时间，二季度将是关键阶段，同时仍需谨防部分城市因需求减少而成交规模出现一降难复的现象。
土地市场方面，2020第一季度，受新冠肺炎影响，各地在2月份纷纷暂缓了土地出让，导致成交规模同比收窄幅度超过两成。为了稳定市场，以北上广深为代表的重点城市加大了高价值土地的供应，带动成交价格环比明显上涨，溢价率也在此刺激下持续回升。
一季度，北京、上海、深圳及广州均有多宗优质地块出让，整体成交量较去年同期增长5%，金额更是同比大幅上涨了37%；二线和三四线城市的成交体量同比均成下跌趋势，跌幅分别为32%和20%，成交金额也分别同比下滑了30%和8%。
自进入2020年以来，以北京、上海为代表的重点一、二线城市优质土地的供应节奏不断，成交占比明显上升，抬升整体成交均价。一季度，土地成交楼板价2479元/平方米，环比上涨12%，同比也增加了13%。
随着多幅优质乃至稀缺土地的集中供应，加之部分城市拍地条件的放松，进一步刺激地市回暖，一季度的溢价率也出现了明显回升，环比上浮2.5个百分点，达到11%。
分城市来看，一线城市在北京和深圳优质土地出让的带动下，尤其是北京多宗优质地块的集中供应，土地市场热度回升尤为显著，溢价率环比上涨了6个百分点至9%，是整体溢价率提升的主力。
进入3月，深圳首场土拍便吸引了多家房企争夺。3月3日，深圳一次性出让四宗人才房宅地，最终，深圳人才安居集团以“35个亿+配建61000平方米只租不售人才房”的竞价条件席卷了当日深圳土拍现场，地块溢价率最高达45%。
总体来看，2020年开年以来，各地都在为对冲疫情的负面影响而努力，随着各地陆续复工，深圳得益于外来务工人员基本返程，在一线城市中市场成交量复苏相对较快，但是在价格上仍有下探压力。
考量到新冠疫情目前已上升为全球性传染病，预防输入型病例的任务依旧艰巨，在悲观预期下，不排除中国由输出型转变为输入型，疫情对行业回归常态的影响或延迟至6月末。
展望2020年全年，预计整体房地产政策仍将保持相应连续性、一致性和稳定性，预计2020年调控政策全面放松基本无望，“四限”调控注定将延续更长的时间周期，但局部放松依旧可期，不排除各地政府视情况“因城施策，一城一策”。