深度研究丨重点川渝房企已达一定规模，大多已完成上市
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01
重庆、成都领衔川渝区域经济发展
从区域内城市发展来看，作为成渝经济圈中心，重庆、成都双核心城市领衔川渝区域城市经济发展水平，2020年重庆实现GDP水平约为2.50万亿元人民币，成都实现约1.77万亿元人民币，在各省会城市中分别排名第5和第6名。
从川渝地区的人均购买力来看，2019年四川省和重庆市的城镇居民人均可支配收入分别为36154元和37939元，在全国31个省和自治区排名第18和第12。由于可支配收入水平较低，商品房均价也低于全国平均值分别为7448元/平方米和8402元/平方米，分别位列全国第20和第11位。
不过值得注意的是，虽城镇居民人均可支配收入在全国水平来看偏低，但相较于其他西部城市，则属于上游，同时在西部中心城市地位的加持下，成都和重庆对人口有一定的吸附力，房地产发展有一定的基础，川渝省市的商品房销售额排名较为靠前，领衔中西部省市的发展。
表：2019年川渝区域及周边各省发展情况
数据来源：国家统计局、CRIC整理
从房地产开发投资额来看，四川省和重庆市在全国排名中上游水平，在西部各省市中则属于前列。2019年四川省和重庆市的房地产投资开发额分别为6573亿元和4439亿元，全国各地区排名分别为第7和第11名，居西部省份第1和第2名，房地产市场整体体量相对较大。
图：2011-2019年四川和重庆的房地产开发投资额和同比增速
从城市表现来看，成都引领四川省区域内房地产投资开发，2011年-2017年成都对四川省的贡献度均在50%以上，但自2016年10月成都开启“四限”调控以来，成都的开发投资增速放缓，而近几年四川省的开发投资额增速实现增长，相应地成都对全省的贡献度逐年下降，2019年成都开发投资额2607亿元，占全省40%。
除了成都之外，其他城市断层较大，投资开发额排名第二的城市为泸州，2019年泸州房地产投资开发额为399.04亿元，仅为成都的15%。
图：四川省各地级市投资开发额占比
数据来源：四川省各地级市统计局、CRIC整理
而从重庆市来看，渝北区领衔发展，2019年渝北区的投资开发额为1040.6亿元，占全市23.4%，排在其后的分别为巴南、江北、南岸、沙坪坝、北碚、九龙坡、大渡口这7个区域，这排名前八的都是重庆9大中心城区之一。
值得注意的是，2020年5月9日，重庆主城区扩容，扩容之后的“主城都市区”，将包括原主城9区，加上渝西地区12区，共21个区，带动重庆向西发展，和成都相向而行，呼应“成渝经济圈”战略规划，主城都市圈房地产开发投资额占全重庆的88.4%。
扩容之后的主城都市区中，除了原主城9区之外，江津、涪陵的房地产开发投资额领衔新增12区，2019年房地产开发投资额分别达到166亿元和113亿元。万州区、云阳县领衔其余区域，投资额分别为99亿元和44亿元。
图：重庆市21主城都市区投资开发额占比
数据来源：重庆统计局、CRIC整理
02
川渝房企销售规模普遍较大
从历年的全口径销售金额TOP200排行榜来看，川渝房企上榜数量属于中等水平，主要原因在于四川省和重庆的经济水平和人口数量在中西部地区位居前列，因此整体房地产市场较大，有着适合本地房企发展的土壤，所以能诞生一定数量的规模房企；但由于房地产市场集中在成都和重庆两大中心城市，其他地区的城镇化率相对较低，因此相对于经济水平整体更高发展更均衡的地区而言本地的规模房企数量较少。
表：历年全口径销售金额TOP200各派系房企上榜数量
数据来源：CRIC整理
在重点监测的10家规模川渝房企中，其中有7家已经完成上市（东原地产由母公司迪马股份并表上市），且大多企业都达到了一定的规模，因此川渝房企的融资渠道基本都已经打开，这也给川渝房企在区域内外的扩张提供了充足的动力。
从10家重点川渝房企的销售区域分布来看，2020年这10家企业在四川省和重庆市的销售金额约为2491.34亿元，对其总销售额的占比约为26.71%，可见重点川渝房企的合约销售金额主要都来自于全国其他地区，川渝地区销售占比超过70%的企业基本都是较为依赖大本营发展的中小房企。
与此同时，根据四川省和重庆市2020年房地产销售金额15465.59亿元计算，这10家川渝房企在大本营区域的市占率约为16.11%，主要是因为四川和重庆作为中西部的重点市场早就受到了龙头房企的关注，因而本地市场的竞争较为激烈，同时川渝房企达到一定规模之后都会自发地向区域外扩张，所以对于本地市场的依赖度相对较低。
表：重点川渝房企2020年区域内销售情况（单位：亿元）
从2020年10家重点川渝房企在区域内各城市的销售额分布来看，重庆和成都两大核心城市对川渝地区销售额的占比达到了79%，这主要是因为这两个城市作为区域的核心，同时也是国家在中西部区域发展的重点，因此相对于其他市县来说具有不可比拟的城市经济及资源配套优势，对其他市县有明显的“虹吸效应”。
值得注意的是，虽然外来房企早就开始积极布局成都和重庆，但由于这两个城市是多家川渝重点房企的发源地，且其中还诞生了龙湖和金科这样的龙头房企，因此即使是在外来房企积极涌入的背景下川渝房企仍有较强的竞争力。
图：2020年重点川渝房企区域内销售额城市分布
数据来源：企业公告、CRIC整理
在成都和重庆之外，川渝区域的其他17个地级市的销售额占比仅为22%，单城市销售额占比都不超过4%，远远不如两大核心城市。相对而言，重点川渝房企在南充、绵阳、泸州、眉山的销售占比较大，其中南充销售额达到了96亿元，占比达3.89%。南充的经济发展水平在四川省的第二梯队中并不是十分突出，但由于阳光大地对于此地的长期深耕，因此已经成功在本地打响了品牌，同时以高性价比的产品获得了较高的销售额。
03
川渝房企全国化布局已基本实现
从10家重点川渝房企2020年于区域外的销售情况来看，销售额约为6823.4亿元（不含香港），占比约为73.14%，川渝房企在区域外的销售已经达到了较大的规模。而从单个企业的区域外销售规模来看，2020年川渝房企中除了德商、领地和阳光大地这三家企业外，其他企业来自省外城市的销售金额占比都超过了50%。
值得注意的是，区域外销售占比超过50%的川渝房企的排名基本都在TOP60以前，可以认为大多数已经达到一定规模的川渝房企基本已经摆脱了区域性房企的标签，仅有部分规模偏小的企业仍较为依赖大本营的销售。
表：重点川渝房企2020年区域外销售情况
数据来源：CRIC整理
2020年重点川渝房企在区域外产生销售贡献的城市共计有117个。从销售额的区域分布来看，销售金额占比最高的长三角区域达到了50%，最低的珠三角区域则仅有12%。
由此看来，川渝房企全国化布局的重点仍在长三角区域，主要是因为长三角区域的经济发展水平位居全国前列，同时与同样经济发达的珠三角地区相比本地房企并没有十分强势，因此十分适合外来的川渝房企竞争发展。
图：重点川渝房企2020年区域外销售额区域分布
在城市能级的分布上，整体上川渝房企聚焦于布局重点二线城市，2020年的销售额占比达到了58%，这些城市由于经济实力较为强劲，能为房企带来较高的销售额，再加上川渝房企的进入时间较早，在长期的深耕之后已经有了一定的市场号召力。比如杭州、南京、苏州在2020年就是对川渝房企销售贡献前三的区域外城市，单城市产能分别为668、420和352亿元。
与此同时，由于企业战略不同，部分房企的布局对于三四线也有所倾斜，比如金科在川渝区域外三四线城市的销售占比就达到了52%，远高于龙湖的20%，主要是因为金科历年来一直积极进入重点城市周边的卫星城，因此三四线城市的销售占比较高。此外，以阳光大地、德商、领地为代表的后发型中小房企也重点布局三四线城市，以避免热点城市的激烈竞争。
图：重点川渝房企2020年区域外销售额城市能级分布
整体来看，大多数川渝房企的全国化扩张的选择主要是以长三角的二线城市为主，价值外溢的三四线城市为辅，在较长时间的深耕之后，这种布局战略为企业带来了较为稳定的销售规模以及投资收益。
不过对于部分规模较小的川渝房企而言，由于热点城市的开发成本以及竞争成本较高，因此企业难以大规模进入，而选择进入较为蓝海的三四线城市则有可能降低投资的收益，有可能拖慢这些企业进行全国化布局的步伐。
04
产品力在全国排名靠前
多数川渝房企拥有较为全面清晰的产品线，并且多数企业已经经历过多轮的产品迭代。如龙湖、金科、蓝光、新希望、领地等规模化房企已经形成标准化的产品线，这些企业的产品线均能涵盖面对刚需、改善、豪宅等不同客群，近几年在产品力的打造上一直居行业前列，在《2020中国房企产品力排行榜TOP100》中，龙湖集团综合实力排名第4，金科集团排名第19，东原排名第20，蓝光发展、新希望地产也均在50强之内，其中龙湖、东原、蓝光、德商的产品力排名高于企业全口径销售金额排名，产品实力可见一斑。
图：部分规模川渝房企2020年产品力排名及规模排名情况
值得注意的是，规模川渝房企已经具备面对刚需、改善等大类需求下打造不同细分客群的产品线的能力，在大类客群下，根据细分客群的特点进行探究细化，使得产品打造更有针对性、更加精准，更加有利于企业获客。
图：川渝重点房企产品线情况
数据来源：企业官网、CRIC整理
四川和重庆地区是我国中西部发展的核心，经济水平一直处于全国前列，因此房地产市场发展较早，同时整体市场规模也相对较大。但是由于川渝地区除了成都和重庆两大核心二线城市之外，其他城市的城镇化率相对较低，人均购买力也不足，因此区域内的房地产市场主要就集中在两大核心城市，加上区域外龙头房企早就开始积极进入，因此本地的房地产市场很早就开始了较为激烈的竞争。
在这个背景下，重点川渝房企在大本营完成了资本的原始积累之后，大部分达到一定规模的企业都将目光投向了区域外的广阔市场，因此川渝房企的全国化积极性十分高涨，大部分企业在2000-2010年就开始了全国化战略。
经过了多年的发展，川渝房企的全国化扩张卓有成效，部分企业的增长得以加速，在川渝房企内部出现较为明显的规模梯队分化，部分企业已基本摆脱了区域性标签。
与此同时，部分川渝房企也在积极推动多元化战略，强化房地产周边业务，增强品牌影响力和议价能力，在当前房地产步入存量时代，更加注重企业综合运营实力及服务的背景下颇具前瞻性。